luda 沪南公路2727弄100号康桥半岛1-3期是本世纪初建造的大型别墅社区，拥有1336户居民，面积达200万平方米。小区建设之初，由于地理位置偏远，周边配套设施不全，开发商配备了近6000平方米的高档会所，包含游泳池、健身房、户外体育设施、餐饮娱乐等功能。2016年，会所被开发商转卖给私人后，所有功能戛然而止。2019年，会所重新动工，摇身一变成了一家教育机构，居民想保留会所功能的愿望落空。
在商品房小区，会所往往是销售楼盘的卖点亮相。与公建配套不同，会所并非民生必须，产权归属于开发商所有，天然的商业属性赋予其自主交易和业态调整的权力。然而，会所的用途随意变化，对业主生活造成种种影响同样是客观事实。实际上，上海曾出台文件赋予小区业主对会所的管理权，但这份文件已于2017年失效。如今，小区业主与会所经营者在管理权上面临重大分歧。
△小区开售楼盘时的海报。
会所服务承诺被“撕毁”
2001年，吴女士从陆家嘴驱车半个多小时抵达在售楼盘康桥半岛。一心想在退休后拥有小院生活的她看中了小区环境，购买了一栋独栋别墅。“当时周边都是田野，虽然安静，但根本没有配套设施。”好在，开发商为居民配套建设了会所，位于正门一侧。
△会所与小区的相对位置。
“超大型会所，生活更无忧”。楼盘海报上写道，5700平方米内拥有餐厅、咖啡厅、桑拿、游泳池、健身场所、超市、美容店、银行等商业配套，24小时社区大巴随时为住户服务……更重要的是，会所被开发商写入销售合同的附件和补充条款，一扫吴女士的担忧。
△业主手册里提及，小区会所部分做商业用途……不得随意变更经营项目。
2005年搬入小区后，多功能会所被命名为“乡村俱乐部”，吴女士宴请来客就在俱乐部的饭店里。居民潘大伯说，经常带着孙子来会所打乒乓球，一个小时收费25元。社区巴士定时定点将小区边缘的住户送抵会所门口，让居民能够及时地购买生活所需，免去驱车前往商圈的麻烦。
2016年，运营了10多年后，会所产权被转让给一位朱姓私人业主，商家被统一安排撤离。业委会预感会所功能将发生变化，于8月9日要求朱先生向业委会承诺，将来的会所会继续为业主提供商业、娱乐、文体等配套服务。此后3年，会所一直处于闲置状态，居民只能驱车前往南面1公里左右的大润发超市，他们仍然期待曾经家门口多样的会所服务能有回来的一天。
2019年10月，在挖掘机的轰鸣声下，小区会所动工了，然而改造方向出乎居民的意料。会所经营者朱先生未履行当初的承诺，而是打算改建成一所教育机构。此举令居民们担心，由于小区内部就拥有一所私立幼儿园，每逢上下学，周边道路都水泄不通，小区正门再增加一所教育机构，那得堵成啥样？
△小区会所前后变化。
会所开什么决定权在谁？
9月3日，记者来到康桥半岛1-3期的西北正门，中央花坛使得大门口形成了一个环岛行驶区域。正门一侧，一块“康桥半岛乡村俱乐部”的交通警示牌还竖立在施工挡板前，背后会所的施工进度并未因为业主们的接连投诉而受影响。会所门口，可以看到一堵类似校匾的大理石墙，室内外的洗漱台、游泳池均按照幼儿的标准建造，原本会所的架空连廊被改造成封闭的教室。从会所的地理位置上看，北面为外环高速，西边通过秀康路连通其他小区，东面和南面均被康桥半岛小区包围，地理位置较为偏僻。
△会所的施工现状。
业委会拿到的会所产证复印件上表明，会所建筑面积为6998.04平方米，用途为“会所”。业委会成员认为，根据2012年出台的《关于加强商品住房项目附属会所交易和使用管理的通知》，会所经营者需要改变已向业主承诺的经营服务方式和服务功能的，应当按照规划管理和物业管理的有关规定，与业主委员会协商并征得业主大会同意。据此，经营者朱先生在会所的功能设置上只享有“有限管理权”，应当履行此前的承诺，至少维持部分区域的文体商业配套。但是，业委会的呼声并未得到朱先生的回应，不仅如此，在改造过程中，双方还就是否超过建筑占地红线发生争执，关系恶化。
△会所的产权证上显示建筑用途为“会所”。
但经营者朱先生并不认可业主的看法。他表示，该会所不属于公建配套、无分摊面积，且拥有独立产证，因而调整会所功能自然是他作为业主的权力。至于产权证上列明房屋状况为“会所”用途，在他看来，与一般意义上的“商业”属性并无区别，酒店、浴场、敬老院、教育机构等都包含在内。在朱先生的所有考量中，投入产出比是最首要的，“居民（的需求）毕竟众口难调”。目前，他已经按照教育机构的标准投入数千万改造费用，建造完后将等待相关管理部门的验收和审批，“居民如果担心投入使用后出现安全、交通上的问题，我会联系公安，并聘请保安人员维护秩序。”至于2016年曾向业主们承诺保留会所的功能，他强调，当时签署的只能算是一份“情况说明”。
居民要求保留会所功能的呼声如此强烈，亦有历史原因。朱先生提到，早年开发商向业主大肆宣传会所的配套服务作为卖点，基于的是当时周边商业配套不全，会所承担了“公建配套”的角色。后来，康桥半岛4期、5期开发后，相应的商业街也同步开发，开发商这才将会所的产权转卖。对于接手的朱先生而言，他没有义务替开发商继续兑现销售之初的承诺。此外，从朱先生和开发商签署的房地产买卖合同补充条款看，仅提到“乙方（朱先生）已充分了解该房屋的用途为会所”等只言片语。
业主是否享有管理权有待证明
今年4月，业委会在一周内向业主筹集完25万律师费，代表288名业主向法院状告朱先生。然而，浦东新区人民法院和上海第一中级人民法院均表示，会所功能的设置及如何处置，属于小区业主的整体利益，288名业主的数量尚不及小区业主人数的二分之一，不能代表全体业主，不具备原告的资格。
由于经营者和业主在会所“管理权”上各执一词，康桥半岛社区居委也已组织了多场协调会。居委王书记认为，居委会可以协助召开业主大会，使得业委会达到起诉的资格要求，再由法院来裁定。她还建议，业委会和经营者双方可向上海市房屋管理局、上海市规划和国土资源管理局索要小区规划图纸，查明会所是否位于用地红线范围内，作为管理权限的凭证。此外，参照我国物权法第76条，由业主共同决定的事项中，包含“制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约”。如果业委会在《管理规约》中提及管理会所的相关事宜，也可作为享有管理权的有力证据。
小区会所经营数年后“转型”的现象已屡见不鲜……由于会所的产权证在开发商手里，会所用途变化，业主往往后知后觉。为了保障业主的权益，上海市住房保障和房屋管理局于2003年、2012年出台过商品住房项目附属会所交易和使用管理方面的文件，限制会所的随意变更。但目前该文件已经失效，且没有续存。
并且，上述文件还存在语焉不详的问题。文件中曾明确，会所指的是按照规划部门批准的用于向业主或者以业主为主的人群提供商业、娱乐、文体等配套服务的场所。房屋调查机构在预测或者实测建筑面积时应当按照“会所”认定其建筑类型和房屋用途，房地产登记机构核发房地产权证时，房屋类型和房屋用途均应当记载为“会所”。而在朱先生2016年拿到的产证上，建筑用途为“房屋”，建筑类型为“其他”，独用面积、分摊面积一栏显示为空白。有不少声音认为，文件中“会所”概念指代不清，实际上已沦为宽泛的商业形态，那么这一产权用途的划分及牵涉到的管理规定也失去了适用意义。相关管理部门应及时予以明确，并做好后续引导工作。
题图：康桥半岛小区正门一侧为会所。
栏目主编：毛锦伟 文字编辑：毛锦伟
来源：作者：车佳楠