luda 大家好，我是京爷，是少有的能够切入北京房产全流程交易与大数据分析的咨询师！以下为公众号“京爷说房”粉丝提问精选，关注“京爷说房” 微信公众号，加入知识星球进行提问和获取资料，有问必答，全程指导：
1、提问:京爷，你是怎么看待东坝这个区域的，使馆区对它的发展影响如何呢？您有没有推荐的小区。
回答：东坝这个地因为使馆区概念火了一阵，但毕竟地段一般、界面一般，"使馆概念"又带不来高薪产业和大量人口，因此我认为价格还是有点儿偏高。简单点来说就是这样的价格我有其他更好的选择。如果要选择这里，我推荐的小区有常青藤、奥林匹克花园，品质还行，可以去看看。详见星球资料《北京n大不能买的房产》
2、提问：京爷，两个人都是京户，sfsd，一个在门头沟永定上班，一个在沙河高教园，预算首付150w以内，能给个推荐吗......
回答：根据您的上班地点，以及未来升值潜力，我建议可以看看回龙观板块，这里交通方便，接收码农区外溢，成交比较火，未来比较有潜力。150万，那么考虑300-400万的房子，可以看看这里的新龙城等次新小区。还有就是石景山地铁沿线的老房子，但是保值性不太好，只能短期住住，不是太建议。可以参见星球资料《北京各小区历史收益统计与分析》
3、提问：京爷，最近打算买个上车房，不自主，保值为主，能升值更佳。首付100，看了下感觉远点的次新房一居都超出预算，只好看近点的老破小。西罗园、潘家园和甜水园片区您觉得哪个更合适呢？房龄90年后的可以入手吗？还发现这些片区很多已购公房，有什么需要注意的吗。谢谢！
您好，其实这几个板块都挺类似的，都是好地段、成熟板块，老房子，因为楼龄的问题，所以总体而言属于刚需上车用用。90年以后的房子，还是可以的，住个10年内问题不大。特别是如果总价300万左右的话，很刚需，所以抗跌性能还可以，可能涨幅能力首先。根据界面情况，甜水园界面好一些，不过如果家里人多，看看西罗园也问题不大。老公房买卖倒是没啥大问题，关键看具体房源质量是否有缺陷。
4、提问：京爷，运河湾和自由城对比下，哪个更好呢？上次您分析自由城好过武夷花园好过月亮城堡
回答：您好，运河湾更新、地理位置也更好，但是有条铁路中间通过，会给小区带来一定的噪音。所以我的建议是选择运河湾，就得考虑远离铁路的房源，不然就选择自由城。
5、提问：京爷，能否说下常营的几个保障房，保利嘉园，金隅丽景园，首开畅心园，住欣家园等。另外，保障房交易会涉及额外的税费，听链家讲流程复杂，需要交易两次才行(需要卖家找人先购买1%份额转商品房)。这样会不会增大交易风险，中介担保可靠吗？买房中有哪些需要注意的事情。
回答：这些小区其实总体而言，因为是保障房，加之现在的均价水平，其实性价比相对一般，建议稍微加点儿钱买柏林爱乐。交易流程倒是没太大问题，记得做好全程录音。我建议买房前，准备一个清单，准备一些问题，然后多多问中介和业主关于房源和交易的一些问题和情况，做好全程录音工作。
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