luda 物业管理行业在我国虽然历经逾30年历史，但在近三年才逐步走进资本市场的视野。
城镇化推进为物业管理行业打开长期发展空间，竣工周期对行业短期发展构成支撑；行业近年在资本的催化下逐步蜕变，朝着集约化、智能化的方向发展，服务效率迅速提升；
同时，积极探索“城市服务”等新的业务形态，进一步扩大服务边界，本篇报告将从住宅物业和非住宅物业、城市服务三个视角讨论物业管理行业的前沿探索。
业务范围：“四保业务”为基石，走出社区，迈向城市公共空间
在各类业态中，物业管理都以“四保业务”为基石，在此基础上衍生出多种增值服务及专业化服务。
“四保业务”即保安、保洁、保绿、保养等传统的劳动密集型物业服务，这部分服务向业主收取物业费作为收入，是物业公司现阶段最主要的收入来源。
城市服务是新生事物，主要是由物业公司辅助政府，对城市或乡镇的公共空间和公共资源进行统寿管理和服务，并由政府来买单。
现阶段城市服务的内容主要包括市政环卫、道路桥梁隧道养护、河道治理、地下管廊维护、政务辅助等项目；
今年1月十部委联合发布《关于加强和改进住宅物业管理工作的通知》，意在推进物业公司融入基层治理体系，推动城市管理服务向居住社区延伸，疫情后，物业公司在基层网格化管理中的重要性会进一步加强。
住宅业态仍是现阶段物业管理行业的主战场，非住宅业态在近3年才逐步成为物业公司差异化竞争的布局方向。
非住宅业态可简单分为三大类：
1)商办物业：商业中心、写字楼，商办物业市场长期以外资品牌“五大行”为主；国内物管企业在管理精细化和专业化方面，还有待进一步学习；
2)公共建筑：学校、医院、产业园区、公众场馆等多种业态，各业态物业服务市场化程度不一，发展步调也存在较大差异，学校、医院物业赛道存在个别区域性龙头，有较大的整合空间；
3）城市(镇)公共空间：城市服务，这类服务模式对物业公司的规模和资源统筹调度能力有一定要求，门槛相对于其它类型的物业服务更高，是近年来头部物业公司重点布局的方向，目前主要有万科物业、保利物业、碧桂园服务、招商积余等几家头部企业展开探索。
天眼查APP数据显示，我国目前共有近228万家物业相关企业。地域分布上，广东省的物业相关企业数量最多，超过36万家，占全国总量的16%。
山东省和江苏省分别居于第二、第三位，均拥有超过19万家物业相关企业。上海和北京两大一线城市也跻身前五名。
东方证券分析测算，到2030年，基础物管物业市场规模将达1.7万亿元，行业总规模将超过2.5万亿元。
驱动因素：长期靠城镇化推动，中短期有竣工周期和老旧小区改造作为支撑
城镇化是推动物业行业发展的长期驱动力。物业管理，尤其是住宅物业，主要的服务对象是城镇化社区，2019年我国常住人口城镇化水平达到60.6%，根据美、日经验，城镇化率30%~70%为快速城镇化阶段，在现有发展速度下，我国未来十年或仍将处于快速城镇化阶段，这将为物业管理行业带来增量服务需求。
竣工交付周期触发需求向上，2021-2022年或是竣工大年。疫情后，竣工交付是最确定的回补变量，竣工周期对资本市场的影响已经在房地产产业链上得到反映，物业管理板块是受益方向之一。
老旧小区改造作为β第二推手，加速居住品质提升，释放物业管理需求。据住建部摸排，全国共有老旧社区17万个，约4200万户，建筑面积约40亿m2，计划在未来10年进行改造，部分改造完毕的小区或将产生新的物业管理需求，即带动存量市场物业管理渗透率提升。
物业行业迎接资本红利，头部企业迈入增长新阶段。国内物业行业发展至今约有近30年历史，在近两年开始快速迈入资本市场的视野。
物业公司的批量上市带动行业进一步向规范化、标准化发展，上市物业公司更有动力加大物业费收缴力度、提升对一线服务人员的管理能力，从而提升其经营效率。
行业空间：增量交付叠加存量渗透，未来10年有望突破5万亿
当前住宅物业存量市场空间已突破万亿，但渗透率有待进一步提高。
我国目前城镇化水平为60.6%，人均住宅建面为39.8平，以此为基础推算目前住宅市场的存量面积以及住宅物业的渗透率，目前住宅物业存量市场渗透率仅有46.5%，而存量市场空间已经突破万亿；
假设2030年人均住宅建面提升至45m2/人，城镇化水平达到约72%，物业费涨幅在近年来每年平均提价约4%的基础上，考虑到新盘物业费定价往往较老盘更高，而招商证券分析师预计未来竣工交付将高位回落，物业行业每年的增量管理面积中，新盘占比也会随之下降，叠加城镇居民人均可支配收入增速放缓，招商证券分析师假设物业费年增速约为3.8%，则到2030年住宅物业的总市场空间约为5万亿。
非住宅物业较为分散，选取一些典型项目的招投标公告数据来进行预测，各类非住宅业态总的市场规模已经突破万亿，但后勤保障社会化在最近几年才进入高潮，目前非住宅业态物业管理市场化水平较低，随着后勤保障市场化改革的推进，会有更多市场空间被释放。
城市服务目前仅在极个别城市(区域）试点合作，由物业公司总包多种专项服务，有助于政府降本增效，未来具备较大想象空间。
竞争格局：大行业小龙头，a效应初显
资本红利催化，物业行业集中度不断提升。目前国内物业管理行业约有近20万家企业，行业格局高度分散，从2018年起越来越多的物业公司登陆资本市场，手握大量现金的上市公司通过大举收并购快速扩张，2020年全年物业行业披露的有效收并购事件高达76起；百强物业企业市场份额从2018年开始快速提升。
根据中指院数据，截至2019年，百强物业企业市场份额进一步扩大至43.6%，低于百强地产企业市占率61.5%的水平(需注意此处百强物业份额为存量市场占有率统计，而百强地产份额是根据当年的销售情况统计的流量市占率)。
管理能力分化，a效应初显。政策引导下，行业朝着规范化方向发展，部分国企龙头公司虽然在短期内为合法合规性付出额外成本，但一定程度上可以保障公司最基本的服务能力，并且提高公司的抗风险能力，招商证券分析师认为这样的成本从长远来看是值得付出的，会倒逼其管理能力的提升，而中长期来看，物业管理行业的竞争最终仍是基于管理红利带来的服务品质和运营效率的提升。
另外，2020年多家物业公司上市，行业标的不再稀缺，也是导致物业板块在下半年从过去的β行情切换进入a行情的重要因素之一。
上游地产开发行业对物业管理行业的竞争格局仍具备一定主导性。
非住宅业态竞争格局分散，不同细分领域有较专业的物业企业覆盖，集中度低，未来具备较大整合空间。
城市服务赛道已有头部物业公司抢先布局。相较于传统的物业管理，由于城市服务门槛更高，目前开展这类业务的物业公司大多为规模大、管理经验丰富的头部企业，如万科物业、保利物业、碧桂园服务、招商积余等；
在探索阶段，每个公司各有自己的切入点：万科物业从一、二线城市新区入手，定位为市政总包商，保利物业从长三角较发达的乡镇起步，打造“镇兴中国”服务品牌，碧桂园服务以三四线城市的环卫服务为突破口，招商积余以科技城、经济开发区等城市新区作为试点，展开城市服务业务的物业公司通过精准定位在不同的细分领域错位竞争。
行业发展：住宅物业平台化，非住领域头部企业抢跑黄金赛道
物业企业在寻求扩张过程中也伴随着管理业态的丰富，但战略上各有侧重。
在住宅物业具备传统优势的物业公司，如碧桂园服务，虽然对非住领域也有涉及，但战略上始终聚焦住宅物业，将未来的发展重心放在建立社区增值业务平台上，打造第二增长曲线：
而一些具备央企背景，在ToG业务上更有优势的物业公司，如保利物业，则不断深化“大物业”战略，强化在非住宅业态的布局，抢跑城市服务黄金赛道，放大背景优势。
住宅物业掌握社区流量入口，社区增值服务是第二增长极。基础物管服务主要面向“物”，而社区增值服务是基于“人”，围绕人的各种消费需求展开服务，天花板更高。
社区增值服务内容丰富，覆盖范围从业主的“生活用品购买、家电维护”等基本需求到“团购预购、家居装饰、家政服务、教育养老”等进阶需求都可触及，在业务开展模式上，物业公司并不需要做到“十项全能”、亲历亲为，而是可以作为触达客户终端的服务平台，接入专业服务公司，发挥自己的流量价值和“最后一公里”的物流价值，收取渠道费用；
一方面物业公司可以扩大平台业务范围，丰富服务产品品类，另一方面，5G、物联网、大数据等技术的加速下沉，为物业公司做基层数据的采集、沉淀分析提供助力，在此基础上物业公司还可以实现精准营销，提升平台运营效率。
2020年1月十部委发布的《关于加强和改进住宅物业管理工作的通知》也提出促进物业公司线上线下服务融合发展，鼓励有条件的物业公司向养老、托幼、家政、文化、健康、房屋经纪、快递收发等领域延伸，物业公司在社区居民生活服务体系的重要性日益彰显。
非住领域头部企业抢先布局城市服务黄金赛道跑。城市服务现阶段虽然大多以市政环卫服务作为切入点，但是绝不仅仅局限于此。
以万物云城为例，公司从c、生态环境辅助治理、社区协同治理、居民公共服务、以及城市微更新等多个维度，将高标准的服务能力、服务文化和服务技术注入城市空间，推动城市服务领域的创新与转型；
业务模式上，则以总包-分包的形式，加速专项服务领域的优胜劣汰，扮演好“政府管家”的角色。
城市服务尚在探索阶段，但其发展方向符合政府、市民的多方需求，未来或将独立发展成为平行于非住物业管理的全新形式。
中信证券表示，由于全覆盖的政策，物业管理行业的蛋糕在持续扩大。由于并购潮起，头部公司的竞争不再隐性化，优秀企业可能依托品牌，在资本助力之下，迅速壮大。
显性化竞争，可能意味着优质上市公司估值更进一步，板块估值进一步分化。期待有企业可以同时证明强并购整合能力和持续融资能力。
招商证券认为，物管行业的发展，长期由城镇化推动，短期有竣工回暖周期叠加老旧小区改造两大β背景作为支撑。
竞争格局上，资本红利催化，物业行业百强集中度不断提升，管理能力分化，部分国企龙头公司虽然在短期内为合法合规性付出额外成本，但会倒逼其管理能力提升。
分业态来看，住宅物业竞争格局受上游地产开发商影响较大，较为确定，非住宅物业格局分散，仅个别细分赛道存在区域性龙头，有较大整合空间，城市服务领域则仅有少数头部企业展开布局。
申银万国指出，物业管理的中长期行业价值逐步获得社会认可，业主体验感增强有利收缴率提升。
互联网企业及专业投资机构频频战略投资主流物业管理公司，显示物管公司流量经济概念广受认可。
我国物业管理行业将呈现规模大、增速高的蓝海市场，预计2030年末市场规模将达2-3万亿元，并较目前规模有望翻番。对比海外，我国物业管理行业拥有空间巨大、围墙属性、集中度继承三大独有特色。
招银国际表示，物管板块股价已从之前峰值回落20%以上，主要由于估值修正，与全球增长板块的下行步调一致。随着市场不确定性增加，认为行业估值的关键支撑已转向增值服务和零售/租金增长，而在管面积的增长更多是防御性驱动力。
注：本文内容主要摘自招商证券，中外行业研究整理推送