luda 概述
9月份，郑州土地市场供应、成交量均遭腰斩，推地节奏放缓，房企拿地意愿下降；新房开盘项目数量骤降6成，供应、成交量大幅下滑，传统销售旺季光芒逐渐减弱；二手房市场均价连跌15个月，挂牌量持续高位，市场供给结构整体稳定；租金均价为26.53元/平方米/月，环比下跌1.85%，惠济跌幅最大。总体而言，郑州楼市在多重调控作用下，市场更趋理性。
1政策解读
1.1 城市政策
01 河南省政府发文：农村教师购房，每平方米低于市场价1000元以上
9月11日，河南省政府办公厅近日印发《河南省农村教师住房建设工作实施方案》，鼓励县(市、区)政府采用多种形式和渠道解决农村教师住房问题。
根据方案，从2019年起，我省3—5年内将通过建设商品住房、发放购房补贴等多种方式，稳妥有序满足农村教师基本住房需求。鼓励各县（市、区）政府积极建设农村教师住房项目，原则上每平方米比同地段同品质商品房优惠不低于1000元，或结合当地实际按不低于20%的优惠幅度向农村教师提供商品住房。
02 国家发改委权威发布，河南将新建7条铁路专用线
日前，国家五部门发布《关于加快推进铁路专用线建设的指导意见》，旨在解决好铁路运输“最后一公里”问题。其中，河南省境内共有7条铁路专线获批，分别是：周口中心港集疏运铁路专用线、伊川龙泉金亨电力铁路专用线、安阳象道物流有限公司铁路专用线、淮滨县淮上交通有限公司专用铁路、辉县货运铁路专用线、山西中南部铁路水冶南至安李铁路联络线工程、晋开集团铁路专用线。
03 郑州入选空港型国家物流枢纽
9月份，国家发改委、交通运输部联合印发《关于做好2019年国家物流枢纽建设工作的通知》(发改经贸﹝2019﹞1475号)，共有23个物流枢纽入选2019年国家物流枢纽建设名单。郑州是唯一一个空港型国家物流枢纽。
1.2 行业动态
01 国家统计局：8月70城房价涨幅全面放缓，郑州新房销售价格环比上涨0.3%
9月17日，国家统计局发布2019年8月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况。数据显示，8月份房价涨幅全面放缓，郑州新建商品住宅销售价格环比上涨0.3%，涨幅与上月持平；二手住宅销售价格环比下跌0.3%，跌幅扩大。
02 河南省统计局：前8月全省房地产开发投资4499.98亿元，同比增长6.8%
9月18日，河南省统计局发布2019年1-8月份全省房地产开发和销售情况。房地产开发投资、销售面积及金额、房企到位资金增速持续提高，多项指标出现回升势头。前8个月全省房地产开发投资4499.98亿元，同比增长6.8%。8月单月全省商品房销售面积1061.89万平方米，销售额686.09亿元，环比同比均有所增长。
2 土地市场解读
2.1 9月份郑州土地供应、成交均遭腰斩，供地节奏放慢
2019年9月份，郑州市供应土地规划建筑面积为86.13万平方米，成交土地规划建筑面积为72.08万平方米。环比8月份，土地供应、成交建筑面积均大幅下滑，降幅分别为66%、59%。
从走势图来看，2019年以来，郑州土地供应、成交面积相对平稳，整体呈波动型走势。供应量自6月份连涨三个月达到年内高峰后，9月急转之下，供应、成交均遭腰斩，供地节奏放慢，且常出现暂停、流拍现象，市场热度不高。受房地产行业周期及年度供地指标等影响，四季度或加大土地供应力度。
数据来源：郑州市公共资源交易中心；整理：诸葛找房
2.2 9月郑州8宗地挂牌，6宗底价成交，吸金24.2亿
据诸葛数据研究中心监测，9月份郑州市公共资源交易中心挂牌出让8宗地块，1宗暂停，1宗流拍，6宗底价成交，成交面积合计21.4万方（约321亩），成交金额24.2亿元，平均溢价率为0。
环比8月份，成交地块数量减少7宗，成交面积下降52%，成交额下降64%，溢价率下降3.9个百分点。
土地供应量大幅缩减，成交量也相应减少。另受调控政策、楼市预期以及房企融资收紧等多种因素影响，2019年下半年全国土地市场较为低迷，开发商不再像以前一样高价哄抢优质地块，郑州土地市场的溢价率始终在低位徘徊，底价成交占据绝对主流，流拍量达到历史高位。
数据来源：郑州市公共资源交易中心；整理：诸葛找房
成交地块总结分析
01 9月份成交6宗地块，均位于主城区，高新区3宗，金水、管城、郑东新区各1宗。
02 底价成交为主。6宗地块，均以起始价成交，溢价率为0，房企拿地谨慎，市场冷清。
03 中小型地块为主，平均单块成交使用面积在54亩左右，超过100亩的仅1宗，高新区的25号地，城镇住宅兼容商业金融用地。
04 城改地、合村并城用地居多。4宗合村并城用地，1宗城改用地，1宗新型工业用地（净地），前期勾兑可能性较大，看点减少。
2.3 流拍继续，二七绿地双塔终难产
9月9日，郑政出〔2019〕69号（网）无人出价，最终流拍。该地块位于二七新区核心地段，属于郭家咀铁三官庙合村并城项目用地，早先规划为270米绿地地标双塔项目，沉寂了多年，本以为此次开工有望，却最终难产。
这也是今年郑州市流拍的第5宗地块，数量上已超过去年全年，倘若四季度融资环境不能得到改善，叠加销售端压力显现等因素，低溢价、流拍现象或仍将持续，土地市场将更趋理性。
3 新房市场解读
3.1 “金九”新房市场未起波澜，房企推盘节奏放缓
据诸葛找房数据研究中心监测，9月份郑州市累计有13个项目开盘加推，供应2833套房源，成交2407套，平均去化率85%。
与8月份相比，供应、成交量均大幅减少，降幅分别为61%、56%，去化率提高9个百分点。今年的“金九银十”不同以往，未出现“井喷式”开盘现象，9月份开盘项目数量骤降6成，十一黄金周也仅有3个项目开盘，传统销售旺季的光芒正在减弱。
如今，郑州重启楼市限购政策已三年之久，房贷利率位居全国高位，多种因素作用下，房地产市场逐渐回归平静，销售端压力显现，特价、优惠活动不断，逐渐向买方市场过渡。
3.2 主城价值凸显，去化率最高达99%
9月份开盘项目集中于主城区，新推2153套房源，占总量的76%。远郊仅中牟有2个项目开盘推出680套房源，平均去化率77%。五大主城区中，金水区新推房源量最多，757套，平均去化率也最高，92%;郑东新区推房量最少，160套，平均去化率75%，排名最末。
值得注意的是，9月份并未出现开盘即清的情况，去化率在90%（含）以上的仅有3个项目，楼盘之间的差距有所缩小。其中去化率最高的是金水区的瀚宇天悦城，位于文化路与三全路交汇处，金水北的核心区域范围内，地理位置优越，双地铁（4号线、7号线）加持，周边配套成熟，片区的明星楼盘，每次加推都能取得不错的去化。
4 二手房市场解读
4.1 郑州二手房市场价连跌15个月，供应量持续高位
据诸葛找房数据研究中心监测，9月份郑州市二手房市场均价为14875元/平米，环比下跌0.41%，同比下跌8.94%，跌幅较8月份收窄明显。挂牌为138380套，较8月份增加6000套房源，环比涨幅5%。
自2018年6月份以来，郑州市二手房市场均价已连跌15个月，屡创新低。房价持续下行，供应量持续高位，且不断增长，量涨价跌的情况已持续2个月，成交周期普遍延长。。。这些都说明郑州楼市已经进入了静淡期。
房地产市场大环境不容乐观，叠加新房降价促销等因素影响，郑州二手房市场着实冷清。且购房者普遍抱有买涨不买跌的心理，在房价连连下跌的情况下更多地选择观望 。
数据来源：诸葛找房
日度二手房市场均价相对平稳，始终在14800-14900元/平米之间徘徊，高低价差在50元/平左右。月初时房价处于相对高点，在9月3日达到高峰14899元/平米后逐渐波动下滑，直到9月26日触底后开始回升，整体呈波动下降走势。
数据来源：诸葛找房
4.2 市场供给结构整体稳定，90-140平米房源占比最多
从挂牌房源的面积分布来看，90-140平米房源占比最多，为36%；90平米以下房源占比为49%；140平米及以上房源占比为15%。由此可见，刚需房源依然是市场上的供应主力，置换需求较强。各面积段占比与8月份无明显变化，市场供给结构保持稳定。
数据来源：诸葛找房
从挂牌房源居室分布来看，3居室占比最多，为37%；其次为2居室及1居室，占比分别为35%、17%；3居以上房源占比为11%。由此可见，三居及以下房源依然为市场供应主力。各居室分配比例与8月份无明显变化。
数据来源：诸葛找房
4.3 房价上涨城区数量增多，高新涨幅最大，为0.42%
各城区二手房市场价涨跌互现，波动幅度均不超1%。仅经开区、高新区二手房价上涨，环比涨幅分别为0.05%、0.42%。其余城区房价均下跌，其中二七区以0.54%的跌幅领跑，其次是郑东新区，跌幅为0.43%。
环比8月份，房价上涨城区数量加2，下跌城区数量减少，跌幅收窄，整体趋于稳定。
数据来源：诸葛找房
各城区二手房挂牌量走势各异，以上涨居多。仅经开区挂牌量环比下跌，跌幅1%，其余7个城区挂牌量均有不同程度增加。其中挂牌量最高的依然是金水区，35833套房源，环比增长3%；涨幅最大的是惠济区，9%，累计有5550套二手房挂牌出售。高新、经开区房源量较少，均不超过5000套。排名与8月份相比无变化。
数据来源：诸葛找房
4.4 降价房源量环降三成，管城降幅最大，为38%
据统计，9月份郑州市累计有19960套房源进行了调价行为，其中涨价房源2777套，平均涨幅5.53万元/套；降价房源17183套，平均降幅4.39万元/套。
环比8月份，涨价房源量下降27%，套均涨幅下降0.52万；降价房源量减少31%，套均降幅上涨0.14万。涨降价房源量均有所减少，市场活跃度下降，套均降幅扩大，涨幅收窄，业主预期下降，市场整体稳中有降。
9月份，郑州降价房源量环降3成，八大主城区均有所下降。管城区降价房源量较8月份减少1109套，环比下降38%，降幅居于首位；其次是郑东新区及金水区，环比降幅均为34%；中原、惠济则以32%的环比降幅排名第三；降价房源量最多的依然是金水区，5518套房源。
数据来源：诸葛找房
4.5 降价房源量TOP20小区
9月份，热门降价小区中，管城、金水占比较多，分别为25%、20%。套均降价幅度不超5万/套。
本期降价房源量最多的是，管城区的正商新蓝钻，以102套房源位居榜首；富田太阳城则退居第二，99套降价房源，较8月份减少40套。套均降价幅度最大的则是中牟的水岸鑫城，4.87万元/套，64套降价房源，小区均价9260元/平米。新郑、荥阳也均有小区上榜，较8月份集中于主城相比略有变化。
数据来源：诸葛找房
4.6 热门城区二手房量涨价跌
数据来源：诸葛找房
5 租赁市场解读
5.1 9月郑州租金均价26.53元/平方米/月，已连跌4个月
据诸葛找房数据研究中心监测，9月份郑州市租金均价为26.53元/平方米/月，环比下跌1.85%，跌幅较8月扩大0.9个百分点。在全国20个大中城市中排名第17位，处于较低水平。
随着6月份毕业季租赁热潮褪去后，全国大中城市租金均价进入平稳下行阶段，现已连续3个月走低。郑州租赁市场降温要来的更早一些，在5月份达到高潮以后，价格持续下行，9月份更是再创新低，26.53元/平方米/月。
受周期性影响，四季度租赁市场进入传统淡季，返乡潮即将来临，接下来几个月价格或持续下降，难以出现回温局面。
数据来源：诸葛找房
居室租金方面，9月份一居室月租金在1452元左右，二居室为2098元/月，三居及以上为2513元/月。各居室租金较8月份均有所回落，其中三居及以上房源降幅最大，为1.9%。
数据来源：诸葛找房
5.2 各城区租金均价涨跌互现，惠济降幅最大，为2.36%
各城区租金均价高低不等，呈阶梯型分布。其中郑东新区以36.28元/平方米/月的价格蝉联榜首，环比8月份下降2.16%；其次为金水区，29.7元/平方米/月，环比下降0.67%。惠济、中原区相对较低。
各区域涨跌情况各异，本期仅经开区租金有所上涨，涨幅为0.72%，其余7大主城区租金均呈下跌态势，惠济区降幅最大，为2.36%。
数据来源：诸葛找房
均价以市场租房及品牌公寓等所有整租房源参与计算