luda 记得去年12年月份，我在文章中提过：楼市的回暖，恐怕比想象中的要早。
结果，地产圈朋友看到后，纷纷发消息给我，大概都是这么个意思，“大家日子都不好过，没事就别开涮了。”
还好，楼市的回暖和今年的春天都早了一点。
01
说实话，三鱼虽然长期看好楼市，但同样作为被市场浪潮裹挟的个体，在短期上视角也没那么笃定。
不过我挺喜欢看一个人演讲，之前就聊过他去年12月演讲。某种程度，他算不上地产的业内人，但长期看，对地产“蒙中”的概率还挺高。
高善文（以下简称：高），安信证券首席经济学家，圈外名声虽不如周期天王周金涛那般妇孺皆知。但投资圈中，每次演讲也是朋友圈要刷屏的那种。
年后，我们看到不少土地市场没来由就被突然被激活。去年底还感觉被全世界抛弃的开发商们，报价的时候，连按键的力道都能大几分。说实话，这段时间我去约开发商投资部的朋友撸串，回复的都是下次约。
更重要的是，预期的底就被筑好了，成交量上升了，原先有疑虑的人，也开始有信心了，市场至少是被盘活了。
高在12月的演讲中，聊到了一个令人吃惊的数据，原话是这样的：“在去房地产存货领域，我认为取得了完全和彻底的胜利。现在房地产领域的存货，从很多指标上来看，应该是处在历史的最低水平附近。”
印象中，那是我第一次听见大V对楼市库存发出预告，并断言房地产很快回暖的。但很可惜这篇演讲主要流传在金融圈，加上冰冷的预期下，愿意逆流的极少，流拍倒是很多。
这样，整个库存便一直是缺位状态，等市场有那么点苗头，大家又发现余粮都不多，那就只能争了。前段时间，如果不是我去市调某苏南城市，都想象不到，在长三角土地市场上溢价最激进的城市，其实整三年没有供地了。
所以，我对今年的市场，还是有信心的，即便操盘的整体基调定好了，货币水龙头时开时关，但是供求上已经保持了微妙的平衡。这样，我不敢说市场一定怎么好，但也差不到哪去了。
02
好，我们接着来看，半年过去了，关于楼市，这次他又有什么洞察。
切入点挺有意思，是在消费上。经济上，去年减速降温应该说是公认的，直到现在也不能断言，是否完全回血。
但高提出一个很有意思的判断，去年的经济减速是特殊的。往年减速也有，只是基本都由于投资减速。但从18年开始，逻辑变了，经济减速来自消费能力的减速。
最典型的，就是收入增长还挺不错，但消费表现算不上好，在下表上两条相关曲线裂口确实有点大。
我还特别去查了下，国家统计局刚刚发布最新数据，2019年一季度，全国居民人均可支配收入8493元，比上年同期名义增长8.7%，扣除价格因素，实际增长6.8%，而人均消费支出5538元，比上年同期名义增长7.3%，扣除价格因素，实际增长5.4%。
一句话，消费大概是我们现在最需要提振的。那么什么在拖累消费？
大家多少记得拼多多的崛起，在去年下半年引起了一阵消费降级讨论的狂潮。实话说，我和我周边不少朋友用拼多多也算频繁，可我们算不上没钱消费的，只是买东西比较理性，拼多多是个性价比高的平台。
所以，消费降级和消费理性，经常出现在各种媒体头条。不过，和房价影响消费这种说法相比，就显得小巫的多。
03
坦白讲，这样的说法不仅更主流，更容易的接受，在地产圈内部的拥趸也不少。
这点上，高虽然不是地产圈内人，但以他这样的身份，明确公开说出，房价不是影响消费的主力因素，还是要有点底气的。
在臆想中，应该是这样，房价涨了，为了买房，要出更多贷款，能用来消费也就少了，实际上，身边也确实有人这么做了。
但看到是峰还是岭，通常取决人在山中的位置。确实，为买房节衣缩食有，可反过来，房价带动的财富效应，也很容易被忽略。
其实每个人身边多少都会有这样的亲戚朋友，早年买房也挺艰难，但放到现在，每月的公积金的余额可能比贷款多，过得也是中产标配生活，也就是说，在房子的造富效应下，因为付出的居住成本很小，他们成了社会中最有消费能力的那批人。
那关键在于，这样的两种群体，到底谁占了上风？
这里高给了很硬的数据，就是下面这张横断面的图。
看着有点复杂，简单来说，就是收集了160个城市的数据，横轴是房地产销售增速，纵轴是社会消费增速。这样，如果房价真的在影响消费，那么横断面应该是负的。
只是数据无比客观，是正相关，也就说房子销售在增长，有财富的扩张，消费更有动力。
其实国家统计局的数据，多少也佐证了这点，居住消费在消费比例也算不上高了。
为了更严谨些，剔除了人口流入的不平衡的因素，还用了两者增速变化做了对比。
关系依然是正相关，有时候，有些声音会诟病城市对房地产的依赖，实际上，在取样下，房地产销售加速城市，也是社会消费涨的最快的那批。
04
地产真有这样的联动能量吗？
如果我记得不错，房地产一直有个很著名的争论，那就是房地产到底是虚还是实。这样的争议也能理解，毕竟楼市的财富增值和大量金融元素的运作，让大家觉得一堆房子有什么用。
但我都和身边朋友这么说，房地产是中国当下最大的实业，并且是最重要的那种。这里其实没必要列举太多数据，我倒是想和各位分享我的三个亲身体会。
第一件，去年底，陪我要装修朋友去了趟装饰城，说实话，这家装饰城以前我装修的时候也来过，但我明显可以感受到现在冷清很多。
跑店时候，和不少老板也聊了聊，装修市场能直观的感知到，需求在下降，而其实装修本身也是最容易受到房地产波动的行业，如果不愿买房，那装修自然无从谈及。
同样作为职业投资者，最近股市上，不少上市的家装龙头公司的财报开始达不到市场预期，有顾虑的投资人开始用脚投票离开了。
这里，我再说股市两家非常明星的公司，做空调的格力电器和做电梯广告的分众传媒，很受资本宠爱，但其实本来股价可以更好。
我和一些有顾虑投资人聊过，得到的反馈是，虽然财报的增收和预期都不错，也是行业头部，但作为地产大池子衍生的小池子，这个大池子的水能活跃多久，看的不明白。
好，接着，开春后，在一个饭局上碰到一个做供应链的人士，和我分享了这么个事。
做过工厂实业的人会知道，供应链基本上在年底就会做出来年一年或半年的订单预测，用来备货。虽然可能有偏离，但没有大意外，差的也不会太多，大体就是今年的订单整体情况。
而某家以挖掘机闻名业内的头部基建供应商的苏南工厂，按现在订单排期，下半年的产能，很可能是完全不需要加班的。其实业内通常也会用这家的状态，去提前衡量今年基建指数。
这么说吧，当时我也有点怀疑的，不过后来，我发现这家很强势从不打广告的基建商，今日头条在频发向我推送他们家的广告。我想，他们需要订单，比想象中急迫。
05
然后，说一个不太容易关注的细分行业，电梯。
这行业有个龙头叫迅达，前两年，迅达电梯把苏州工厂迁到上海嘉定，并举行盛大开业典礼，我也被朋友邀请去了。
说实话，我不是震撼当时请了多少明星，而是这样个工厂目测有着2000到3000人，而这背后代表着，很可能有着近万张嘴要养。更重要的是，一个整包厂，会有着数不清的下游产业链，靠他养着。
这里，我不知道迅达业务怎么样，也许作为龙头依然很滋润，整个电梯业作为几乎完全依附房地产垂直领域，我很难想象，这条链条上，如何去抗拒地产前端带来的波动。
而这还只是一个细分的领域，从装修到金融服务，多少行业和地产这条脉络，荣誉与共。
同样这样的网格中，地产通过链条的方式，把部分利益回吐给各实业产业从业，大家日子好过，反过来才更愿意花钱，消费也能上去。
所以，我常说，房地产不仅是当下最大的实业，也是最大的现实。
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最后，作为地产人，聊点地产人的真心话。
和房价影响消费有关，最近几年流行提法，就是摆脱经济对房地产依赖。本质这是对的，而且很可能在我们有生之年看到的。
但坦白讲，房地产发展的本质，就是城市化，这才是一个发展中国家的最大国情。我们也想要更多的华为，但是华为是深圳接近完成了一个伟大城市化后，慢慢生长而不是强求出来的。
理解这点，就能明白了从60%到70%的城市化水平，只能是有节奏的渐进，而不是跑步进入。这点上，城市化，是支撑的脊梁，也是最大的消费。
最后，下半年快到了，希望大家能多多赚钱，多多消费，不说了，我先去拼多多上下个单了。
以上为正文，来自三鱼