luda 中国基金报 安曼
昨天下午，国新办刚刚表示，要努力实现全体人民住有所居，广州市政府就出手了……
8月31日晚间，广州市住房与城乡建设局发布《建立二手住房交易参考价格发布机制的通知》（以下简称“通知”）。根据通知，首批96个位于成交活跃的热点区域的住宅小区，由广州市住房政策研究中心在过去一年二手住房网签成交价格基础上，综合考虑评估价格、周边一手楼盘成交价格等因素，形成二手住房交易参考价格。
这也不是什么新鲜事，也就是像深圳一样建立了建立二手住房交易参考价格发布机制，但是威力却比深圳猛烈多了……
广州房价近乎腰斩
上述文件公布了广州市首批96个“热点区域住宅小区”。其中天河区的保利心语花园，中海花城等热点高端楼盘都在该名单上。
基金君注意到，此前在中介报价18万左右的楼盘，二手房交易参考价全部都在10万元/平方米以下。
以位于天河区珠江新城内地中海花城湾小区为例。这个热点住宅小区属于广州市的著名“豪宅”代表楼盘之一。但是，广州市住房和城乡建设局提供的二手房交易参考价格为每平方米92641元。
根据房产中介提供的“小区行情周报”，显示中海花城湾小区的本周挂牌均价1924041元/平方米，7月的参考均价为174873元/平方米。
这意味着广州的房价一夜之间，最高降幅超50%。
除此之外，去年交易量十分活跃的珠江帝景，目前挂牌价平均在十万左右，但现在的指导价仅有54593元/平方米，交易参考价纷纷腰斩。
而相对的，深圳的二手房交易参考价较此前的中介挂牌价下调了30%。
8月深圳二手房成交暴跌80%
截至目前，已经有深圳、东莞、成都、无锡4城出台了二手房成交参考价。
作为最早出台二手房成交参考价的城市，深圳遏制高房价的目的已经初见成效。
首先，对于买房者来说金融机构在给二手房发放按揭贷款时，将参考二手房指导价来审批贷款额度，这意味着，未来的买卖双方要么接受二手指导价，要么就需要买家额外支付相当高比例的首期款，这对购买热情无疑形成巨大压力。
根据易居的最新月报显示，8月，深圳二手住宅成交创近十年除春节月份最低值，量能度连续4个月垫底。
根据易居的计算方法，二手房成交量能度=月度环比增速×20% + 月度同比增速×20% + 年初累计同比增速20% + 近6个月月均成交量较2012年来月均成交量的偏离度×40%
计算结果显示，8月二手住宅成交量能度最强的城市为金华，量能度为20.0%；量能度最弱的城市为深圳，量能度为-49.6%。
其中，深圳在二手房成交参考价等政策影响下，二手住宅市场降温显著，二手住宅成交量能度已经连续4个月垫底。
截至8月27日，深圳本月二手住宅成交量为1842套，预计8月总体成交量约2000套，同比下跌继续超8成，维持在2012年以来除春节月份的最低值附近。
无锡于7月26日正式建立起二手住房成交参考价格发布机制，成为继深圳、东莞、成都、宁波、西安、绍兴之后，全国第7 个出台二手住房成交参考价格发布机制的城市。8月无锡成交量能度下跌至2.4%，可能是受到了二手住宅成交参考价政策的影响。
作为比无锡更早出台了二手房参考价的城市，成都8月成交量能度仅为-26.6%。
在房价方面，深圳房价已经连续三个月下跌，七月份二手房价格环比下跌0.4%，跌幅在进一步扩大。
因此总体来说，二手房参考价的出台对于遏制高房价是非常强有力的手段。
易居研究院研究员潘竑羽认为，成交量曲线先于价格曲线调 整。比如在本轮周期中，2016年二季度二手住宅成交量曲线就开始呈现下行态势，随后增速开始收窄，进而下降。受成交量曲线的影响，成交价格曲线也有表现，二手住宅价格同比涨幅在2016年四季度就呈现了降温的态势。
观察全国重点监控的13个城市中，二手住宅在2021年1至4月成交增速和房价涨幅同步持续上行，5月成交增速见顶，6月开始收窄，8月则由涨转跌，增速收窄至-3.6%。考虑到今年热点城市调控力度史上罕见，且13个热点城市的二手住宅价格环比涨幅已多月回落，预计下月二手住宅价格同比涨幅将继续回落。
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