luda 我是北京房姐，资深房产投资专家。你相见恨晚的买房军师，目前已为10000人提供买房最佳解决方案。房产自媒体中唯一敢讲真话的自己人！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议。
请搜索关注“北京房姐”微信公众号，加入知识星球提问，有问必答并送赠送购房内部资料；重要信息只在知识星球发布。
提问：房姐好，我是北京高校毕业两年，只解决了工作居住证的小白，我老公博士在读，预计明年毕业。考虑到工作机会，我还是很想留在北京发展，至少未来5年内都会在北京。在买房方面，预算首付在100万左右，我们想先上车，即便未来不在北京，可以把房卖了去其他地方。请问房姐买哪里的合适？
回答：思路正确 100可以在北京买到总价300的房子 如果克勤克俭，sfsd做好评估 足够买到东三环到东五环之间的老公房上车盘 潘家园，北工大，十里堡和甘露园板块。 关注90年代后的小2居，可以贷足。
提问：西城老破小一套价值约800w，朝阳老破朝向不太好一套价值不到700w，现在手上现金150左右，税后60w，俩娃，想把朝阳老破换成大一点新一点在北三环到四环附近请问如何操作？
回答：出掉朝阳，你的月供在2.5内会比较好不影响生活质量，结合首付能看到总价1000左右的标的 选筹板块 北苑大屯路和惠新西街，望京也可以考虑
提问：房姐，对于北京的房价，我看今年有涨有跌，真的体现出了您说的选筹的关键性。也觉得今年是个机会。如果想脱离老破小，换个次新的二手房，首付300万，二套，有推荐么？比较迷茫
回答：均价、指数有涨有跌 买对了房子，至少是涨的，区别是涨5%还是25%。 首付300万可以买到700万的次新房，如果首付稍微多一些，350可以买到800+的。 二套没有关系，关键是个人的负债率，身份资质等。 选筹之前，准备下个人的征信，流水材料，来面谈具体的方案。
提问：房姐您好！我买的二手4楼跃5楼顶层复式，原房主对房子做过大改动，改完很漂亮，我买了之后一年住着都没事。但是今天一层，二层，三层，3家邻居一起来我房子里，说我的房子把公共烟道给封死了，他们的烟排不出去，要求恢复。我觉得没办法恢复，难道要把装修改造的部分破坏掉？我咋应付楼下邻居？
回答：先查清楚事实，到底有没有封死，你有没有违规， 三家邻居一起来找你，明显不正常，是否别有用心或者关系特殊？ 三家联盟最不稳定，如果一定是你的错误，内部翘一下，先\/多给你钱，但是你帮我。
提问：亲爱的房姐，您好，关注您很久了，首次首问。 本人子弹350，公积金贷款120，良乡上班，不考虑学区房，但考虑上班方便，孩子大学。 问题1、已经卖掉了良乡房产，现计划两个： 方案一：300在市里买个大一居或小两居投资用。300在良乡买个两居自住。 方案二：500在市里买一个两居自住兼投资。 方案三：良乡入手大三居自住养老。 自住要考虑良乡上班方便。 想听听房姐的建议。现在形势下怎么操作更合适？如果入手两套，今年同时入手是否合适？ 问题2、在市里丰台看了（1）太平桥六里桥的二手房，老破小多，但上班方便。（2）西罗园，洋桥老破小多小区环境差。（3）角门，草桥上班交通不如太平桥方便。（4）看丹桥的新华街和首经贸的新村一里，周边建丰台站，不知以后发展如何，能否投资？（5）房姐推荐朝阳，不知投资前景如何，有合适我的需求盘吗？请推荐一下。 看的多了，现在选择茫然了，非常想听听房姐的看法，拜托，谢谢。
回答：1. 方案一更合适，今年可以入 如果是一套兼顾自住和保值 丰台的中海御鑫阁可以关注 2. 纯投资盘建议看朝阳 例如: CBD传奇、炫特、酷特区、石佛营西里
提问：房姐您好！新人首问盼回复！ 本人和先生名下各有一套房 先生珠江帝景1号楼16年9月入手，北向，114平米，先生名下贷款100万。一直出租每月13000。出售价870左右。 本人西单京畿道小区14年底10万一平米购入一居，南向，改造后一楼有8平米阳台，厨房挪到天井。变成2室1厅。两位老人和我们一家三口居住。孩子西单小学9月份5年级。出售价760左右。 目前问题是： 1.我们需要把其中一套出手换成合适以后宜居的吗？出手哪套呢？ 2.新盘价钱感觉越来越贵，怕以后换不起。看过石景山的中海天钻，117平米，900出头。这个盘以后能跑赢大盘吗？石景山值得入手吗？ 3:您有什么推荐的值得入手的好楼盘吗？ 谢谢房姐！盼您回复！
回答：1. 西单京畿道小区可以出掉了，珠江还有升值空间可以保留。 2. 石景山位置没大问题，中海天钻自住还不错，户型通透，三面宽，就是得房率不够高，不过7+的单价保值效果一般。 3. 如果位置上没有要求，不一定非要看新盘，望京保利中央公园 融科橄榄城 东湖湾 大西洋新城 。自住+保值还不错。或者看看亦庄金茂府
提问：你好，想问下，我属于北京二套购房资格，现在有首付190万，在中关村上班。想买一套300万的房子。地点想选在朝阳的繁华地段，你觉得酒仙桥，芍药居，朝阳公园的怎么样啊。想买枣营附近的房子，老小区，房龄87左右，觉得靠谱吗？或者能否给下区块或者小区的推荐？谢谢。
回答：芍药居不推荐，酒仙桥和朝阳公园都可以看 枣营推荐看地铁附近的七八十平商品房小两居 另外像团结、湖金台路老破小也值得淘一下
提问：【新人首问】房姐好，家中有广安门外100平两居（2004年的房），还剩100贷款未还完。手中可支配现金250。想问问 1：我们是原地二居卖了换三居好（只能原地，为了已上小学的孩子离学校近一些，为了守着住在同小区的老人）？还是用这250再投资买个小户型的房子好？2：如果投资再买个房，我想考虑限竞房。一来因为我资金有限，您精华帖里的策略对我操作性不高，只能选择便宜的限竞房。二来看好将来限竞房的升值潜力。目前看了大兴，亦庄和南四环歪的臻御府。请您给分析对比一下。3：请您说说投资限竞房的一些注意事项。望赐教！谢谢。另外望保密，勿要发到其他平台。
回答：投资限竞房主要就是有限售周期和期间无法抵押，其它一样。 臻御府价格太贵了不推荐看。大兴和亦庄板块 有几个可以看看 比如远洋或者经开汀塘、中海寰宇时代
提问：首付350-400，stsd婚房，工作在华贸，投资兼自住。朝阳集中看了四惠\/朝青板块，年底业主心态回升，没淘到笋盘。目前可选的有：1）天鹅湾72平loft ，西向国贸景观，使用面积双倍，底价730；2）天鹅湾95平东向2居，底价695，只能小刀；3）东恒时代二期，南向86平两居，底价620不唯一，抵押贷过桥资金成本太高；4）通州北京东湾，5号楼20层景观位置看通惠河看CBD，三居，126平，得房率76%，客厅朝北，卧室朝南，总价850，单价6.7。我自己偏好东湾，高贷款，算预算内能买的总价最高，品质不错，通勤时间也能接受。看房姐说通州溢价太高，是否等明年淘笋盘，但又怕明年房价上升，求建议。
回答：天鹅湾能淘笋的面积段基本是4*300或者6*200的类型，这两个成长性也相对不错 东恒时代二期，位置已经和地铁出口隔离，纯封闭板楼小区，05年还显得比较新，在周围来说是为数不多的板楼次新小区，所以相对价格不低。 北京东湾以前分析过，郊区带北京两字的楼盘，需要谨慎。 与其叫北京东湾，叫通惠\/运河东湾更合适。 这几个盘对比，天鹅湾更优质，小户型入手价控制在7-8万是比较理想的价格。
提问：房姐您好，我现在有亚运新新家园的150多平的房子贷款400万，卖的话在1300万左右，卖完有900万现金，小孩要上学，房子要有学区，北京人，老人有房但没贷过款，算老人的房票现在看上了东城天天家园的房子，一个160多的南北板楼1208万（满五唯一），还有150多的东南角的小高层970万（满五不唯一），按在您这学习到的策略请帮忙指点。 1.用老人票买160多的然后高贷款458万最多。 2.全款入150的，做抵押，大约600万左右，再全款入一套，朝青或望京的二居，再抵押个300万，留一百万还贷，其他的再做些别的投资。 那种更好，或还有更优的选择吗？补充一下家里老人有退休金，我一年100万左右的收入。
回答：方案2更好，资金利用率最高。全款的优势一定要发挥，只有足够低于市场价的笋盘才入，从压价到税费每个细节都扣下来价值才能最大化。都能做到再持有5年以上收益会很可观
提问：房姐老师您好，北京商住从17年3.26政策被打入冷宫后 一直死气沉沉。今年有可能政策调整走出一波独立的行情吗？
回答：商住启动，一般在住宅行情起涨一段时间以后。 商住需要等待住宅涨价，购买力溢出，或上车群体无力上车后，其中一部分人群选择商住，成为商住上涨的助推动力。 其次是商住政策再次放款，这类政策无法短期预测，长期看会放款。
提问：新人没有经验，希望得到房姐指点： 首房首贷，手上能够凑够现金150，打算今年上车，不知道现在到年底哪个时间更合适一些，刚需，性价比，保值需求强烈。 所以想咨询房姐几个问题： 想法：我初步考虑二手房，满五唯一，想买过来先租出去（目前租的新人提问地方性价比较高）,这样可以用租金抵一部分房贷。 月薪可承受房贷12000-15000。 ［问题是：］ 1. 小两居的话，哪里的房子更能升值或者未来至少是保值的。看房姐比较推荐东边三环以内或者三环到四环的二手房，房姐有特别推荐的一些地段和小区么？ 2.关于流水， 我前面回校又读了个书，社保什么都没断过，六月正式上班，所以想问收入流水需要提前养么？养多久？ 工资一部分另外一部分走私账影响么？ 3. 购买时间： 是这几个月好一些呢还是再等等明年年初下手更好？ 希望能够得到您的解答，谢谢！
回答：1. 可以看下 丽景馨居、晨光家园、CBD传奇、炫特、酷特区 2. 养流水的问题可以看下精华帖，不过你的情况对流水不会很严格。流水问题中介也会帮助处理 3. 现在就可以入手，不用等
请搜索关注“北京房姐”微信公众号，加入知识星球提问，有问必答并送赠送购房内部资料；重要信息只在知识星球发布。