luda 最近两个月我一直在跑高端社区，比如西北旺西山壹号院，五矿如园，望京三杰东湖湾，融科橄榄城，保利中央公园，朝阳公园泛海国际，棕榈泉，观湖国际，紫竹桥人济山庄，中海紫金苑等等，这好房子看多了，写踩盘也变得越发挑剔，别说你们看房纠结，就连我也开始陷入选择恐惧症了，2000万以内的预算，到底买哪和买什么样的小区，通过我的踩盘记相信您也会结合购房需求参考评测，有了自己的判断，今儿我再给您多个买房选项，咱聊聊三元桥的区域标杆盘-凤凰城小区。
三元桥改善一哥“凤凰城”
给各位打算来这看房的朋友提个醒儿，如果说我之前去过的泛海国际周边停车难度四颗星的话，凤凰城上4星半不用质疑，内半个星留给东西城学区，开车来凤凰城踩盘，兜一圈没有车位，我劝你踏实的凤凰汇地下停吧，中午吃个饭换个停车券或者积分兑换停车费，也不是那么的贵。
为什么说是靠业主拼出来的？
踩盘时听住在小区里的一位大哥讲，其实小区当初新房交房时，很多业主出租自己的房子，因为三元桥优越的地理位置，租客很多都是创业公司小老板，开公司当办公场地用，但是这样一来严重影响了小区的居民安全和保值，于是物业和业主采取了一些行动，比如房东们陆续收回了房子，再往外租不允许办公使用，现有公司如果订餐，接收快递，、保安听说是开公司的门牌号，想办法拦着，不像小区业主一样，到大堂管家那取件，得走到小区门口取餐取快递，非常麻烦，而且这些办公用途的房子，门禁卡数量受限，其实这些都是物业和业主在努力赶走这些小区中的公司，所采用的办法。
什么人买凤凰城？
一上来我想聊聊为什么买凤凰城，我认为就以下几点，欢迎对号入座。
1）地段控-市区工作，10号线沿线像国贸cbd，中关村，三元桥都够得着，不想出市区买房的“地段控”。
2）对品质要求极高的改善需求-回头率高，但不起眼，守着繁华地段，但价格相对友好，卖相一般，但品质物业可以竖起大拇指的小区，自住兼顾流通，三元桥这地界，我能想到的只有他，且独一档。
3）区域标杆，ceo盘，流通尚可，所以相对保值抗跌。
4）有中学规划，正在建设，虽然没有确定学区，但对小区是个利好，对房价有没有提升，要看是不是传言中的人大附分校，如果是，能不能达到芍药居，太阳宫的水平，都是不确定性。
5）三环边上，周边写字楼众多，好租好卖。
出门就是10号线和机场线，地铁直达机场，时间固定，经常出差，赶通告飞往各地的公司高管，明星的最爱。
小白泼冷水
1）在品质标杆盘里，房龄有点老了，导致整体户型放在现在来看略显一般，200大几才出现眼镜户型，足以说明问题。
2）B座有几十户住宅用作办公用途，和1期2期居民同院落共存，是南区的减分项。
3）楼栋墙体部分位置设计成了弧形，导致有的房子和隔壁卧室窗户对望，隐私差一些。
4）为了保护古树，一期二期地库不能直通到家，不太方便。
5）南侧楼栋临三环，吵。
6）大两居没有南北户型。
7）小区外围环境乱一些。
8）虽为区域地标，但卖相确实一般了，尤其一期。
看1-2层房源要注意大堂外延部分面积是否挡室内光线。
小区介绍
如果以上都能接受，再接着看下面的小区介绍。
凤凰城包含住宅和自持商业，共8栋住宅和3栋低层小板楼，商业部分也由华润自主经营，包括社区底商，商业街，凤凰汇商场，小区共分南北两个院落，南区为1期和2期，北区为3期和4期，南北区中间为凤凰城商业步行街，受疫情影响，部分底商和商业街顺便搞起了内部升级，我看了看如果逛商场超市就去凤凰汇，懒得去商业街也有饭馆健身房教育机构便利店等，都是星巴克，泰式料理，赛百味等在咱们这有一些档次的店面。
凤凰城一共分4期开发，1期2002年底2003年初交房，2期2005年底2006年初交房，3期2007年底2008年初交房，四期2008年底2009年初交房，商业于2010年底交付。一共2000户的体量，车位配比1:1.5 ，B1B2为产权车位，B3为租用车位，出租车位750-950元/月；产权车位30—40万元/个，绿化率中介说有38%，我踩盘目测绿化环境做得挺好的，30%应该有，物业和开发商都是华润，人车分流设计，小区里除了常规的儿童老人活动空间，和水系面积，还有游泳池，网球馆，健身房等运动场所。
凤凰城1期共2栋楼，a座和b座，共681户，31-34层，2梯4户的板楼，2梯6户和7户的塔楼，2期共3栋楼，板楼，e座d座和f座，共714户，31-32层，2梯3户，2梯4户。户型为74-88平1居,挂牌价595-945万，103平纯南和107平东西2居,挂牌价928-1300万，114平东西2居，挂牌价1250万，130平左右东南，南向平层或东西复式，平层挂牌1300w左右，复式1000-1200w，144平-151平南北3居，挂牌1299-1650万,172、178、186、191、197平3居，挂牌1398-1730万，224-248平4居，挂牌2000w+，322平5居，挂牌2800万，一期二期参考均价86000-91000元/平，1期为自采暖，2期中央空调，物业费1期3.05元，2期4.8元。
近三个月成交价参考来看的话，4-6月凤凰城一期成交4套房子，146平低楼层3居，成交价1180万，183平塔楼高层3居，成交价1498万，186平南向中层3居，成交价1700万，74平高层西北1居，成交价670万左右，凤凰城二期4-6月成交12套房源，67平低层1居，成交价692万，79平低层南向1居，成交价786万，107平中楼层东西2居，成交均价1086万，143平中层3居，成交价1516万，231平3居，成交价2070万，241平底层4居，成交价1440万，261平顶层4居，成交价2110万。我个人比较喜欢146的三居户型。
凤凰城3期共3栋楼，f座， g座和h座，共767户，31层的板楼，2梯3户，2梯4户的板楼，4期共33栋，77户，J座，L座和K座，8层1梯2户的板楼。户型为均为240平起步的户型，78-83平1居，挂牌800-899万，110-117平南向2居，挂牌1228-1400万，130平东南2居，挂牌1350-1400万，165平南北通透3居，挂牌1790万，194-196平3居，挂牌2199-2400万，229平4居，挂牌2250万， 256平眼镜4居，挂牌3660万， 339平带花园下跃4居，挂牌价3199万， 398平带花园下跃5居，挂牌3799万，三期四期参考均价9w8-10w5，3期物业费4.8元，4期5.98元。
近三个月成交价参考来看的话，4-6月凤凰城三期成交7套，78平东西中楼层1居，成交价835万，115平高楼层纯南2居，成交价1245万，189平南北通透中楼层3居，成交价1700万左右，凤凰城四期最近2年无成交，3期160平，194平,196平3居和4期所有户型格局朝向都挺好。
踩盘总结，说说我的看房心得：
1.三元桥板块改善社区还有的选么？
在地图上把凤凰城周边划拉一圈，无非这些小区，裘马都，UHN国际村，远洋新干线，时间国际，冠城大通澜石，远点的有玺源台，太阳公元，金星园等等，但都能称得上改善标杆么，未必，您接着往下看。
2.为什么选区域标杆盘？
我举个最简单的例子，04-05年凤凰城，时间国际同期开盘，单价都是12000左右，但时至今日两个小区单价差了2万左右，楼市好的时候区域标杆表现出高涨幅，楼市平稳好的产品流通和抗跌更稳。
3.和区域内其他商品房小区对比。（小区快评）
太阳公元地处三环外，北侧临四环，地段弱于凤凰城，生活配套弱一些，红玺台同理；
冠城大通澜石，房子挺新，物业管理没有凤凰城好，毕竟华润是每个单元门大堂都有管家；
裘马都，院落小，小户型有一定占比，且没有燃气，中间户型缺失；
国际村，看了就知道，适合年轻人，产品覆盖面广，但小户型居多，租客多，品质物业管理和凤凰城差一档，相信实地看过这个小区的朋友会有同感，可以评论区聊聊；
远洋新干线塔楼，社区，地段虽在三环里，但户型不好。
4.保安都是年轻人
凤凰城保安普遍岁数不大，这里也不是说老人不好，但是从安全保障来看，壮小伙巡逻守卫，确实会好一些。
5.关于粉丝私信问的曙光西里拆迁
个人觉得拆不动，这里的大爷大妈说13年就说拆，7年过去了没动静，一是拆迁成本高，房价都7万多了，得给多少钱，二是叔叔阿姨都住久了，这么方便的地段，都不愿意搬。
6.小区外面乱，但是里面还是不错的，园林布景，内部配套，在这么一个寸土寸金的地儿，让看房的我觉得里面空间还是挺大的，绿化也不错。
7，24小时管家，快递维修，送餐的送快递的不能上楼，这点也保障了业主的安全。
8.三期四期地库入户，一期二期得走上来，这点差点意思。
9.听中介说华润高管自己也买了，在踩二手房时发现不少当初的新房，开发商自己的人也买了，而且还住了，我觉得往往这种项目可以重点看看，降低维权风险。