luda 魔幻的2020上半年结束了。
北京二手房成交量创两年新高，深圳二手房价格涨到被投诉，东莞二手房涨幅竟然超过了深圳……天津……
天津“心理素质”特别好，不太容易激动，上半年以“常规剧情”收官。
01
2020年6月，天津市区、环城二手房成交均价微涨0.08%。
6月已经是小初夏的尾巴了，其实房价基本面与5月基本持平，波动很小。
2020上半年，二手房涨幅为0.45%，相比于去年下半年的6连跌，价格略有抬头。
3月下半月天津楼市开始复苏，也是二手房的涨幅高点，由于当时成交量不高，所以“涨价”这个现象更多的是结构性原因。
近两年来，天津二手房市场呈现的面貌，是上半年比下半年热闹。
因为上半年有传统季节性行情，而且还面临学区房的“催促”，特别是今年执行“公民同招、民办摇号”的新政，又激发出很多购房需求。
一年中最热闹的小初夏，并没有让二手房具备价格上涨的动力。
下半年在没有政策出台的前提下，二手房价格会是向下的趋势。
02
天津二手房上半年也有一些“兴风作浪”，但并非价格，只是成交量。
根据贝壳找房、我爱我家、中原地产的综合数据，6月天津二手房成交4405套，比成交量最高的5月下降了25%。
虽然2月楼市“休克”，但上半年的成交量并不差，比去年上半年只减少了12%。
6月中下旬，由于北京疫情，北漂无法进津，天津二手房又遭受重击。
如果没有这第二只黑天鹅，6月的成交量还会保持较高的水平。
贝壳找房的周成交数据更加直观。
4月后半月和5月是成交量的高峰，进入6月明显下滑，而7月第一周出现微反弹，说明二手房成交量已经进入平台期，降不动了。
如今已到7、8月传统楼市淡季，接下来平台期会持续一段时间，成交量低位徘徊，与去年下半年的成交走势相似。
2020上半年的小阳夏、今年的第一个二手房波段行情，正式结束！
上半年即便成交量不低，也赶不上挂牌量的增速。
如今我们在贝壳找房能看到的数字，已经突破了13万套。
从12万套到13万套，仅用了1个半月。
照目前的去化速度，估计要3年才能卖完，何况挂牌房源还在增加，成交量开始下降。
很显然，这13万套二手房挂牌，还不是终点，目前仍在以每天1000套的速度前进。
二手房继续增加，踩踏就会从个别楼盘，延伸到整个市场，存量残杀。
买房需求不会一下子暴增，除非降价，不然接下来的二手房，真的很难卖。
03
从带看量来看，上半年天津二手房还是有些“轰轰烈烈”的。
3月底楼市复苏，最高带看量就能达到4000次/天；五一假期是最高峰，突破8000次/天，去年年底二手房翘尾，都没飙到这么高的数字。
进入6月，带看量开始下滑，目前回落到最高6000次/天左右。
继2月的一个“深V”之后，又出现了一个“倒V”，上半年，天津二手房以“双V”结束。
这也是行情的一个具象缩影，只不过下半年不会再出现“深V”，而会是“L型”的状态。
行情好，心态膨胀；行情冷，心态萎缩，这个规律亘古不变，身处其中，很难不受环境影响。
二手房挂牌价格是业主心态的真实反馈。
3月楼市复苏后，挂牌均价直接蹿了上来，比当月成交均价高了5.5%。
4、5两个月挂牌均价都处于比较高的位置，6月突然回归，与成交均价几乎持平。
6月看房人减少，房子又不好卖了，高高在上的挂牌价没有意义，真想卖房的业主，肯定是要降回来的。
还是那个说了八百遍的规律：二手房是波段行情，一般2个月左右，是最好的卖房时点。
所谓的卖房时点，不是说可以涨价卖房，而是有机会不降价就能卖出去。
最近二手房市场出现了一个明显现象：“豪宅抛售潮”。
以前降价比较狠的多是“老破大”，户型大，但整体环境不具备改善条件，这类房子最难卖，只能“降降降”。
但现在一些豪宅也开始割肉了，比如檀府、新世界花园、复康路十一号、万顺温泉花园、卡梅尔等。
这些超高总价的房源量比较小，不足以成为楼市风向标。
各中原因也比较复杂，也许是资金紧张、也许是看空天津……
04
6月，天津市区和环城10区中，只有和平区、河西区、红桥区成交均价上涨，其余7个区全部下跌。
今年小学报名推迟到了7月底，和平区的学区热度还在延续，真刚！
河西区、南开区都是微涨微跌，基本还是持平的状态。
红桥区为什么涨幅这么高，原因出自大胡同。
大胡同的商业已经拆了一部分，但爱华里、金钟里、利民里、钧和里这4个老破小一直没确定是否拆迁。
红桥区政府给的回复是“正在研究中，目前未出台方案和政策”。
今年3月开始，这4个小区房价突然飙到了5万+，而且还能有房源出让。
比如爱华里2019年一整年在贝壳找房上都是零成交，今年一下子就成交了3套房源。
2018年房价还2.8万/平米呢，现在都5.2万/平米了，竟然翻番。
说明有人要赌这4个小区拆迁，也许是收到了什么风声。
2020上半年，只有河北区、西青区、津南区、东丽区成交均价是下跌的，其余全部上涨。
和平区、河西区、南开区“步调一致”，又一次上演马太效应。
6月成交量最高的依旧是南开区、河西区，这两个区常年位于榜首。
而整个上半年的成交排名与6月差不多，东丽区、武清区、西青区等成交量较高。
市区和环城92个板块中，6月有37个板块价格上涨，比例开始下降。
3月涨价的板块最多，但还是没有去年2月92个板块全部上涨来的邪乎。
2020上半年，涨幅最高的板块为：
小淀、津南八里台、大胡同、丁字沽街、富民路、咸阳北路、尖山、挂甲寺、小站、南营门街。
能有涨价底气的房源，除了重点学区房之外，大部分集中在150万以内的二手房。
2020上半年，跌幅最高的板块为：
辛庄、军粮城、海教园、瑞景、常州道、鼓楼街、新立街、光复道、北闸口、双街。
以环城四区板块居多，新房供应量太大，必定分流并拉扯二手房。
比如辛庄，现在有3个新盘在售，天津悦府82平米130万起，单价拉到了约1.6万/平米。
周边二手房高层基本1.8万/平米，价格没优势，想卖出去势必要降价。
2020上半年哪个板块成交量最高呢？估计盲猜也能猜到了。
大港和王顶堤位居前两名，铁打的一样，而且半年成交均价还涨了2%。
大港就是低价落户，王顶堤最大的意义是低价买个南开学籍，都是现在主流的购房需求。
华明镇和中北镇位列三四名，华明镇的均价还跌了一点。
“武清其它”是指武清非核心区，比如高村、泗村店等，主要承接北漂落户。
今年天津楼市最大的增量就是新天津人，所以“武清其它”一直成交量不低，片区内二手房比新房便宜很多。
目前，在贝壳找房官网能看到的共7145个小区，2020上半年只有3432个小区有成交，有一半的小区零成交。
上半年成交量最高的前三名为：诚基经贸中心、东北角艺术公寓、华润橡树湾。
诚基中心凭借能上耀华小学这一招，几乎是月月成交屠榜，虽然耀华小学挺一般，但是初中有机会摇到耀华中学和二南开。
东北角艺术公寓也是主打学区房，能上南开中营小学，但是有些房源只有一次性学籍。
前20名中只有4个来自环城四区，除了华润橡树湾以外，其它都来自津南区：富力又一城、融创星耀五洲、天津碧桂园。
05
因为疫情，今年的小阳春推迟到了小初夏，这是每年都有的季节性行情。
天津二手房以一个比较正常、且在意料之中的成绩收官了上半年。
市场冷热不均，有的房源一分钱不降也能卖的出去，有的自割几十万也无人问津。
今年有两个卖房时点，第一个是小初夏，已经结束；如果9、10月出政策了，那就是第二个时点，也是第二波行情。
而买房时点就是传统淡季，1月和7、8月，现在已进入第二个买房时点。
二手房是个体之间的博弈，业主有自己的止损线，不会一直降价，只会横盘。
下半年二手房挂牌量还会增加，成交量也进入平台期，房价不具备上涨动力，基本面并不乐观。