luda 清明节举家出门踏青，刚回家，就接到一个同学的电话。他说，为了孩子读书方便，准备将自己的另一套房子置换到学校附近，于是要卖出一套，再买进一套。由于不是名下唯一的房产，不符合个人持有的满5年并是家庭成员名下唯一房产的要求，因此在出售的时候并不能享受免税的待遇。这几天他在看房子的过程中，房产中介跟他讲：“因为上海实施‘国五条’的缘故，从2013年4月8日起，个人转让房产不符合免税规定的一律按照20%的税率缴个人所得税。”他一听，紧张起来：要置换的这套房子买进来是280多万元，现在挂牌价是460万元左右，如果按照1%的税率缴个人所得税是4.6万元，如果按照差额20%的税率，就要交36万元的个人所得税。按照羊毛出在羊身上的原则，这36万元的税要加在房产交易价格中由买家承担，否则这房子根本卖不出去。他问，上海市是不是从4月8日起真的要按20%的税率征这笔房产交易的个人所得税。电话挂了不久，又有一个学生来电咨询同样问题。在清明节假期里，我接到了数通咨询这个问题的来电。
本来按照现行税法的规定，个人转让房产一般涉及营业税、个人所得税。上海市这边有关营业税的规定，分三种不同类型：购买不足5年的住房对外销售，全额征收营业税；若持有超过5年（含5年）的普通住房对外销售，可以免征营业税；即便持有超过5年（含5年），但属于非普通住房，在对外销售时按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。
个人所得税的相关规定是：个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征个人所得税。个人出售自有住房，按其收入额减除原值和合理费用后按20%的税率征收个人所得税。对纳税人未提供完整、准确的房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额的，税务机关可对其实行核定征税，即按纳税人住房转让收入的一定比例核定应纳个人所得税额。上海市的核定征收率为普通住房1%，非普通住房2%。
其实以上内容在上海市税务局网站上都能找到，我也在2013年3月23日就把链接放到了我的微博上。但是，由于税法太专业，很多老百姓看不懂，部分媒体记者也不怎么了解税法的相关规定，因此造成了市场恐慌。
自从“国五条”出台后，我多次看到房产交易中心的门口排起了长龙，手里有房的在权衡卖还是不卖。一则房价调控了那么多年，依然只升不降，看这样子，房价很可能越调越高，卖了可惜。二则如果现在把房子卖了，钱拿在手里，没有好的投资渠道，还不如持有房产。但如果现在不卖，未来房产税一旦对存量房开刀，再加上如果真的严格执行对出售房产征收20%个人所得税的规定，这房子就很难成交了。而想买房的也在纠结：这房价调控了这么多年，只见涨多涨少不见下跌，这次如果真的实行征收20%的个人所得税，这房价得涨到多高啊？
有人猜测，“国五条”要求严格执行征收20%个人所得税的规定，是在交易环节增加了双方的成本，那么就可能减少交易的数量，是不鼓励交易的意思。交易量减少会使房价涨幅减小或下跌吗？
以我粗浅的经济学知识来看，按照市场规律，商品的价格取决于供求关系。当供应量大于需求量时，商品的价格会下跌，反之则价格上升。只要市场存在，增加交易成本会在一定程度上减少供应量，反而会因卖方惜售在市场上造成供不应求的假象。比如某著名电子产品出了名的饥饿营销策略。
那么，交易中心门前那排队的长龙说明了什么？
其一，说明了我国的立法还不完善。“国五条”出台后，没有任何后续的具体规定。立法既不能像上调证券交易印花税那样“夜半鸡叫”，也不能像“国五条”这样“只听靴子响，不见人下来”，对未来不可知情况的恐惧极易造成市场上的恐慌。
改革开放三十多年以来，我国从计划经济向市场经济转型，而老百姓手中的房产由于历史原因有很多类型。比如当时房改，父辈以工龄折算买下房产的使用权，当时可能只出了一万元、两万元，但后来居住环境改善了，它不再是家庭的唯一住房，则出售时如果按照差额征收20%的个人所得税，那一万元、两万元的原值基本上可以忽略不计，差不多就是全额征20%的个人所得税了。还有以前福利分房、私房、原农村的宅基地自建房等情形，如果按照“国五条”的规定一刀切，岂不是又对老百姓的财富进行了一次再分配？
其二，说明了税收政策宣传的不到位。每年4月份是我国税收宣传月，3月份“国五条”出台后，即便各地出台了具体细则，但并没有在主流媒体上正面宣传。这引起了媒体的猜测，老百姓从执法机关那边得不到权威、准确的消息，于是只能到处打听小道消息，惶恐是必然结果。
其三，说明有既得利益者在后面推波助澜。所有来向我咨询的电话中，无一例外说是房产中介告诉他们4月8日或者清明节后上海市将严格执行对个人出售房产征20%个人所得税，催促他们尽快签约，尽快交易。房产中介的服务是根据房产交易价格的一定百分比收费，如果真的开征20%个人所得税，则势必推高房产交易的价格，房产中介的收费也会水涨船高。既然可以多收费，那为什么现在要催促交易双方成交然后收取较低的服务费呢？
虽然咨询的朋友和学生都得到了我完整的解答，但是看着交易中心门口那长长的队伍，看着交易中心天天加班的工作人员疲惫的神色，该找谁去解答呢？
税务小贴士
这是一篇时效性比较强的文章，之所以依然收入本书，是笔者想要借这件事情提醒一下有机会看到本书的读者。
政府会出台各种各样的政策，而政策在出台时会有各种原因、各种背景。其他政策我不太懂，可我认为税收政策都还是有一定的规律可循的。
所谓新闻无好事，很多媒体对专业性的政策并不十分了解，于是写出来的文章除了对政策的描述以外，还会掺杂很多自己的理解，而记者不是专业领域内的行家，于是片面的理解通过集中爆发式的媒体报道，让很多老百姓惊慌失措。
媒体从业者需要更专业、更清晰地解读政策，让老百姓了解政策。而老百姓也需要冷静，通过咨询一些专业机构来了解政策的真实情况，以免以讹传讹。
这也从另一个角度体现出我国税收政策宣传工作还任重而道远。