luda 共有产权房再出新花样。
8月23日，广东东莞市人民政府办公室关于印发《东莞市三限房（共有产权住房）建设和分配试点方案》的通知（下称“通知”），提出三限房（限房价、限地价、限销售对象）可由承购人5折购买其50％产权，另50％产权由代持机构持有。
同日，宁夏银川市亦出台调控政策，从多方面加强楼市调控。
同策研究院研究总监宋红卫指出，银川、东莞都是最近房价上涨明显的城市，随着核心城市及热点城市的政策收紧，炒房的空间被挤压，开发利润也在降低，买卖双方开始进入政策比较宽松中西部二线和优质三四线城市，尤其是临近核心城市且有一定产业配套的三四线，“随着这些城市热度的上升，预计未来调控政策收紧更多会出现在中西部二线和核心三四线城市”。
5折购房
具体来看，三限房是由政府指定的代持机构（东莞实业投资控股集团有限公司或其下属全资公司作为代持机构）与承购人按份共有，单套建筑面积在70-80平方米。
承购人可按总价的50％出资购买50％产权，另50％产权由代持机构持有。
购买三限房享有与普通商品住房同等的教育、医疗、户政、养老、住房公积金等公共服务权益。
在三限房交付一定年限后，经市政府同意，承购人可获得完全产权。
承购人取得不动产权证书满5年（以不动产权证书登记日期为准）且入户东莞满3年的，可按届时市场评估价8折购买代持机构份额后获得完全产权；依据《东莞市优才卡管理暂行办法》（东府〔2020〕81号）申领并持有莞香卡的可按市场评估价7折购买，持有玉兰卡的可按市场评估价5折购买。
易居研究院研究总监严跃进表示，此次政策具有较好的导向作用，对于共有产权住房的建设和分配等采取了非常务实的政策内容。当前各地共有产权住房建设将持续推进，但是如何真正和房住不炒以及产城融合、职住平衡等进行结合，也是需要不断思考的内容。
有四类人群可归属于承购人范围。
一是有配偶或共同生活子女，承购人及其配偶、共同生活子女在我市均无自有产权住房，且申购前3年内在东莞市没有住房转移登记记录的人群；
二是具有东莞户籍且在莞累计缴纳养老保险满3年，或不具有东莞户籍但在莞累计缴纳养老保险满5年的人群；
三是与三限房销售区域用人单位签订劳动合同并逐月缴纳养老保险满1年的人群（劳动合同签订单位与养老保险缴纳单位须一致）；
四是具备以下条件之一的，即有大专或以上学历，中级工或以上职业技能，助理级或以上职称。
在享有三限房政策后，相关对象不能同时享受《东莞市人才安居办法（试行）》（东府〔2020〕49号）以及其他政策性住房优惠。
此外，承购人在莞购买商品房（包括新建商品住房及二手商品住房）前，需取得三限房完全产权或退出三限房。
限房价、限地价
除了限销售对象外，三限房还对房价、地价方面有限制。
限房价方面，市住房城乡建设局根据所属区域（园区、镇街）2020年以来一手商品住房成交均价以及商住用地拍卖成交价，预测三限房销售期间所属区域（园区、镇街）的房价水平，合理确定三限房最高销售均价，具体限价在土地出让前测算确定。单套住房销售单价以销售均价为基础，结合房屋楼层、朝向等因素确定，上下浮动比例不超过10％。
在限地价方面，由于承购人按总价的50％出资购买50％产权，土地竞买人的拿地款也在预算土地竞拍总价的一半左右。
政府部门将根据三限房最高销售均价及合理开发建设成本确定土地竞拍价。按照东莞市现行一手住宅价格备案规则测算土地竞拍总价，在此总价一半的基础上，下浮10％（不低于评估价的50％）作为起拍价，如低于评估价50％，取评估价50％作为起拍价；上浮10％作为最高限价。当竞买人报价达到上限时，仍有两个或两个以上的竞买人要求竞买的，按照终次报价规则确定竞得人。
土地交付并签订《国有建设用地使用权出让合同》后18个月内办理商品房预售，30个月内完成竣工验收交付使用。园区、镇街相关部门牵头，代持机构配合，按照本方案分配方式确定购房人名单，三限房达到销售条件后1年内完成项目销售。
严跃进分析称，在房价方面，三限房将有最高销售均价的限制。而在地价方面，三限房也将在地价测算的基础上，对于起拍价和最高价等进行了限制。若结合定向销售和只需要认购50％的产权比重，那么相关购房者认购此类住房的购房成本会非常低。这样就大大降低了此类购房成本。同时由于此类住房优先给与周边的职工认购，则更好地落实了产城人的三方融合。
不过，宋红卫提出，在保障性住房建设方面，东莞三限政策有保障和抑制炒房的空间，但是仍然具有一定的投资属性，在限制共有产权投资属性方面可以学习北京模式，目前北京是共有产权模式最好的城市。
本文源自国际金融报