luda 随着通胀的加深，目前房地产行业的建安成本一直在不断上涨，比如沙子，十年前一车一两百元，现在一车七八百元，有时还拿不到货；再比如人工，十年前一个泥瓦工师傅250元/天，普工100元/天，现在泥瓦工基本不低于500元/天，而普工普遍也在200元/天；其他的钢筋、水泥等等价格同样也在上涨，如果单看建安成本，房价确实没有下降的空间。
房价的构成
目前市面上的商品房房价构成主要包括五个方面：地价（楼面价）、建安成本、税费、营运成本（比如贷款的财务费用、营销人员的薪酬收入、提成等）以及开发商的利润。
建安成本对于房价的影响大小取决于当地的整体房价水平，一般而言，建安成本的按照材料以及不同城市的人工区分，目前普遍在1000元-3000元/平方之间（高层建筑成本会比我们自建房的成本高），我们取中间值2000元/平，在一个房价1万元左右的城市里，建安成本可以占比达到20%左右；但是在一个房价四五万的城市里，建安成本的占比可能就5%。不论是20%还是5%，其实对房价的整体影响并不算太大，所以说沙子、人工、水泥及钢筋等价格的上涨有可能导致房价也有提升，但是这个提升的幅度一般都很小，甚至可以忽略不计。
影响房价的关键性因素
对于房价影响最为关键性的因为无疑是地价（也就是楼面价），楼面价往往占据房价的40%-50%，部分城市甚至达到70%以上，我们以厦门为例，2019年厦门岛外的土拍楼面价格从18000-35000元之间，均价大概在25000元左右/平方米。
PS：楼面价是单位建筑面积分摊的土地出让价格。计算方法：出让土地价格除以该土地允许的最大建筑面积。比如A地块出让价为10个亿，最高的可建面积12万平方米，那么楼面价就是：10亿元/12万平方米=8333.33元/平方米。
2019年土拍的土地，一般都在2020年-2021年入市，目前厦门岛外（不包含湖里区及思明区），房价均在在32000元左右，则楼面价占据了房价75%以上，可见楼面价对于房价的影响才是最大的（当然厦门这些热门城市比较特殊，如果是一般的城市，大部分楼面价占房价的40%-50%左右）。
所以说，地价不下降的话，其实房价要下降也很难，因为税费及营运成本基本不会变，没有多大的操作空间，而建安成本又整体是处于上升的趋势的，这种情况下，要房价下降，只能是压缩开发商利润，但让开发商砍自己的利润给民众让利，基本不可能，这就是房价一直难以下降的原因！
为什么有人认为会下降？
通过上述分析，我们知道，目前的房价其实没有多少下降空间，但依然有人坚持认为房价会下降，这里面主要基于市场需求的判断，具体而言有两个方面因素：（1）虽然我国已全面放开三胎政策，但是大部分人员并没有选择真的三胎，甚至是二胎都没有（养孩成本太高，不敢生），所以往后我国的刚需一族只会越来越小；（2）最近几年经济形势较低迷，很多人的收入不增反降，拼多多兴起，就是一个佐证。收入减少，资金不足，市场需求进一步下降，房价必然下跌。
上述分析分析其实是没错的，毕竟供需决定了市场价格的走势，如果后续市面上真的出现这种情况，那么房价必然下跌，开发商就可能会出现亏损的局面。但开发商不傻，即使是亏损也是短暂的，甚至都不会亏损，因为开发商都有专门的调研机构在研究整个房地产市场情况的，在市场需求不断萎缩的情况下，开发商也会逐渐减少拿地，以控制市面上的供房量，维持价格，保证盈利。
而随着开发商拿地减少，土拍激烈程度下降，地价就会出现下降，在拿地成本下降的情况下，开发商就有可能下降销售，这时房价就会下降，这就是为什么有人在建安成本不断上涨的情况下，依然坚持认为房价会下降的原因（当然，开发商也可能联合起来，继续维持在一个高价，以获得更多的利润）。
总结
整体上而言，无论是沙子、人工还是钢筋水泥，即使它们都涨价了，以后的房子并不一定就会跟着越来越贵，因为这部分占房价的比重并不算高，房价下跌上涨的关键性因素还是在于地价，只有地价降了，房价才有较大的概率下跌。