luda 点赞+转发 ，私信“锦囊”送您1G大礼包
今天和大家聊聊土方。
一般的住宅开发项目，因需要修建车位都要开挖地下室，也就涉及到土方工程。
若在西南丘陵地带，由于地块自带山体，自然土方工程量也就大了不少。
平时所说土方工程，确切应该叫土石方工程，有土方，也有石方，而且石方工程造价往往比土方工程高出不少，如果石方需要破碎的话成本更高。
土地踏勘时，除了要观察开挖工程量的大小之外，还要初步判断土石比，这对于成本的营销也较大。
土方开挖后，一般又涉及外运、回填和内转。
如果场地内土方量有富余，那么就要外运；如果土方量不足那就要从外面购置土方进行回填；如果场地内土方能够挖填平衡，那么就涉及内转的费用。
很好理解，挖填平衡是我们最希望的状态，相应的成本最节约；其次是外运，成本更高；外购土回填成本更高。
当然倒土点越远，自然成本越高。下面这个定额水平可供参考：
从上图可以看到，运距对于土方的成本控制至关重要。因此很多土方单位往往就是选择临地块倾倒的方式。
这也就是为什么大家去看地块，经常看到场地内有大量回填土的原因。而这些回填土无论你是选择挖掉还是打桩，都会对你的测算成本产生较大影响。
下来，我们聊聊土方单位的选择。
说起土方单位，大家脑海中就会觉得这些土方老板大多涉及黑社会背景。这也不是空穴来风，有这个行当固有的特点所导致的。
1、门槛不高，但利润还不错
土方工程技术含量不高，在工程类项目里属于基本不用什么专业知识就能做的行业。也正因为如此，不用懂该技术就能干。
但反过来却需要很强的社会能力，需要更多的外界因素，比如交通，城管的关系，与所在施工地地痞流氓的关系，与当地老百姓的关系。
干土方不需要什么专业知识，也不需要什么专业资质，分包就可以干。
找几个勾机，找几个卡车，就够了。其实除了车和人的成本，几乎是无本的买卖。
然后说土方的工程量，现在一般就是设计院给一个图纸给个量，就现在这个专业软件算出的量基本都比现场实际产生的量要大一点。
我听说即便是日后出了问题，到警方侦办阶段这个工程量只要不大于实际工程量的百分之30就都算正常范围。
现场施工时多点少点，甲方一般都认。而且土方要么是清表要么填方，施工结束后你怎么复合工程量，你也不能把土方扣出去再填一遍吧。
所以土方就是个活少、利大、不担责任、门槛还低的香饽饽。
你说这种活是不是有的是人抢着干，尤其是有人有钱有机器但没技术没资质的人，他们都想干。
2、土方工程地域性很强
前面也提到了，土方倾倒点对土方成本的影响巨大，这个问题是现在土石方业务的关键。
乱丢乱倒，抓到是需要赔钱甚至判刑的；很多项目如果找不到倾倒点可能连土方都运不出去，要么处理到合法的场所，路途远花费高。
那么问题来了，怎么保证利润又能在最小的距离内倾倒土石方，还不出事儿？
最好的办法就是找当地的单位。土方工程要黑白都接触，如果不给当地人干给你干了，那么你自然就要能有摆平当地人、当地各种势力和政府的手段。
城区还好一些，尤其是城乡结合部或农村搞建设，当地地痞流氓，也就是所谓的黑社会，他们不会干投入大技术含量高的风险大的活，只会搞土方，砂石料这类适合自己干的项目。
一般作为交换条件或为了工程顺利进行，业主都会把这类活交给他们，这也避免了或者限制了当地老百姓的捣乱。
基于以上两个方面的原因，每次土地获取后土方招标都是一件比较熬人的事情，什么牛鬼蛇神都能遇得到。
最后谈一下在投资阶段，如何做好土方成本的前期策划。
总结起来，大致有以下4种方案：
1、调研同期内土方富余或稀缺情况相反的项目
此种情况虽然可能性不大，但是如果一旦出现，可事先与土方富余或稀缺情况相反的项目达成合作意向，在招标或者直接委托时规定项目土方来源或弃土点，会大大减少土方成本。
2、土方富余，采用景观微地形，减少土方外运方量
如果场内土方富余，则在做总图确定标高的时候，考虑采用景观微地形。
一来可以大量减少土方外运成本，二来，景观层次感增加，可以增加客户的体验感。
3、地库抬高或者采用节地模式，大大节约土方成本
对于需要大量外运土方的项目，如果能够抬高地库或者采用节地模式，则可大大减少土方开挖成本。
但是使用此种方案的前提条件是：规划允许或者政府允许，地库抬高部分不计容，否则导致损失损失货值，则得不偿失。
4、采用坡地建筑，此种情况在纯别墅洋房项目使用较多
利用原地貌中的山体地形，塑造坡地别墅，此种情况特别适用于高端旅游地产项目，或者依托山体公园的别墅洋房项目。
这样不仅仅可以节约土方，而且可以大大增加别墅及洋房的视野通透度，可以给项目带来高溢价的效果
部分参考资料：明源地产研究院《土石方工程成本管理怎么做？看这一篇就够了！！》