luda 我是武汉房姐，资深房产投资专家。你相见恨晚的买房军师，目前已为10000人提供买房最佳解决方案。房姐不像其他自媒体，遮遮掩掩的让你摸不清头脑！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议
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提问：房姐，请问后湖会不会沉降啊……
回答：后湖是民国时期汉口地皮大王刘歆生填湖填出来的...
提问：新人首问，神通广大的房姐，武汉光谷新都汇，120平－210万，能建仓吗？
回答：你好，新都汇是个小盘，虽然房龄10年了，但是外立面很新。单价1.75在鲁巷板块看起来不高，但是因为只有3栋楼，成交量太少，楼盘涨幅基本依靠板块的普涨拉动。16年到现在，3年时间，光谷80%的次新盘价格都翻倍了，但是新都汇涨幅还不到50%，未来的涨幅也不会太乐观。光谷5年翻倍的奇迹，未来难复制。
武汉投资回报率最高的楼盘，详见知识星球内部分享。
提问：美丽得房姐看中一套房子如何砍价？
回答：详见知识星球内部资料《二手房砍价50万 实操技巧》
提问：房姐好，你对杭州万象城幸福里了解吗？良渚，双地铁。现在摇号结果出来了，没摇中，可能可以捡漏。但有捡漏也只有楼层很差，或者大户型自己回感觉很吃力的。你觉得这样的捡漏机会，值不值得用掉一张房票和子弹？22年交付。
回答：投资风险则在于：
1.目前为止，规划城北CBD范围内的产业落地情况暂无实质性进展。
2.周边楼盘多，遇到市场下行期会挤压盈利空间，毕竟区域内二手房供应量会较大。
3.2022年交付，交房时间略晚，投资期限略长，或要3年起步。在市场稳定的局面下，3年后如果立刻抛售，价差红利一般能稳步赚到，但地域发展红利能赚到多少，目前不好评说。
提问：超级美丽的房姐求翻牌啊，询问了杭州的中介，建议购买临安的新盘，不限购还四成，推荐了几个盘，如：印象苕溪，宋都如意溪湖，苕溪学府 有投资价值吗？
回答：临安这地方三面环山，其实是个交通死角。我觉得更适合休闲度假养老。未来如果打造产业、科创，上强度地进行人流物流交换，恐怕不一定有优势。临安目前价格并不算笋。离未来科技城其实车程也有20公里以上了，开车半个小时以上。未来科技城都没有发展起来，更别提临安。
另外给你推荐临安的中介，可以拉黑了。这3个盘是临安新盘里佣金很高的盘了...
提问：亲爱的房姐，坐标武汉！手里现有200个，都是前十年买房倒手赚到的。然而现在很纠结，到底再继续投资房产裂变，还是存银行定期。银行稳妥，每年有个7、8个的收入，当个零花钱也行。投房产，就要动脑筋，怕选择不好砸手里，或者收益还没有银行多！请房姐为我解愁，如果是你，你怎么操作！投其他项目不考虑！谢谢
回答：优先考虑买房，理财只是防守，买房是进攻。真正在楼市里有过赚钱效应的人，是看不上理财收益的。
深圳真的是一城一策，这一波骚操作，一大批人的眼镜都掉碎了，甚至一部分人都搬出了中央三申五令“房住不炒”说事，说好的“不炒”呢？房住不炒的真谛：不炒≠不涨。
子弹200，想稳一点搏高收益，入手一套深圳。想稳一点，武汉全款淘笋，年底能碰到8-9折笋可以入手，碰不到就观望。
提问：你好智慧的房姐：坐标西安，在高新区上班，准备投资或者自住西安西咸新区沣东新城或者沣西新城的房子，大3室或者4室的，手上有子弹160W，希望智慧的房姐给推荐几个好的楼盘并分析一下西安西咸新区沣东和沣西新城未来五年的发展情况。谢谢盼回复
回答：你好，排序是沣东>沣西 沣西刚起步，崭新的新区都需要守大长线 沣东适合投资的楼盘，详见知识星球内部分享。
西安谨慎看好，城市地理位置非常好，西北重镇，全省单核城市，理应得到大发展。但是市场经济氛围和产业结构还不合理，房价涨过一波，目前熄火中，近2年不会有太大起色。
提问：你好，想问个拆骨法的问题，楼盘的没在价值，文章中提到不保值的因素有装修开发商溢价，初房情节，学区，想再问一下保值因素中考虑什么？在拆分法中基础盘的价值是指同等区域的价值或者不同板块之间的价格。比如同区域下挨着的两个盘，AB户型通透，装修不计，A.161平，四房，均价2.6，机动车走地下，电动车可入院，小区物业管理还行，B.143平，三房，人车不分流，机动电动车均可入院，小区物业管理差.区域价格在2.0-2.8之间，用几个纬度去评价？自己拆的如下。不同区域之间就是基础盘的差价？想具体问下拆分中的价值因素
回答：怎样考虑一个二手房的购买价值? 1、价格笋度。相比小区同户型中楼层的平均价格的折扣率。
2、杠杆率。保证价格笋度9折基础上，能否做低首付。不管用什么贷款产品，首付不要多于35%。
3、房子所在区块成长性。不一定要是非常好的地段，但是一定要是有增量预期的地块，一般这样的板块有较多空地，多见于近郊。它的决定性因素来自于：产业+通勤，这两个好的话，未来回报率不会差特别多。
4、租金回报率。一般只能做到1.5%，好的房子能做到2%以上 5、小区品质。主要是看家门外的物业配套，包括外立面、人车分流、绿化、会所泳池等。记住小区室外的部分都是自己不能干预改变的，反而显得更加重要。
6、户型装修。这一块买得好，可以省很多装修费用，不占用启动资金。1-4投资打法，如果是自住记得加上5、6.
房子的价值因素是什么？
决定房价本身的，是供求关系，供求的背后，是面积，地段，房龄，品质，配套(学区)等许多因素综合在一起。但是，新房过10年，也会变旧房；所有的品质，都会被升级取代；物业，可以减缓衰老，到物业本身也容易造成溢价；学区，此一时彼一时，其价格甚至超过房子本身，而我们的目标是「选筹」，不能搞错重点；品牌开发商，各家自有心头好，你认我不认，买来万般好，维权翻脸快，只要你买了，品牌溢价就变现了。只有面积，没有喜好，没有折旧，在无限长的的时间里，面积终究是最坚挺的价值因素，(几乎)不随时间流逝，不会贬值。
提问：新人首问！！房姐,您好,没看到您文章时候,我都自己瞎弄,买了会员,彻夜未眠把您的文章都看了,オ领略精神。
回答：1.我在哈尔滨有套住房,顶复,挨着重点高中,租金高3600+,在万达旁边,最近哈尔滨刚挂牌新区,房价一直在涨。
2.我就在新区万达不太远又买了一套，8000+均价，12月交房，有唯一贷款,现在新区涨到1.2-1.3w
3.在海南乐东,我曾经给我妈买了个靠近海边的，当时7800均价，商铺40年的。
4.我用哈尔滨顶复抵押货款,在北京平谷用公司买了个50年的，1.68均价，oft，58万总价,一是觉得马上要通地铁,二是最近上北京发展,觉得得买一个。
我人才落户到海口了，觉得一带一路也许能有发展。
主要想问问，我这几个应该卖哪个留哪个，再怎么配置？？我信用卡还没开呢，刚在北京入职？？
回答：你好，先说东北楼市大格局人口外流、省会吸血、东北振兴计划（包括政府和投资方面）。对东北的局势影响是：将来东部只会剩下四个城市-沈阳、长春、哈尔滨和大连省内人口越外流、越要退守中心城市和中心地段，并且东北确实近来洗心革面、引进了湖南和浙江的主政及骨干guan员，后劲不错。
东北几个热门城市，房价没有下降，一直在稳定上涨的，也就只有哈尔滨了。长春、哈尔滨、大连实际涨幅远超沈阳，如果不是18年3月、8月两次连续限购，沈阳早已如上述三城。可以继续持有哈尔滨的中心资产。
我一直建议大家不要买北京的商住。一方面，商住本身有土地增值税，导致收益被吃掉，涨不上去；再者，北京对商住的限购进一步降低了商住的价值。最重要的是，北京的商住价格很高。在上海，商住一般只有隔壁住宅的3-4折，而北京则是6折起。个别神盘，商住甚至要到住宅价格的8-9折。
很多大城市因为扩张，把远郊一些周边区域兼并到城市的行政区。但是这些区域在大城市人眼里，并不属于本地，好比北京不认平谷，当地人也不觉得自己属于城里人，平谷居民到国贸，类似一个进城的过程。所以平谷的loft就着北京下一波上涨后的带动，卖给下一波接盘侠。
海南商铺租售比高于5%可以继续持有，补充现金流，如果低于5%，建议直接出手或者抵押融资。
主场在北京，就把子弹扩充到100万以上，信用卡先办起来，买个东三环的上车盘。
提问：请问美丽的房姐，怎么洗征信，都是晚两天还款，忘记了。
回答：洗征信方案详见知识星球内部分享。
提问：房姐，您好，上次提问后，您建议了光明和沙井，能不能把范围缩小下，哪几个盘价值低估后继有潜力，我年底前去淘笋下，感谢。
回答：深圳很多热点板块已经涨了30%了。对于这种已经涨过的机会，我倒建议不要再追了，一般情况下没有限购限贷放松，小行情的极限也就涨30%，现在去买就没意思了，现在要抓的是补涨行情。光明投资前景很光明，但要考虑等待周期。目前深圳政府的发展重心在前海，前海之后大概率会是空港，光明需要五到十年的等待周期，如果希望买入就有涨幅，同时有不错的租金收益，光明不是优选。
深圳投资回报率最大的楼盘，详见知识星球内部分享。
提问：房姐你好，在你的指导下已经入了首套房，现在每月还贷中。到年底我和老公大概还有50子弹，到时我们是把这50个全部还首套房贷还是再入手第二套？我们是普通工薪阶层，单位每月缴住房公积金，入二套担心首付不够，也担心每月二套房贷压力大！该怎么破？
回答：好的房产，一定自带造血功能，后期的月供问题不大。最难得是首付款，当然，首付款也有办法，只是很多人不愿意去想去做而已，所以，成功的往往是少数。
详见知识星球内部资料《无息贷款方案》《所有渠道融资成本的等级》
提问：今天看到个文章挺有意思。现在高层动辄三四十层，几十年后这些房子如果很老了，怎么办？拆迁？那么多层算上赔偿，恐怕要盖80层都未必够本？而且估计只有位置超好的市中心才会拆吧？那如果拆不起，难道这些房子难道就成老破的贫民窟？房姐你怎么看这个问题？
回答：记得之前有朋友在星球里问过这个问题，如果没有深度思考，大家经常会被所谓的”口水文章”带跑偏。
如果你经常出国的话，尤其是去美国，你会对美国城市的基础设施感到绝望的，美国的二三线城市基本上谈不上便捷的公共交通。欧美国家的人口远远没有中国多，地广人稀，大部分欧美的城市仅仅是我国的镇到县城的规模，二线城市在我国也就是地市的水平，至于更大规模的城市，在欧美十分罕见。这样的城市规模使得服务业、金融业、商贸业不够发达，城市处于初级阶段，级差地租不明显，地段差距小，人们普遍喜好郊区大房子，鄙视市中心高层公寓，市中心沦落为贫民窟，黑人聚集，偷盗猖獗，最典型的代表就是底特律。
我国的土地制度，首先是垄断供地，其次是限制乃至不供应别墅用地，第三是电梯高层导向，这些都人为地维护了城市人口密度，使得即使是人口流出的小县城，也能够维持一定的人气和集中式的商业。
对于人口持续流入的大城市，高密度的市中心长期都具有价值，因为城市的精华，最多样化的服务都集中于此。而对于中小城市，高容积率也有利于维护城市商业与人气，防止城市快速衰败。
未来，我国的中小城市居民，一定会越来越住进大房子甚至别墅。高容积率的小户型的房产以及老旧房子一定是会被嫌弃和抛售的，但凡混的好一点的人都会搬离高容积率小户型或者老旧的房子。
如此一来，三四线城市住在小户型高层以及老破旧房产的人一定是底层贫困群众，贫民窟时代很快到来。而一二线城市还有一段时间人口红利，高层建筑的高经济效率和人口密度带来的商业繁荣会持续很久，至于物业管理与火灾隐患，与城市聚集效应带来的高效率相比，不是一个非常大的负面影响。未来，高层建筑的防火能力还会进一步提升，我们不应该怀疑技术的进步速度。
如果你看空一座城市，认为它不值得千千万万外来年轻人拼搏奋斗，你应该买低密度住宅，因为高密度住宅里的人员层次会逐渐下降，以至于成为贫民。但是，只要你的城市还有希望，高层就不会成为贫民窟，而是财富汇聚之地。
提问：新人小白提问。万能的房姐，请问，我本人不在武汉，想在武汉买房，如何通过哪些渠道淘笋？请指教！谢谢！
回答：详见知识星球内部资料《如何买到 低于市场价50万的笋盘？》
提问：房姐，真心求助，急。本月sfsd刚下贷款，等额本息30年利率上浮20，每月还款6865。按目前收入，考虑以后工资、房子出租、公积金收入等总收入，夫妻双方预计以后每年平均可攒10w。现在很纠结，1.以后是10年内尽快提前还款，2.还是攒钱入二套，3.还是攒钱投入理财（什么理财好，求推荐），不知道怎么办。因为收入有限（不会考虑大额背债和xyk套现，也不想做职业多军，仅仅考虑家庭保值增值），考虑到楼市雪坡只有10年了，求帮助？
回答：有子弹继续入，收入有限就赶紧开发其他副业，人生在于折腾，不要把生活过成一潭死水。
大部分中产之所以焦虑，是因为他们都过于依赖靠人力劳动来获取回报，且没有掌握并驾驭生产资料的能力。靠人力劳动换回报，这种模式存在着明显的收入上限，一旦停止劳动就没有收入来源，而且即使有过硬的技能，也很难直接传承给后代。再加上没资产（消费主义/积累有限），没有创造并驾驭资产的能力（打工思维/不会投资），很容易陷入中年危机和焦虑中。
房地产注定只有小部分人能赚钱，我们跑在大部分前面，手把手教你从0实现千万资产积累。
很多人给我留言提问，房姐精力有限，无法一一解答。
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