luda 房子可以用来住，也可以用来抵押，更可以用来当作投资品保值增值，并且最后一种功能现在已经超过盖房子的最初目的；但反过来说，如果没有人住，房子还能体现其投资品的价值吗？看似是绕口令一样的饶舌，实际上则揭示楼市的本质：无论从发展中的中国楼市说，还是从已经经历过百年的发达国家楼市看，如果不看中居住属性，那么楼市就会危险；反之则能带来长期、稳定、温和的发展。
因此，在一片“一限就停，一放就涨”的期待中，炒房客依旧跃跃欲试，期望着现在抄底，而此次调控放松后能大赚一笔；但在当前的新趋势下，既有的经验可能不灵了。建立楼市长效机制的趋势正在显现。如果说之前限购单纯是为了稳住房价，那么未来不但为了稳住市场，更是要在稳定之余，布局新的房地产发展模式，目前来看，已经有以下一些政策，开始为长效机制的建立“铺路”：
首先，租售同权，房产与户籍等行政属性逐步剥离，所谓“刚需”，真正回归到了居住的需求，而非上学、落户等方面，未来的趋势，是住房子，而不是买房子。
其次，去杠杆、脱虚入实是长期调控的目标，这不仅仅是针对地产市场，也是保证经济整体平稳有序发展的必要手段。
第三，土地供应开始按需调控，需求大的地方多供地，需求小的地方少供地或者不供地，从源头遏制房价上涨的势头，也使得地方财政逐步摆脱对土地的依赖。
第四，房地产税蠢蠢欲动，提了又提，在存量层面上，而不是交易层面上征收税款，将是关键的一步。
结合以上几点分析，预计未来投资房地产会有以下变化：
首先，持房成本增加，随便买房成历史。现在都盼房价涨，如果征税之后，恐怕多套房者最害怕的就是房价涨；尽管目前按照评估值征收房地产税成为一种声音，但房价普涨，评估价自然也会高起来。这样就会出现一种情况，在目前国内租金回报率2%的情况下，如果房产税定在2%，那么租金基本上抵扣了税收，贷款啊、盈利啊，都不要想了。有人说，那样会苦了租客啊；别忘了，房租只和当地收入有关，涨房租？人就跑了；那时候租客痛苦吗？其实房主空置着房子更痛苦啊；这样空置房越来越多，房租更涨不起来了。
其次，持房久了，收益就缩水了。目前土地出让金制度，中国算是比较独特的，政策要落地，就要面对这个问题。70年产权我交不交税呢？当然要交。有一种说法是：随着产权年限减少，税率要上升；未来不再有土地出让金，开发商盖房卖房就是，这样就拉低了新房价格，二手房空间进一步收窄；再结合租售同权、学区取消等因素，那种老破小的房子，谁还会要呢？
此外，未来五年楼市主调是“租赁”，目标是“长效”。反复强调“房住不炒”，在抑制了“不炒”之后，就要考虑“房住”的问题。租赁政策的大力推进，会造成未来楼市出现与以往不同的局面，即：从单一购买商品住房满足居住需求，转向一方面购买实现居住需求，另一方面则是租赁实现需求。众所周知，随着城镇化进程的推进，大量农村劳动人口进入城市，按照此前的住房逻辑，想要在城市落脚，仅有“居住证”是不够的，最好能有一纸户口；也因此，很多在城市做出成绩、积累了一定财富的流动人口，如果要继续留在城市，势必会考虑买房的事情，这也是“房子总会卖出去”的逻辑；但是，“租售同权”真正落地之后，可以说是住房观念革新的关键一步——老家有宅基地、有自有住房，在城市里租住同时可以享受居民的权利，谁还会节衣缩食买房子呢？除非是未来要彻底移居城市；而很多第三产业从业人员，无论从收入，还是从职业发展前景看，他们更多选择在城市打拼若干年，获取原始积累后回乡发展，因此他们的“刚需”实际上是“刚性租赁”的需求。
房价在房地产市场化之后一路上涨，是在既有的规则之下，在曾经缺房子的特定历史环境下的特殊阶段。现在无论是房价收入比，还是人均住房面积数量，都在预示着房价将回归到正常的涨跌区间；加之各种新的规则的逐步出台，未来投资者也好，刚需“租”房者也罢，对于市场的预期和把握都将更加理性，房地产市场总体上也将步入一个正常的发展轨道中。（UC头条·财经约稿）
本文原创，作者刘磊，福布斯金融理财师评审委员、远见财讯特邀地产评论员，《房产投资炼金术》课程导师，多家媒体房地产专栏作者、作家，微信号刘磊房产评论。