luda 面对高额的买房费用，大多数人都会选择贷款买房，从此背上几十年的[房贷]。
大家买房时，通常都是按照置业顾问或者中介的指引去申请[房贷]。
然而，[房贷]作为普通人一生中最大的杠杆，若你不弄清其中关系，只是傻傻的听从她/他人的介绍，99.9%会被忽悠入坑，甚至还会损失一大笔钱。
[房贷]是买房路上最关键的一部分，面对大额贷款，大多数购房者小白怎么才能算的明白？？
国外房贷的还款方式五花八门，但在我们这里只有两种——等额本金及等额本息。
等额本金，每个月的还款额是不同的，逐月递减，倾向于前期还款。
等额本息，每个月的还款额是相同的，但在本金和利息结构上，前面主要还利息，后面主要还本金，倾向于后期还款。
两者的区别就是利息总额、月供不同，例如你贷款80万元，基准4.9%利率，等额本金要比等额本息少支付13.89万元利息，但开始的月供要比等额本息多支付1243元。
选择等额本息，不要选择等额本金。
虽然，等额本息的利息相对来说较高；例如80万的房贷，月供4245元，利息却高达3000多元，而本金才1000元左右。
但是，时间可以吞噬债务，未来的钱越来越不值钱。
所以你要做的就是贷最多的钱，还最长的时间，按部就班，切勿急躁。
在这点上，也诠释了倾向于后期还钱，等额本息还款法的科学意义——「时间」。
因此，我们肯定要把重要债务放在未来，不能选择等额本金这种“先大后小”的策略。
大多数人都比较排斥房贷。
中华的优良传统告诉我们，不到万不得已千万不要向别人借钱，也告诉我们不到万不得已千万不要被别人占了小便宜。
因此，更多的购房者会把[房贷]视作一生的拖累；一些人的人生目标甚至是多赚钱，早日把[房贷]还清，早日脱离“房奴”的身份。
而且，在做“房贷”的时候，希望尽量少付利息，早日无债一身轻。
其实不然。
大众化思维一定会成为被剥削的族群，这时候老祖宗留下来的美德反而让你成为了挨宰的老实人了，财富也因此被偷偷夺了去。
反而是，这些年主动用贷款买房，喜欢撬杠杆的玩家，都在楼市赚了钱。
毕竟，房贷不仅是负债，同时也是一种资产杠杆。
如，2008年李阿姨用50万全款买了一套房，但她的兄弟却选择用杠杆，20%首付，50万买了四套房，12年以后，两人之间的财富相差了好几倍。
一尺度就是房贷利率的数值。
基本上房贷利率都在6%以下，甚至很多都是低于5%，尤其是公积金，3.25%的利率简直就是银行在给你送钱花。
因此，在某种程度上，房贷是负债，是杠杆，同时还是政府给出的政策福利。
二时间即是通货膨胀。
通货膨胀让钱持续贬值，通胀不可避免，而你从银行里借到的钱也会因通胀而持续贬值。
大家可以想想2010年买房还房贷一个月1000、2000，非常之多，那时候大学生毕业工资才两三千。
现在每个月还个3000、4000的房贷都算普遍现象了。
通货膨胀，就意味着钱会变得不值钱，同样对于负债，也是缩水的。
若你从银行借80万，时间越长，通胀对债务的吞噬也就越厉害，而你还的钱却越来越少。
李阿姨的兄弟，一套房首付12万，商贷48万，30年内还清，按等额本息计算，一个月需还2547元。
2547元，在2008年绝对是一笔巨资，但是放在2021年呢？
也就是一瓶茅台的价格。
但是，如果10年前你月收入是5000元，10年后还是5000元，经济再怎么通胀，真的跟你都没关系。
毕竟，只有自己的财富随着通货膨胀而上涨，才可能实现——钱不值钱。
一般来说，还款年限越长，利息越高，以100万为例，如果还款时间是30年，那么最后全部还清大约是190万，每个月要还约5300元左右。还满30年，几乎又是一个100万了，这确实让人感到肉痛。
而还款期限是20年呢?则一共要付出大约150多万，每月还款金额差不多是6500元，还款总数少了30多万，看起来非常合适，毕竟还款总金额少了，但每月的月供要多一千多元。压力还是比较大的。
买房贷款时间到底选择多久？才最为合适？
若你读懂了房贷利率的本质，你应该勇敢地选择30年。如果有100年的选项，我还会毫不犹豫地选择100年。
毕竟，10年前的20万你能付完两套90㎡房子的首付，而10年的20万仅购得上一套房的首付；由此可见，通胀的威力是不容低估的。
此外，贷款时间越长，意味着你前期的还款压力相对较低，可在一定的程度上保证生活的质量，减少吃馒头喝凉白开度日的机率。
当然，并不是你想贷30年，就能贷30年的。
一是与贷款人的年龄有关
贷款人年龄是影响房贷年限的重要因素，一般是年龄越大，获批贷款年限越短。
例如有的银行贷款是60岁限制，你现在已经50岁了，那么你最多也只能贷10年。
二是与房龄有关
房龄直接影响了房贷年限。银行发放贷款时，会考察贷款房屋的房龄，通常要求是20－25年，比较宽松的会要求30年，较为严格的只有15年或10年，房龄大的二手房贷款额度可能会被降低，遇到严格的银行干脆被拒贷，可以说房龄越短，越容易获得贷款，且额度也比房龄较大的高。
所以，购买二手房的时候一定要注意房子的年龄是否偏大，若是太老了，就没必要入手了。
因为，年老的房子可贷款年限短，月供高，流动性低，买了会难以出手，容易被套死。
而对于要不要提前还款的这个热门话题，若是你看懂了房贷的本质，就知道要如何选择了。
小微个人建议则是尽量不要提前还款。
房子本身是没有价值的，无非就是砖头水泥，真正有价值的是背后的城市资源和低息贷款。
时间就是金钱，这句话很俗套。但从宏观经济概念出发，随着时间流逝，货币超发，你的收入一定会增加，而欠钱的成本一定会减少。
今年是2021年，试想一下十年前2011年，物价是多少，房价是多少，你的工资又是多少。
还是那句话，多考虑一下通胀因素，通胀会吞噬负债，还款压力是逐年递减的。所以在很大程度上，是没必要提要还款的。
当然提前还款也未必完全不行，还有一种因素——你想买一套改善房，以房换房，或者在其他城市买房。
房贷，每个人都知道它是什么，但是大部分人都不能理解透彻，也很难用好。
其实内核就是最大化利用杠杠，通过合适的贷款政策，给自己创造出最大利益。
未来的钱越来越不值钱，现在负债就是用明天值钱的钱来还现在值钱的钱，贷款时间越长，你的压力就会越小。同时，我们还可以把现金握在手上，来应对突发状况。
此文章来源于微信公众号汉中房产头条
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