luda 在杭州，一线江景是现实审美幻觉化的影像巅峰。
它集“一江两岸双CBD”的城市梦想、刺破天空的新高度和对房价的狂热于一体，站在豪宅鄙视链的最上层，睥睨众生。
但你能想像，奥体旁最无敌的一线江景住宅，许多二手房只能卖4万+吗？
它让我们疑惑，值钱的到底是一线江景，还是与之相配的钢筋水泥？或是一线江景+新房组成CP才值钱？
我们都太过喜新厌旧，没有任何房子可以对抗时间。
01
“一线钱塘江江景房，单价4万5都卖不到。”
签完定金合同的那一刻，马克内心五味杂陈。他卖掉的，是滨江区同人·春江时代的二手房，就在四桥跟区政府之间，向东开4公里就到奥体。
中低楼层的154㎡，总价不到700万，折合单价还不到4万5。
房子三房两卫，最大的亮点就是朝北带了一个超大的弧形阳台，直面一线钱塘江江景。
这是2006年，马克考上杭州的大学时，父母送给他的开学礼。当年的买入价，接近130万。“好些温州人，一到周末组团跑杭州来买房。”
要说房子地段、景观都不差，既有一线江景，距大热门的奥体也近，对口的闻涛小学，是滨江区排名第二的公办学校，仅次于江南实验，可房价就是涨不动。
钱塘江边，每天都有周边业主散步
不光价格难涨，成交量也十分逊色。为了腾房票摇红盘，马克这套房子，从去年年中一直挂到年尾，才终于顺利出手。
他想不通，现在买套奥体边的一线江景房多难啊！
连40年产权的商业大平层，像是观云钱塘城、钱塘公馆等，卖到8万、10万，还要拼关系才买得到；至于一线江景住宅，根本无房可卖。
西面不远处的次新房柳岸晓风，一线沿江的两幢楼，去年二手房价就有9万+成交，现在更贵，而且几乎无人挂牌。
春江时代房龄是老了点，可好歹一线沿江，正经电梯房，二手房价竟不敌滨江腹地的限价新房。
02
滨江三桥四桥之间，一线江景房真的这么不值钱了？这几天，我特意去那里跑了4个一线沿江的二手楼盘。
参观的第一套江景房，是2007年交付的昆仑·水印城，小区1#、2#直面钱塘江。
正在出售的是一套156㎡可变四房两卫，中上楼层，挂价735万，折合单价约4万7。
面朝钱塘江的，是北面的厨房与阳台改建的书房。这大概是我见过最明亮、且最易让人燃起下厨动力的厨房间了，满眼尽是汩汩流动的钱塘江水与湛蓝的天空。
上图为从厨房间望出去的江景
下图是从改建的书房望出去的江景
北阳台部分，房东装修成敞开式书房与钢琴房。望着钱塘江写作业、练琴，这种体验想必十分愉悦。之所以书房设计为敞开式，也是为了确保餐客厅的采光。
真正可当房间使用的，只有三个，两房朝南、一房朝东。朝东的房间略显压抑，整个空间仅有南向一丁点采光面，余下全是墙或是衣柜，日常需要靠灯光维持亮度。
水印城实景，立面、园区略显年代感
从踏进小区大门、到绕着园区步行到单元电梯口，起初对于中介渲染的江景房，印象一般。不论是外立面、还是园林，一看就略显年代感，直到踏进电梯厅，没想到住宅楼里，竟然用的是一面玻璃的空中观景电梯。
随着电梯缓缓向上，钱塘江的景致随之变化。“仔细看你会发现，每天钱塘江水的颜色都不一样。”电梯内，有一小区业主对着到访的朋友自豪地说道。
同人春江时代，小区有高层、也有小高层
第二天江景房，是马克所在的同人春江时代，就在水印城西面。
小区6#、8#直面钱塘江，7#位于两幢之间，部分房源也能欣赏到江景。
正在出售的，是8#中间楼层的154㎡，房东在北面弧形阳台处，隔出一个房间，整个有四房两卫，挂价880万，折合单价5万7，是整个小区挂牌单价最高的几套之一。
房东将北阳台弧形部分改成了房间
江景资源被切碎，望出去还能看到隔壁的阳台
房源挂牌已有近半年，迟迟无成交，就是带看也极少。
相比水印城，春江时代这套江景房，装修用材显然更好。又是大金的中央空调、又带地暖，房东一家原计划自住，后因工作调动，这才考虑出售。
由于朝北大阳台阳台改成了书房与小储藏间，客厅的江景视野大受遮挡。
同人春江时代园区实景
看房当天，正好是下午两三点，朝西南的三个房间，日照充足。只是，建筑的格局略显怪异，不是朝南，而是南向更偏西。
若是想满足大面江景，朝北空间需改动；若是要求房间量，那么江景尺度势必要牺牲，只能二选一。
03
看的第三套房子，是2006年前后交付的白金海岸，也是区域内开发最早的一批商品房。
白金海岸分为南北区，北区面朝钱塘江，也是周围一线江景房楼幢最多的小区，7-10#均一线沿江。
参观的是一套180㎡四房两卫，三房朝南、一房朝北、客厅朝东西布局。北向沿江的分别是厨房、客卧、餐厅与卫生间。
能看到江景的面虽然多，但尺度都不大，不是有墙、就是被窗遮挡。就180㎡的面积而言，江景感受显然不如前两盘更优。
由于闻涛路上树木生长繁盛，低楼层的江景多少会受影响，最好是买高楼层。
白金海岸园区实景
目前，白金海岸这一面积段的江景房，暂无房源在售，只有一套非沿江的3楼在售，之前是作为群租房出租，房东挂价730万，折合单价4万出头。
事后，中介推荐了该小区挂牌在售的江景房，但是一套155㎡三房两卫。厨房、客厅与北向卫生间面朝江景，它还有一个北向小阳台、与餐厅相连，两面都是窗。
江景资源不差，不足之处就是只有三个房间。
锦绣江南绿化长势喜人
最后一套，是靠近四桥旁的西房锦绣江南，7#、9#面朝钱塘江，跨过四桥就是绿城柳岸晓风。
这是一套184㎡四房两卫，高楼层的西边套，挂价900万，折合单价4万9。
房子满五且唯一，税费上占优势。年初刚挂上不久，就连续有带看。最早房东挂价830万，10天后涨到900万，涨价后一周还有3次带看，目前尚未成交。
锦绣江南望出去的钱塘江景致
说是四房，其实北向房间是由阳台隔出来，房间要比地面高出十几二十公分。这样导致北房间层高偏矮，适合放榻榻米。
房东为实现餐客厅的最大江景面，厨房设计在房子中间，散味多少会受影响。
余下三个房间朝南，主卧设计超大，与书房相连，光卫生间与衣帽间，毛估估有11㎡。虽然装修时，格局上考虑到了采光及景观面，可房子实用度不强，尤其是有二孩、或是父母同住的家庭，房间量还是偏少。
但江景是真的赞，餐客厅对望江对岸的春江花月、金色海岸，就连钱塘江上有多少只船只经过，也能清楚看到。
一大BUG，就是小区离四桥太近，来来往往的车辆看的分外清晰。白天看房时，窗户关上，噪音感受不明显，但实际情况如何，还得经过早晚高层、半夜，才能知道噪音、光源会否对居住产生毕竟大的影响。
04
先后参观的4套滨江一线江景房小区，集中在2005-2009年交付，迄今已有十余年。
马克及其周边小区的一线江景房，之所以卖不出高价，有多方面因素影响。
第一，产品落后。150多㎡大多只有三房两卫，180多㎡也就四房两卫，与时下改善户型动辄四房三卫、五房三卫，还是双套房设计，首先房间量上就不满足。
这几套房子还有一特色：主次卧喜欢做成子母套房，公用一个户内门。优点是：方便夜间照顾小孩；缺点是：私密性差、有居住年限限制，孩子一大就得重新装修。
滑动浏览各户型
2018年以前，杭州几乎每隔一两年产品就有一次大的升级迭代。十余年时间，产品早已升级数代。比如现在，流行的户型不是四开间朝南、就是餐客厅一体化设计，最大程度加大房间的采光面。
一线江景房更讲究“窗外的风景”。柳岸晓风183㎡四房三卫（双套房设计），沿江一侧是餐客厅带阳台以及北向房间。除了房间有少量墙面遮挡外，其他空间（北向）视野全展开，楼层越高看到的江景越丰富。
反观这几个小区，毛坯交付，房东考虑实用性将北向阳台隔成房间使用，导致原规划的大面江景，被切分的十分零碎。接盘者要么重装，要么就忍。
第二，设施设备、园林维护一般，显年代感。
同人春江时代的会所、商业配套，水印城的室外泳池等，原本是小区提升档次的加分项，许是季节缘故，反倒让小区多了份沧桑感。
锦绣公馆沿江楼幢的架空层，有种大筒间的感觉
各单元楼的入户大堂，也是十分狭小，丝毫没有江景豪宅的气场。维护最好的就是锦绣江南，一进小区大门，就充满浓浓的热带风情，树木、花草长势繁盛，各幢楼设置了单元入户大堂，供业主们闲谈小憩。
第三，物业服务一般。水印城虽更换了物业，日常有保安值岗，可整体管理并不严苛，进出并没有严格的人员登记，其他几个小区大抵如此。
当然，上述都是客观原因，主观上则是国人“喜新厌旧”的心理，喜欢买新房、住新房。
由于板块成交活跃度低，又卖不出高价，区域内中介只能扩大带客版图，去更热门的奥体、萧山赚业绩。
05
回顾杭州江景房的开发历史，滨江区是最早炒作江景房概念的区域。
2005年前后，从闻堰的三江口、到钱江三桥之间的狭长江岸线，先后开发了20余盘。
自西向东分为三大区块：钱江一桥以西的六合路一带，有贺田尚城、钱江湾花园等，新房售价6500-7000元/㎡；钱江一桥到火炬大道之间，彩虹城、太阳国际公寓等，新房售价7000元/㎡；
剩下就是钱江四桥到区政府一带，水印城、白金海岸、春江时代、锦绣江南等先后开发，江景房的房价也是一路走高。
尤其是四桥到区政府一带四大典型江景盘，新房销售主打的两大关键词：一个是江景、一个就是贵。
四桥东面实拍一线江景视频
贵有贵的资本，十几年前，这几个江景盘就打出了会所、景观电梯、运动社区等概念。
像是春江时代，小区内不仅配有江景会所，还有幼儿园、商业配套等；水印城外立面在浅色面砖外，还使用了部分高档进口石材与黑色铝合金搭配，下沉式广场设计了江南岸首个瀑布景观。
钱塘江江景航拍视频
它还是江南岸“首席运动江景社区”，园区内设置了景观橙色跑道、阳光篮球场、泳池、下沉式网球场；室内则有运动馆，挑高6M的透明天顶，均按国际化标准场地配置。
锦绣江南则主打园林景观，不仅配有1.8万㎡园林，还带约1500㎡的水景与约500㎡的景观水池。
北面实拍的锦绣江南与白金海岸
纵然当时杭州楼市竞争分外激烈，可这一带的江景房，依然大受热捧。2005年锦绣江南均价卖8500元/㎡，一开盘销量直接超8成。
可饶是如此，仍敌不过岁月。至少在房价上，这四大经典江景房，已经丧失话语权。即便是首开时买入，收益还不敌没有江景的东方郡。
06
这是历史发展的必然进程。
随着大众经济基础向好，对生活、居住的要求越来越高。即便物业、业主保养得当，设计理念、产品落后，注定慢慢会被“淘汰”。
尤其是交付数年，依然只有江景房加持，而没有划入名校，更加速其落寞。
闻涛小学虽然不差，可毕竟不是大众公认的滨江区TOP 1级别名校，在某种程度上，也影响了周边小区的二手房价。
现阶段，房产兼具保值、增值属性，买房不再局限于自住，更多是考虑未来能否升值。
但换个角度，正因为市场关注度少、价格涨不上去，对于屡摇不中又想改善自住的购房者来说，至少，买房又多了一个选择。
钱塘江的江岸线再长，核心地段的一线江景，终归是稀缺资源。随着开发加速，未来杭州可供选择的江景房数量、价格，势必更激烈。
与其如此，纯自住的购房者，为何不停下脚步，看看那些曾经的江景大宅。