luda 来源：中国经营网
本报记者 陈婷 童海华 深圳报道
近期，闽系房企——大唐集团控股有限公司（以下简称“大唐地产”）蓄势赴港上市。港交所信息显示，其已递交招股书，目前的进展状态仍为“处理中”。
招股书揭开了大唐地产历经20余年发展的版图：由闽入桂进而北上前往京津冀。值得注意的是，高速扩张的同时也给大唐地产带来了资金难题。
《中国经营报》记者发现，大唐地产在2016年9月以一块溢价率达283.19%的住宅用地成为广西南宁年度“双料地王”。此后，大唐地产频频以高溢价或最高限价跑马圈地，公司净负债率在2016～2017年突破1000%。上市前夕，大唐地产净负债率却骤降至185.6%。
大唐地产总裁郝胜春曾于2019年公开表示目标：“三年冲千亿，进入全国房企50强。”如此看来，大唐地产净负债率的突然走低是否可持续？而控制了净负债率又是否将限制大唐地产对规模扩张的需求？
对此，本报记者联系并致函大唐地产方面，工作人员表示已向相关负责人转达采访需求，截至发稿，对方未予以回复。
高溢价拍地
招股书显示，大唐地产是综合性物业开发商，专注于在选定经济区域开发住宅及商业物业。截至目前，其物业开发项目主要覆盖国内四个经济区，包括海西经济区、北部湾经济区及周边城市、京津冀经济区及长江中游经济区。
据了解，大唐地产源自中国台湾，兴于福建厦门。1994年，大唐地产创始人余英仪以京剧人物“蓝脸窦尔敦”作为公司品牌形象进入厦门房地产江湖，将公司定位为“国韵地产”。
大唐地产曾于2009年有过一次上市计划，但随后因遭遇的艰难处境折戟。当年，福信集团将面临资金链断裂的大唐地产收购，并将旗下地产业务与大唐地产进行整合，大唐地产也从此尝试走向更广阔的城市布局。
大唐地产在境内进行经营的实体为厦门大唐房地产集团有限公司（以下简称“厦门大唐”），其业务线有销售物业、提供建筑服务、租金收入等。2016年，销售物业和提供建筑服务成为公司营收的两大主力业务。
记者梳理得知，2016年的南宁土地市场“地王”频出。2016年8月，融创中国以19.82亿元连拿两地块宣告正式进军南宁，并刷新万科于6月份创下的5097元/平方米楼面地价。同年9月，大唐地产以15.59亿元总价拿下一块城镇住宅用地，楼面价达11400元/平方米，溢价率283%，成为南宁年度“双料地王”。两个月后，大唐地产以总价13.47亿元成功夺得福建漳州一块宅地，溢价率66.48%，而8919元/平方米的楼面价同时也刷新了漳州宅地的单价纪录。
此后，大唐地产在2017年5月以15亿元的最高限价和同时竞配建面积13500平方米夺得漳州角美一幅商住地，去配建楼面价突破13514元/平方米；2017年11月，南宁迎来了当月第二场土地出让，现场吸引了龙光、万科、阳光城、碧桂园等多家开发商参与，经过几轮角逐，最终由大唐地产以最高限价11.25亿元拿下南宁兴宁区一块商住地。
如此追赶之下，大唐地产在2017年的销售规模突破百亿元，同比增长68%，达到144.7亿元。
反观大唐地产自身的发展战略，从2017年开始，大唐地产便将发展重心置于销售物业方面。2017年，公司的销售物业收入为34.03亿元，同比增长197%，占当年收入的84.7%；毛利率也从2016年的18.4%上升至2017年的24%。大唐地产方面对此解释称，主要是由于交付物业增加以及利润较低的建筑服务项目比重下降所致。
与此同时，大唐地产的负债总额在2016年和2017年分别为186.69亿元、257.79亿元，净负债率分别为1085.3%、1087.9%。其中，有息借款总额分别为54.53亿元、91.45亿元。
同一时期，大唐地产经营活动产生的现金流净额均为负数，2016年和2017年分别为-13.17亿元和-12.41亿元。
即便如此，肩负重担的大唐地产未曾想就此停止扩张步伐，它同时正在尝试以另一种方式获取土地储备——收购和联营。
彼时，大唐地产的控股股东黄晞公开表示：“找前20强企业进行合作，除了可以抱团取暖外，还可以借鉴双方的资源，做大规模，抢占更多的市场份额。”
2017年12月底，阳光城联合大唐、天誉以16.45亿元竞得南宁一宗商住地，总实际出让面积为13.78万平方米（折合206.72亩）；2018年10月，大唐+阳光城联合体以总价12.28亿元又拿下南宁一宗商住地，楼面价为4821元/平方米；2018年12月，大唐+阳光城+世茂联合体摘得南宁良庆区16万平方米地块。
2018年，大唐地产的销售规模再创新高。克而瑞数据显示，大唐地产当年实现流量销售金额308.6亿元，排名第77位；权益销售金额289.6亿元，排名第74位，权益销售比例为93.84%。
记者注意到，同样是大规模扩张，大唐地产的净负债率却在2018年开始出现大幅度下降。2018年，大唐地产的净负债率为408.8%；2019年上半年为185.6%。而这一次，又是股东出手相救。
股东“输血”降温
招股书显示，黄晞通过福信香港、Dynasty Cayman、Dynasty Cook以及福嘉等境外注册公司，共持有大唐地产77.79%股权。2011年1月起，黄晞将大唐地产业务的持续经营及管理委托予持有大唐地产21.21%的吴迪。
记者注意到，自2017年以来，大唐地产逐步收购福信集团旗下地产板块子公司令其资产总额增加；与此同时，大唐地产加速偿还借款使其有息借款总额逐渐走低，从而达到降低净负债率的效果。而这背后，与股东的一系列资本运作有关。
公开资料显示，黄晞是福信集团的实际控制人。福信集团以金融为引擎，以房地产为主业，是中国民生银行股份有限公司（600016.SH，以下简称“民生银行”）发起人之一，亦是该行的大股东。截至2018年末，福信集团持有民生银行1.59%股权。
天眼查信息显示，吴迪亦是福信集团现任董事长、总经理，为福信集团提名至民生银行的非执行董事。自2012年6月起，吴迪担任董事会审计委员会及关联交易控制委员会委员，并对民生银行提供给福信集团及其附属公司的贷款提供个人担保。
记者查阅民生银行公告得知，2017年及2018年，民生银行提供给福信集团及其附属公司的贷款分别为15.06亿元和23.67亿元，其中部分资金流向大唐地产。
招股书显示，吴迪向民生银行提供担保的贷款资金已有部分用于大唐地产进行股权收购、物业开发项目、经营商业物业。截至2019年9月30日，尚未偿还本金结余27.86亿元，年利率介于7.2%～8.8%之间，其中一笔最快的到期日为2020年4月13日。
记者进一步查阅获悉，2019年8月，民生银行授予福信集团65亿元年度授信额度。然而，随着严监管政策的出台，大唐地产或面临融资渠道的进一步收紧。
与此同时，净负债率虽然大幅度下滑，大唐地产的借款总额却依旧保持高位，2018年公司的借款总额84.6亿元；2019年上半年为76亿元。截至2019年三季度末，大唐地产借款总额为73.84亿元。其中民生银行的27.86亿元贷款占比为37.73%，占总银行贷款的一半以上。
截至2019年6月末，大唐地产1年以内需偿还借款达17.29亿元，1至2年内需偿还的借款达31.69亿元，然而同期现金及现金等价物仅为19.42亿元。
2019年11月底，大唐地产谋求上市。其表示，此次赴港上市所募集资金，一部分将用于现有项目的资金需求，主要包括天津、长沙两地4个项目的建筑成本；另一部分将用于偿还两笔高利率银行贷款，包括一笔固定年利率8.5025%于2021年8月到期的贷款，以及一笔固定年利率9%于2020年6月到期的贷款；最后一部分则用于营运资金。
值得注意的是，在递交招股书之前，大唐地产还在漳州、重庆、岳阳等7个城市又竞得16幅地块，其中14幅地块通过公开招标、拍卖或挂牌出让流程获得，总面积为81.89万平方米，总价40.19亿元；余下的2块土地总面积为18.25万平方米，为大唐地产通过订立协议收购持有或有权持有该项目土地使用权的公司股权获得。
郝胜春曾于2018年公开表示，未来三年将冲击500亿元销售目标。2019年，目标再次升级为“三年冲千亿，进入全国房企50强”，此外，对于规模增长目标则是三年内实现每年50%左右的复合增长率。
只不过，大唐地产方面也担忧：“物业开发活动不断增加将致使公司在经营中使用大量现金净额，有关的现金流出未必能够一直被对应期间预售及销售物业的所得款完全抵消。”