luda 国庆节，想要出去旅游的心，又开始蠢蠢欲动了吧？
当你在洱海边醒过来，闲逛时，偶遇周边村民两三。
你熟练的问起房价，发现周边房价居然才一万出头！
看看昨晚的房费，都已经小一千了，算一算出租三天，直接就抵上月供了！
心中的小算盘，顿时麻溜的转了起来。
要不在这买套房，就算房价不涨，租出去做民宿，也不亏啊？
趁着国庆前，大家还保有理智，今天我们就好好聊一聊，这样的旅游城市到底值不值得投资？
其实旅游城市大致可以分为两类。
一类是纯旅游城市。他们因旅游而闻名，旅游也是其支柱性产业，每年旅游产值超过总GDP的7%，比如云南大理、福建厦门、海南三亚等等。
第二类旅游城市，不依赖于旅游业，但旅游资源也很丰富。这类城市本身的政治地位与经济实力就不差，旅游产值也超过了总GDP的7%，在国家旅游局划分的优秀旅游城市之列，比如北京、上海、成都、重庆等等。
往往能勾起我们买房欲望的就是第一类旅游城市。最核心原因就是便宜，其次才是所谓的自然景观与独特人文吸引，比如三亚的海景、大理的苍山洱海等等
而第二类旅游城市，说是旅游城市，但核心还是城市本身足够有吸引力。比如上海，大家愿意去迪士尼游玩，但也想要领略一下魔都的都市风采。
如果真要按旅游业价值去选择城市投资，哪类城市的旅游业价值更高呢？
毫无疑问，用脚投票都知道是后者。
更多游客会选择第二类旅游城市作为出行目的地。近期，百度地图发布了《2020年国庆&中秋假期出行预测报告》，预测今年假期全国热门目的地前十的城市是：北京、西安、上海、成都、南京、广州、重庆、杭州、苏州与郑州。
此外，根据携程去年国庆的跟团游和自由行数据，“国内游消费力前十强城市”依次为深圳、北京、沈阳、济南、天津、上海、宁波、福州、厦门和青岛。
我们可以发现，无论是游客接待能力，还是游客消费能力，基本都属于第二类城市，也就是我们常说的一二线城市。
为何这些综合实力强的城市旅游更受欢迎呢？
首先，大家对于旅游的品质要求越来越高。
随着消费能力的提高，对于出行的质量要求也随之变高。美团平台大数据进行预测，2020年国庆假期期间四星级、五星级酒店订单量占比均有提升。
亲子游成为大趋势，这类出游对住行品质要求更高，更加青睐于配套成熟、生活方便的都市，比如上海迪士尼度假区、广州长隆欢乐世界等。
可以看出，综合能力更强的城市，往往能满足多样化的旅游需求，各类旅游资源配合度更好，出行体验更为便捷舒适，对于长假深度游来说竞争力更强！
其次，在这个酒香也怕巷子深的时代，旅游热度与城市关注度紧密相连。
越是懂得宣传和营销的城市，未来旅游业发展会越好。想想这几年的热门旅游城市，大多打造了新的热门旅游IP，给旧地赋予了更多新游的理由！
谈到长沙，你脑海最先浮现的肯定是茶颜悦色与麻辣小龙虾，至于黑色经典臭豆腐，似乎已经成为长沙的过气网红，文和友成为新晋的网红打卡点。
如果谈到西安，最先想到的肯定是大唐不夜城，牵手不倒翁。网红似乎比兵马俑更加管用！
再比如成都，最先想到的肯定是大熊猫！ipanda已经24小时直播大熊猫七年了。一首《成都》火遍大江南北，让多少文艺青年想要去春熙路去走一走！
相反，南昌这样的城市，庐山、三清山、龙虎山、景德镇、婺源旅游资源也不少，但是关注度却明显低于周边城市，甚至提起南昌旅游，大脑一时间竟有些空白，可见宣传对一个城市有多么重要。
这些综合能力强的城市，未来旅游业潜力更大，游客消费能力更强，旅游产值更多。
如果你真的要按照旅游价值去投资，那一二线城市就是最好的选择。
但，这件事大家都知道，但不是所有人都买得起。
所以开篇我说的第一类旅游城市，有旅游价值，并且房价还低的城市，成为大家投资的首选。
毕竟景区人流那么大，哪怕只靠民宿出租，收益率也不错吧？
但我要泼一盆冷水，现实真的残酷，在租售比逐渐拉大的今天，即使用作民宿出租，投资回报率也很低。
拿深圳周边的惠州为例，每年国庆节，亚婆角、巽寮湾的度假人群摩肩接踵，好不热闹。
亚婆湾碧桂园十里银滩，旅游人数很多，房子也很多。以海景有所遮挡，投资成本较低的海云天为例，均价在8300元/平，主流户型87平，成交总价在69万左右。
因为海景视野受阻，房屋住宿费也不高，旺季400元，淡季140元已经是理想状态。
海景房一年的出租旺季有三个月左右，7月、8月再加上春节一个月。假设旺季出租率有50%，一个月能客满15天，以400元房费来算，旺季租金收入大概为18000元。
到了淡季，房子单月的出租率大概在10%—20%之间，也就是说一个月最多能出租6天，以均价140元来计算，淡季租金在7560元左右。
理想状态下，全年租金总收入25560元，肯定能覆盖月供了，看起来还不错。
但别忘了，你不可能亲自去管理民宿，通常还需要支付中介托管费，一般收益五五分成。这样算下来，投资回报率仅仅只有1.9%。
单靠租金，还跑不赢普通的银行理财产品，就和把钱放在余额宝里差不多。
那所有的旅居地产都不能投资吗？
也并非如此！
像厦门、三亚这类旅游城市，同样高度依赖旅游业，但房价依旧坚挺，厦门均价已经到达4.6w/平，三亚也已3.6w/平。
为何？选择标准究竟在哪？
无论是旅居，还是其他房产投资，租金收益永远是小头，真正的大头，还是在于房价涨幅。
像前文惠州亚婆湾楼盘一样，即使自己管理，投资收益率还不错，但是7年了，房价基本没动过。
这样的景区，人流再多也是假的，很少有人会因为一次短途旅行，而考虑购置一套房产。
真正能让人有购买欲望的，一定是具有居住适宜度的城市，并且这种居住适宜性非常稀缺。
李老师一直强调好的旅居地产有三点标准：
1.卓越的景观
2.冬季适宜的气候
3.优质的空气。
为什么这么说？
这三点，几乎满足了大家对居住环境的所有自然要求。气温四季温暖、空气清新再加上景观卓越，城市配套是可以人为建造的，但这些自然景观与气候很难依靠人力去建造。
国内满足这三点条件的城市也不多。
海南肯定是当中最优质的一个，在我国为数不多的热点地区，冬季气候温暖，是许多北方人冬季南下避冬的选择；
同时还有着卓越的海景资源，想想当下各个城市的富豪区，大多紧靠着江河湖海等资源，而海又是当中最具稀缺性的一项，全国适合开发居住的海岸线仅有5400公里。其中，海南为外海南海所环绕，海景更加优越。
此外，海南空气质量也高，基本没有雾霾。李老师在2017年就强调，海南的房子要尽早布局。但今年自贸港利好兑现，海南的限购门槛也提高，入场困难提升。
厦门的房价上涨逻辑有些类似，虽然厦门纬度稍高一些，冬季气温没有那么温暖，但在海洋小气候的调节之下，居住舒适度也不错。再加上海景景观十分优越，居住舒适度和稀缺性价值很高，身后还有福建富豪购买力支撑，房价比三亚还猛。
有价值的旅居城市一定要满足这三点条件，才具有足够的居住稀缺性。
当下，海南购房门槛变高，厦门房价也拦住了不少朋友，不少朋友还想选择旅居养老城市怎么办？
气候和景观上可能有所牺牲，但可以从城市能级和支撑购买力上进行弥补，选择一些城市基本较好，纬度较低（尽量缩短冬季时间）的城市，也是不错的备选。比如珠海，背靠港澳购买力、城市能级也够足够高，即使不作为旅居，也是好的投资城市。
最后再再提醒大家，国庆假期旅游一定要坚定：景区的人，一天一变，没有居住稀缺性和适宜性的旅游城市，真的不值得投资！
真要冲着旅游业，去投资房产，还不如乖乖选个一二线城市，他们的旅游产业价值反而更高！