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昨日（11月23日），网友爆料称，宝安的都市翠海华苑小区成交了一套19㎡的1房户型，成交总价为410万，成交单价为215790元/㎡！这个价格，不仅打破了宝安的天花板，甚至可以与深圳湾相媲美了！
图源：网友截图，小鹿选房
9月底，该小区被爆出以330万总价成交了一套20㎡左右的小户型，单价为16.2万/㎡，仅仅过了一个月就从16.2万/㎡涨到了21.58万/㎡！不得不说这个楼盘涨的确实离谱！
笔者在链家网查询二手房均价，也会发现该小区的均价已经达到了11.7万/㎡，明显高于周边楼盘。
图源：链家网
在网站查询该小区详情，该小区于2004年开盘，该小区距今已经有近16年的楼龄。当年的开盘均价为4500元/㎡，如今成交涨至215790元/㎡，短短十几年，上涨幅度高达4790.53%！实在令人惊叹，不少人称之为“妖盘”。
从房天下的房价数据来看，近两年来，都市翠海的房价一直稳步上涨，尤其今年以来涨势更加迅猛。
图源：房天下
都市翠海华苑为何涨势如此迅猛？成交价一路飙升，这个小区实际情况究竟如何呢？带着这些疑问，笔者来到了位于宝安区的都市翠海华苑小区实地探访。
现场实拍图
从灵芝地铁口B2口出来，步行50米左右，就是都市翠海华苑，周边也分布有多个公交站点分布，交通出行非常的便捷。
现场实拍图
周边配套也比较齐全，周边有多个公交站，对面就是中洲商场、楼下是希玛眼科医院，附近有多家银行分布，出行、医疗、购物都比较方便。
中洲商场现场实拍图
其实以上的配套都不足以支撑该小区如此高的房价，最为核心的在于他的名校学区配套——宝安中学。
宝中名校加持
深圳市宝安中学成立于1984年8月，是深圳市宝安区重点中学、广东省一级学校、全国千所现代教育技术实验学校、全国德育实验学校、广东省普通高中新课程实验样本学校联合国教科文组织教师教育教席联席学校。
2007年10月以接近满分的成绩被评为首批国家级示范性普通高中。
图源：宝安中学集团官方微信号
初中升高中是深圳最难、也是最重要的的考试。今年，深圳公办高中学校招生计划3.5万人，而深圳今年参与中考的学生近8万人，公办高中录取率仅44.5%。宝安中学这几年的成绩逐步上升，也是宝安区排名第一的公立学校，其高中部也是全市排名前几的重点高中之一。
宝安中学近年中考成绩：
2015年中考录取951人，其中四大录取37人，八大录取293人；
2016年中考录取839人，其中四大录取43人，八大录取256人；2017年中考录取797人，其中四大录取36人，八大录取236人；（2017年深圳中考第一名、第三名皆出自宝安中学初中部，并选择集团高中部就读。）2018年中考录取990人，其中四大录取57人，八大录取265人。
图源：深圳学位追踪
宝安中学近年初中部直升高中部情况：
99人（2018）
108人（2017）135人（2016）153人（2015）
宝安中学的学区范围：
107国道以东，新镇西路以南，前进路以西，湖滨路已被宝安所辖区域（包括1-6区）等；
前进路以东,裕安二路以南，广深高速公路一边检路以西，湖滨路以北，宝安所辖区域（包括14-23,26-28,区等）；
广深高速公路以东，上川路以南宝安区所辖区域（67-72区）
图源 ：咚咚学位房地图
因此，对于名校稀缺的宝安来说，划分有宝安中学学区的楼盘自然备受瞩目，而都市翠海华苑恰恰在这个黄金学区范围内。
从链家网查询相关信息发现，仅一路之隔，在学区范围内的和学区范围外的二手房价格相差巨大，宝安中学名校学区的加持力度可见一斑。
小区实况
在实地探访的过程中，笔者发现了位于该小区楼下的一家中介门店，牌子上写着小区目前出租和出售的一些价格，无论是出租还是出售，都市翠海华苑小区也是处在一个比较高的水平。
现场实拍图
据中介透露，今年小区的二手房价上涨的幅度很大，在年初三月份左右，价格才7-8万/㎡，如今的价格已经高达十几万/㎡。目前这边挂牌的以小户型为主，挂牌价都挺高的，一套19㎡的房要300多万。虽然挂牌价格高，来咨询的人很也有多，但并不是有很多人愿意来买，来买的大多数都是因为宝中的学位。（此为中介个人观点，具体以官方公布为准）
图源：深圳升学在线
目前，这边也有出租的需求，但是如果租房就无法保证学位。因为宝中的学位非常的紧张，即使是在这里购买的二手房、新房，也要等一段时间，满足积分和相关条件才可以上学。并不是说买了之后就可以立即上学的，而且今年宝安中学的要求非常严格，需要满足一类才可以申请。（此为中介个人观点，具体以官方公布为准）该小区主要以20-60㎡的小户型为主，单价虽然高，但是面积比较小，所以总价不算高，也比较容易转手，因而，该小区的成交量不断上升。加之目前周边可供选择的学位房越来少，因而价格一路水涨船高！
图源：中原网
笔者实地探访也发现，该小区的居民大多以学生家庭为主，周末随时随地都能看到一些学生和家长出行。
由于小区楼龄较长，相关的基础设施并不是很完善，小区基本无绿化，楼下也没有可供休息的公共空间。停车位不太充足，车辆随意摆放在路口，墙壁斑驳陈旧。
现场实拍图在安全方面，小区的正门并没有设置门禁系统，只设有一个停车抬杆，负责登记车辆的进出，在住宅的A、B两栋里，设有宝安区最新的电子门禁系统，左侧设有来访人员登记处，一定程度上可保证安全。
住宅入口
来访人员登记处
从链家网上看，宝安中学学区内的楼盘还是比较多的。除了本文所提及的都市翠海华苑还包括勤诚达、中粮天悦壹号、中洲华府等，目前片区的房价起伏也比较大，在5—11万之间。
图源：链家网
那么，购买了类似都市翠海华苑这样的名校的学区房，就一定能保证宝中的学位吗？从宝安区今年公布的最新的初一招生情况来看，并非如此。
宝安中学（集团）初中部今年计划招生为800人，而报名人数就达到了1084人，其中满足一类要求的就有913人，远超招生计划人数，足可见宝中的学位已经十分紧张了！
因此，即使购买了宝中学区范围内的房屋，也并不能保证一定就可以读名校！
都市翠海华苑的房价一直备受关注，家在深圳论坛的网友们议论纷纷。短短十几年，在宝中学区的加持下，该小区的价格上涨了近48倍！有不少的网友为当年错过购房良机而表示后悔。
图源：家在深圳论坛网友
也有网友强烈看好这类小户型的学区房，认为无论是自家上学还是用于投资都是非常值得的。（以上仅代表网友观点，不代表深圳壹地产立场）
图源：家在深圳论坛网友
综上，笔者认为，即使是地处名校学区范围，在学位日益紧张的情况下，也不可能做到百分之百的学位保证，目前，该小区目前的挂牌价格整体是比较高的，广大家长一定要三思而后行！
若有迫切的学区房需求，也可咨询周边学区范围内的其他楼盘包括新房和二手房，综合考虑。重点是要摸清学校的招生情况、积分政策，以及对应新盘、二手房的相关学区划分和对应政策，确保学位的情况。
从投资上看，名校学区房的涨幅颇具吸引力，但也并非万无一失。对应学校的考试成绩将直接影响学区房的价格。因此，作为学区房投资，也存在一定风险。
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