luda 刚刚！业内传来重磅内幕！
无锡房地产“一城一策”方案已经中央批准！将根据市场发展，在需要时出台调控新政！下一步政府有关部门将公布住宅建设发展规划，以稳定市场预期！
收到内幕信息的那一刻，我突然有一种“达摩克利斯之剑”悬在头顶的感觉。
我猜想，有关方面在这个时候外传“一城一策”通过的消息，应该不是随机的偶然事件。
从业内传播的信息看，此次特别强调了“维护市场稳定是‘一城一策’的重要内容”。
换句话说，如果目前无锡的房地产市场还算稳定，即使“一城一策”已获批准，可能也不会那么快出台。
那么，此时传出这样的声音，很可能是最近的无锡房地产市场发生了什么不利于稳定的事……可究竟是什么呢？
内幕消息中给到了如下提示：
呵~我昨天才写了一篇锡师城中施教区二手学区房短期内单价涨了3000元的文章……这涨速，确实过快。可这毕竟是个案。
无锡当前二手房整体市场的表现如何呢？
据官方数据显示，无锡7月二手住宅成交6995套，超出新房681套——这也是今年以来第三次发生新房和二手房成交量倒挂的现象。
事实上，2019年无锡二手房成交数据已经实现“5连涨”。从3月份的4369套到7月份的6995套，无锡二手房成交数量在4个月内上涨了六成之多。
不仅如此，二手房价的涨幅也有些“不太好看”。
根据国家统计局发布的7月房价数据显示，无锡二手房价格环比上涨1.3%、同比上涨7.0%！
为了更近距离的感受这样的涨价幅度，我还随机在安居客上抽取了几个热门小区今年3月和现在8月的报价：
虽然这是挂牌价，不是成交价，但动辄百分之十几、二十多的涨幅看起来真的有些瘆人。
昨天我在梁溪区一楼盘走访时，一置业顾问就说过一句意味深长的话：“无锡目前的二手房价就像‘温水煮青蛙’”。
他的原话是：“现在的房价都是缓缓的涨，每个月涨一点，你感受不到，但是把第一个月和最后一个月拿出来比一下，那个差价就会吓死你！”
从我个人的主观感受看，也觉得最近的二手房市场有些妖，尤其是价格。
两个星期前，我在我家电梯里遇到两个来帮新房主办手续的中介经纪人，我问他们：现在这里最新成交价是多少？
他们回：“挂牌价在19000-19500元/平左右，实际成交在18500-19000元/平左右。”
我当时就懵了，要知道，今年2月的时候，我楼上一家要卖房，挂牌17500元/平都没什么人看，如今半年过去，这里竟涨了1000多元/平？！
说到这里，你或许要问：无锡的二手房价怎么就涨成了现在这个样子？不是很多二手房都卖不出么？怎么会有那么多二手房高价成交？
我试着把我拿到的一些成交数据拆解了下，找到了三方面的原因：
- 一是学区房涨速过快。
举个例子，今年2月底，阳光城市花园的小户型不过2.8-2.9万元/平，但很快，就传出了三天涨3500元/平的消息。
到现在，8月，这里60平左右的小户型成交均价已经到了4万元/平。6个月涨了1.1万/平。
再说扬名中心小学的学区房曹张新村。60平以内的小户型年前大概在1.6万元/平，年后3月中下旬，成交均价涨到了1.8万元/平，1个月前，这里又出现了1.9万/平的房子。
城中锡师附小的学区房就涨的更夸张了。
以升平巷为例，3月时小户型均价在3万元/平左右，但后来4月的法拍房直接拍到了3.2万/平，我当时还觉得这是天价，但现在呢？最新成交价4.5元/平！从3万涨到4.5万，这是不是上涨过快了？
你或许要说，学区房是二手房市场的特例，不应该拿到普通二手房成交统计里说事儿。但，相关部门统计房价数据的时候，可不会单独把学区房这样的特例踢出来的。
那些动不动就3.5万+、4万+的学区房价，都会被统计到大盘数据里。
当这些高单价的特例数量在总成交中达到一定的占比，就有可能让总体房价看起来有点高。
- 二手房价上涨过快的另一个原因，是最近三个月限售次新房的集中上市。
我了解到，最近一批成交的次新房售价都偏高，不少甚至和同区域的新房价格出现了倒挂。
典型如中桥板块的孔雀城、金科世界城，目前挂牌均价均逼近2万元/平。而附近的新房，毛坯不过2万元/平。
还有人民医院板块的九龙仓碧玺，均价21000元/平，而300米外的万科运河传奇均价才2万出点头，2公里外、离市区更近的国美南长华府才1.8万/平左右。
有意思的是，虽说这些二手房比新房还贵，但并不影响这些二手房的成交，且据我了解，最终谈定的成交价都不低，这也一定程度拉高了最近一段时间的二手房整体均价。
- 二手房价总体上涨的最重要的原因是二手房业主的心态普遍膨胀了。
从3月小阳春开始，跑到中介要求调高价格的二手房业主明显多了起来。
如果说一个人涨只是有价无市，可整个小区、甚至整个区域都跟着涨，就真的会成就那个区域的高均价。
就拿6月的数据来说，滨湖二手房挂牌均价约17998元/平，比新房在售均价还要高出约700元/平，此外，锡山和新吴也出现了类似的情况。
我走访一线市场了解到，这些二手房东敢于报出这样的高价，和周边一手房价的持续上涨拖不了干系。
此前，国家统计局发布7月房价数据出炉，显示7月无锡新房价格环比上涨0.8%、同比上涨9.7%！涨幅排在全国前列！
看起来涨幅不是很大，但这已经是无锡连续第5个月增长了，前4个月的涨幅分别是：1.0%、0.1%、1.3%、0.9%！
光看涨幅可能还不够直观，我们还是用例子说话。
假设你在今年2月看中一套100㎡、均价2万/㎡的新房，经历5连涨后，你的总价需要多花8.3万元……
看来，不止二手房市场，新房市场也是“温水煮青蛙”。
然而即便如此，无锡市面上的楼盘几乎都觉得自己卖现在这个价格绝对是低估了，时不时放出要涨价的消息！
前几天我去无锡一楼盘调研，因为和对方很熟，我就直接问他，“这个地方卖2万，太贵了，你们怎么想的？卖得掉吗？”
他没有正面回答我的问题，而是给我做了一大堆对比，比如：
“你看看我们旁边的楼盘，比我们环境差多了，想卖23000元/平！”
“比我们偏的，就一个交通的利好，学校、环境都不如我们，也卖到1.6万/平了！”
“马上我们旁边又要土拍了，基本上拍个1.2万没问题的，以后房价就要奔2.5万了！所以你还觉得我们贵么？”
你看看，说来说去，土拍才是房价上涨真正的杀手锏！
今年以来，每逢土拍必涨房价。
就拿9月4日的这场土拍为例，和待拍地块相关或者不相关的楼盘都拿出来炒作了一番。
滨湖的说，你看梅村地块的起拍价都那么贵了，我们要涨价！梁溪的说，太湖广场起拍价超过1.4万了，我们要涨价！锡东的说，旁边的新吴都没什么好学区，房价都快到2万了，我们卖2万多还有天一加持，是不是超划算？我们要涨价！
就在我写这篇稿子的时候，朋友圈就又新出了一个涨价通知：
据知情人士透露，随着土拍临近，各区还将有更多开发商跟进提价……
可这价格提着提着，总觉得有把市场往火坑里带的感觉……
说回本文开头的话题：无锡“一城一策”已被中央批准。至于会不会出台，什么时候出台，全看市场需要。
这里的市场，更多是指房价。
一旦房价跳出了预期，调控的利剑随时都可能出鞘……
基于当下无锡房地产市场的现状，无锡房地产业协会副会长兼秘书长沈洵率先表态：房地产业协会会做好企业和政府间的桥梁和纽带，发挥协会在“稳地价、稳房价、稳预期”的积极作用！
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若真调控，你说，谁会首当其冲？