luda 文|白羊下半年后，广州、凤深圳、东莞成为台湾区房地产市场的主风口。
体现在价格上，国家统计局公布11月70城房价指数显示，广州二手房房价环比涨幅高居榜首、一手房环比涨幅“屈居”第二。10月时，广州新房成交均价更是逼近3万元/m²，而过去3年基本在2.5~2.6万/m²间波动。
体现在成交量上，11月，广州一手房成交13339套，同比大涨118%，环比上涨14%。据悉这已是连续第4个月成交量破万，而上一次连续破万还是在四年前；同期，广州楼市二手房成交量为14398套，同比大涨71.3%，环比上涨34.6%。
量升价涨，可见广州楼市的热，是真热。
那么，火热的表象之下又是什么呢？
其一，广州楼市不同区域价格表现分化较为严重。
有些地方有量有价，比如黄埔、南沙、番禺；有些地方是有量没价，比如白云、花都、增城、从化；
有些地方是没量有价，比如越秀、海珠；有些地方是没量，价也差强人意，比如天河、荔湾。
其二，不同于深圳的长期供应短缺，不管是现在还是未来一两年，广州住宅供应都相对充足。
换言之，供给不足不是广州楼市火爆的主要原因是，甚至都不是助燃剂。
即便是在近两个月市场火热时，广州楼市商品住宅去化周期，仍维持在12个月左右。这是一个相对合理健康的去化周期。从住宅供应来看，截止11月底时，广州住宅土拍成交量便已创五年新高，而近三年也一直维持着一个相对高位。
这就意味着未来一两年，广州楼市都不会有供给短期之忧。
其三，近来广州的楼市火热，也与外地投资客“抱薪”涌入有一定关系。
广州社科院数据显示，今年广州楼市外地买家多了很多，在二三季度的购房比例中足有三成多。
值得一提的是，外地买家主要选择广州外围区域，如南沙、番禺、黄埔、花都。其实也可以理解，这些区域要么本就不限购比如增城、从化，要么今年都有出台人才新政，购房门槛比以前降了很多，比如南沙。
所以，从择时角度，于购房者而言，对当下广州楼市的火热还是要理性看待，不要被表象迷惑，盲目跟风。
下面，我们从板块选择的角度再去看下广州楼市。
在展开之前，先强调一点，地铁对广州房产的保值增值极其重要。
世联数据显示，在广州中心区地铁房和非地铁房，均价相差22-52%之间。其中，距离地铁站400米到800米的房子，价格比周边其他房子贵出6.4%—45%，房子与地铁站的距离每减少250米，价格上涨2.4%。
其实，背后原因也不难理解，广州人一大半的公共交通出行都要靠地铁。广州地铁数据显示，截止2019年广州地铁运营里程达515公里，总客运为33.06亿人次，占全市公共交通出行总量的54%。
所以，不管是中心城区还是外围城区，广州买房虽不一定要买地铁房，但一定要将其作为一个优先考虑因素。
那么，从区域板块上又该如何选呢。其实，价格和限购政策已经做了一个筛选了，大家可根据自己袋子里的米和房票资格，自行归类。
下面仅从规划和发展红利的角度，去审视价值可进一步挖掘的板块。
天河：后天河板块
天河区是广州经济的扛把子，房价没有最高只有更高，现已是代表广州房价天花板的珠江新城板块、天河公园板块、金融城板块及东圃板块仍是广州有钱人财富的竞逐场。
但未来，后天河北板块或许将会更多惊喜，除了均价（约5.3万/㎡）相对较低外，主要还有规划红利带来的增量空间。
今年7月，位于天河东北部、毗邻广州科学城和天河智慧城，南望天河中央商务区和广州国际金融城，规划面积为16.17平方公里的天河高新区正式揭牌，其是广州时隔32年终于迎来了第二个高新区，也是很罕见的位于市中心的高新区。
位于天河区东北部（即后天河北），范围包括天河智慧城核心区(非天河科技园高唐新建区部分)和广氮-奥体片区规划上，北、中、南三大片区，构成了发展区块。
其目标是打造一个产城融合的科技新城，围绕新一代信息技术、人工智能、数字创意等产业，形成一批创新型产业集群，争取三年后晋级为国家级高新区。
所以未来几年，后天河北板块还是值得期待的。
荔湾区：老芳村板块、广钢板块
荔湾区是核心城区库存套数最多的区域。其中，老芳村、广钢板块价值相对较为凸显。
未来芳村-白鹅潭的交通会有大突破，将有4条地铁线交汇于此，它们分别是1号线（已运营）、11号线（在建中）、22号线（在建中）以及28号线（规划中）。
而这4条地铁线汇聚的“相交点”，便是目前已有的1号线芳村站，届时，芳村站将“升级”成为白鹅潭站，并拟打造成为枢纽综合体，当然也是一个商务区。
广钢板块是政府着力打造的居住新城，起点高、规划配套足，现居住氛围渐趋成熟、配套也在逐步兑现。未来随着附近广船、广纸片区及医药港这些区域商务中心的崛起，广钢板块的居住价值将会进一步凸显。
海珠、越秀两区也都是寸土寸金，新盘非常少。在此暂略过。
白云：白云湖板块、同德围板块
从开头广州各区房价表现看，中心城区之一的白云区今年表现并不好，但这并不能掩盖其基本面上优势。
一是，白云区GDP在广州11区中排第4，仅次于天河、越秀、黄埔，可见其实力并不弱；二是，其占位绝佳，位于天河、越秀两大强区的正上方，近水楼台先得月，尽情地享受着两大强区的资源和人口外溢；三是，白云区常住人口和常住增量人口都位居广州11区之首，不愁接盘侠不足；四是、白云是主城区内的住宅土地供应大户，单是今年的供应量就占据了主城区的半壁江山，是未来几年中心城区的“货仓”。
若用一个词形容白云楼市，那就是“水大鱼大”。
可重点关注区域内有地铁和发展利好的板块，如白云湖板块、同德围板块。
黄埔：科学城板块、知识城板块
和白云一样，黄埔也是广州主城区内的楼市大户，在售一手房项目近40个。今年以来更是量价两旺，11月一手房销售量位居广州11区之首。
黄埔的优势也是显而易见的，一、其是天河区、海珠区的东出门户，广州东拓也是要先跨过黄埔。所以无论是市场力量的外溢，还是政策的利好，还是地铁，都不能把其落下；二、其自身实力也不弱，GDP广州排第三；
随着科学城扩容、知识城纳入广东自贸区，可重点关注这两大板块。
番禺：华南板块、市桥板块
番禺是广州最早发展的外围区，逐渐形成华南板块、市桥板块、南站板块等多个楼市热点板块。
其中，华南板块和市桥板块最受欢迎，它们即是片区内配套最为成熟的板块，也是新盘供应量最多、选择大的板块。
增城：中新板块、朱村板块、荔城板块、新塘板块
由前述可知，增城也是一个有量无价的市场，新盘众多、品牌开发商云集、竞争激烈。
这主要与增城尴尬的位置有关。其还在黄埔的东面，海珠、天河的外溢能量到达这里基本已所剩不多。其东边则与东莞接壤，关键是其接壤区域又非东莞经济和人口中心，无法像荔湾之于佛山那样。
所以，增城本质上就是一个东部睡城，为那些在广州中心城区买不起房但又想留在广州的刚需，提供一个落脚地。
选择上可重点关注一些或靠近黄埔、或享有地铁优势及集中开发的板块，如中新板块、朱村板块、荔城板块、新塘板块。这些将会是最能和最先聚人的板块。
花都：区府板块
花都区还在白云区的上面，供应量不输白云，但位置却比白云位置还偏，连白云房价都差强人意的情况下，花都就可想而知，可以说房价常年跑输大盘。
所以，除非自住，投资的话最好慎重。即便买也是要买较为成熟的板块，如区府板块。
从化就更不用说了，位置比花都还偏。
南沙：南沙北-庆盛板块、明珠湾-万顷沙板块
南沙虽然在外围区中成熟度是比较低的，但因受规划及政策利好，不只是广州可以说是大湾区内最火区域之一 。要量有量，要价有价。当然也是炒房氛围最浓的区域之一。
对于南沙该怎么看呢？前景肯定是有的，也值得投资，但需要时间去兑现。换言之，买南沙需要你沉下心来做时间的朋友。
而从时间兑现的维度上看，可以优先关注南、北两大交通枢纽区域，即南沙北的庆盛交通枢纽和万顷沙的南沙交通枢纽，因为交通便利才能导人、留人。而明珠湾则是南沙未来的中心，也是现在优先重点开发的区域。