luda 今年5月西城学区新政出台后，在与券商及业界人士的交流过程中，西城学区房被认为是部分家长在7.31前匆忙迅速崛起后进入半年下跌通道。和海淀和东城道教以后的趋势差不多。
而考虑投资回报的话，应该买海淀顶级学区的小户型房产，我当时首推的中关村三小的蜂鸟家园，其次是中关村一小、人大附小和上地实验学区的小区，比如东南小区、科育小区、世纪城等等。
海淀的房价经过2019.1.1多校新政的考验，去年已经触底反弹，并在今年下半年创出了历史新高。
虽然有“多校新政”，但海淀学区房的需求并未明显下降；虽然很多人嘴里喊着“海淀无学区”，都是“拼娃路线”，但优质的学校尤其是小学，家长们还是为了孩子挤破头。
甚至，在西城多校新政之后，部分原计划买西城的家长可能会转而去海淀。反正都多校了，都要拼娃，还不如去拼娃氛围更好、补习班更方便、高考成绩更好的海淀学区。
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进入9月份之后，我们已经时不时听到海淀的学区房创出历史新高的案例。
西三环北路105号院，海淀实验小学学区，9月份成交价已经是历史新高，可以对比下，相对于2018年11月的低点，上涨了30%！
从下面房价走势图可以看出，西三环北路105号院2017年3月份的最高价是131259元/平米，链家上最新的成交已经137768元/平米。
海淀的学区房涨价，在1-8月都比较温和，9、10月份有点突然加速的感觉，行情变得有些火热。
这在中关村三小的学区房蜂鸟家园上更加明显。中三的入门学区房主要是两个小区：蜂鸟家园和新起点嘉园。蜂鸟由于有大量的一居室户型，可以说是中三学区最受欢迎的入门产品。去年底一居室最低门槛是670万，现在已经需要800多万了。
上面这个走势图，由于网签数据的滞后，只更新到2020年7月份。
- 蜂鸟家园在“3.17”之前的历史最高成交价是14.99万/平米
- 近三年的最低成交价在13万/平米左右
- 去年底蜂鸟的价格恢复到14.6万左右，年初因为疫情，还有13万多的成交
- 7月份，蜂鸟的成交价还在接近15万
- 9、10月份开始加速，最近的一居室成交单价已经突破19万！
- 一年时间，蜂鸟的房价涨幅超过30%，大幅突破历史新高！
同样，中关村一小的学区房，科育小区和东南小区，都是非常老的房子，最早的年代是1950年的，有的甚至是危房。这样的房子，房价一样非常坚挺，距离历史新高仅仅一步之遥。
同样坚挺的还有世纪城，人大附小的学区房，虽然人大附小已经至少需要提前4年落户才能稳妥入学，仍然挡不住刚生完孩子、甚至怀孕就去买房的家长们。注意看走势图的最右边，近期的行情明显升温。
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如果说海淀顶级学区房上涨仅仅是星星之火，那东城和朝阳的学区房上涨，就具有普遍意义了，应该引起重视。
以朝阳学区房为例，朝阳外国语学校的学区房慧忠北里今年涨价平均幅度在15%左右，而其中的第三社区涨幅接近30%！同时也是创历史新高。
陈经纶嘉铭分校的嘉铭桐城，优质大户型的房子，也收复了2017年的高点， 创出历史新高。在上一轮牛市高峰上买入的业主，终于解套了。
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顶级学区房的小户型是硬通货，流动性极佳，是保值增值的优质资产。优质学区房率先上涨，代表着市场上最硬的刚需不再等待。
因为严格的限购、大量供应限竞房和长达三年半的调整，北京楼市短期炒房几乎不存在，买房的都是中长期真实的需求（包括保值增值的需求），可以说，北京房价基本没有泡沫。
经过3年半的调整，北京楼市的底部已经垒实，剩下的就是小波动和什么时候上涨的问题。
横向比较，深圳在过去两年已经涨了一大波，深圳湾和南山部分区域已经翻番，上海今年下半年也开始上涨。
同上一轮牛市的轮动顺序一样，北京预计是北上深一线城市中最后一个上涨的，原因并不是北京没有深圳有钱，而是政策的不同。
房价始终是个货币现象，反应的是通货膨胀和纸币的贬值速度。今年疫情导致的宽松政策，货币大放水，M2重新超过10%。所谓覆水难收，这些释放出来的钱，迟早会反应到一线城市优质房产的价格上。
北京买房的合适窗口，我们预测剩下不到一年的时间了，等到明天这一批限竞房的库存消耗得差不多了，北京房价将重新进入上涨周期。
而到了年底，无论是二手房还是新房，都是适合出手的时机。