luda 佛山主城新房1.2万/！真的吗？最近，宣城出现了硬板惊现“跳价”12xxx/的情况，有1套以上、1.3万/的备选方案。
要知道，这个盘今年7月初首开售楼部时，曾吹风要卖2万+！以100㎡单位为例，早买“揼心口”，迟买“省80万”？
心寒了，价格底线又被刷新！到底真实情况如何？马上了解一下。
刷新低！降、再降、还要降！
这个“12XXX”的新盘，就是位于禅城南庄的海伦堡汇银玖悦澜湾，项目出门就是东平河，部分楼栋能直望开阔的江景。
项目共规划13栋洋房，目前主推2、3座，建面约94-125㎡三四房，2梯6户设计，全部毛坯发售，预计2023年交楼。
项目沙盘实景图
进入下半年，禅城降价的新盘很多，为何要点到玖悦澜湾？
只因降价力度实在太猛！
① 今年7月，玖悦澜湾首开售楼部，定位颇为高端，以望江为主力卖点，看板房需要验资30-50万！
当时，小师姐实地走访过项目，销售介绍：“预计8月开卖，产品吹风价1.8-2万/㎡！”
销售中心实景图
② 到9月份，项目的吹风价已回落至1.6万/㎡，并扬言要在国庆前开盘。前后不过2个月，吹风价下调了4000元/㎡。
③ 十一黄金周，项目迎来第一次“跳水价”！
国庆期间玖悦澜湾已正式开卖，均价在1.4-1.55万/㎡之间。其后，再打出特价单位“13XXX元/㎡起”，一次性付款最低仅12702元/㎡。
10月初收到的特价房源
三座推出众多特惠房源，均价13000元/㎡，最高不超过1.37万/㎡。并说明这些房源需一次性付款，不接受分期。
前后不足3个月，真实售价比吹风价直线下调7000+！
④ 如今，项目再降至“抄底价”12XXX元/㎡！
这个1.2万+还不止一套，从发布的价目表来看，至少5套，而其他的特价房源也不过1.3万出头。
而且这次无需全款了，全部可做按揭。十来天时间又降3000+，迟买悭30万！
10月中旬收到的特价房源
以一套2楼的94㎡单位为例，总价约118.5万，首付三成为35.5万。
值得一提的是，玖悦澜湾此番降价的房源并非全部天地层，比如4、6楼都有。
细心观察一下可发现，同样是建面约94㎡的205单位，10月初一次性付清单价为12702元/㎡；10月中显示为12589元/㎡，悄悄的又降了113元/㎡。
实探样板房，实际使用率不足8成？
以往新楼盘的销售方式都是“高开低走”，吹风比实际要贵点，都不足为奇。
但玖悦澜湾当初高姿态吹风2万，短短3个月以1.3万+入市，整整7000的价差，实在让人震惊！
这还不止，近日更打出1.2万的价位，10天左右整体再降1000+！真的是“低处未算低”。
小师姐实地走访了项目的两个样板房，加上赠送面积的使用率约8成。
95㎡的2+1房为竖厅设计，客厅开间约3.5米，客厅及主卧比较舒适，厨房则略显狭小。
项目样板房-厨房
123㎡的3+1房为横厅设计，客厅与阳台相连，但目前的特价单位是不能望江景的，只能看到小区园林。
多功能房的面积空间一般，建议打造为书房或茶室等用途。
项目样板房-123㎡多功能房
特价不能望江，比周边二手低1000+
从地理位置来看，海伦堡汇银玖悦澜湾地处南庄的凤翔湾板块，一路之隔就是东平河，邻近石南大桥。
石南大桥左右两侧，现阶段来看，比较荒。
玖悦澜湾周边环境实拍
从规划平面图来看，想直望东平河江景的话，最佳位置是5、6、7栋。
而在售的2、3栋，大部分房源都是望园林、村庄、或马路。其中2栋的03、04户型预计高层能望江。
玖悦澜湾规划图
项目此前为上元村的地，预计未来可入读公办的上元小学。而周边也有民办的明德中英文学校，当然学费会相对更贵。
周边有二手小区汇银W新港湾，同样是汇银打造的楼盘，二手均价约1.4万/㎡，新房居然比最近的二手还便宜1000+。
来源：贝壳
目前南庄在售新盘较多，其中与玖悦澜湾相距最近的是凤翔湾壹号，该盘主打智能家居，带装修卖16000元/㎡，9月销售金额进入全区TOP10。
此外，海伦堡在南庄的另一新盘：海伦堡弘阳悦江一号，现正加推1座新品，最低已降至1.4万/㎡起。
整体来看，玖悦澜湾算是南庄在售新盘中，售价较低的一位。
玖悦澜湾周边环境实拍
供需决定房价，切勿因“便宜”上车
下半年，广佛楼市都进入冰封期，购房者以观望为主，房企躺平。
此时的南庄，新房库存迎来“小爆发”，全员内卷。
根据粤湾研究院统计，四季度南庄城区可售新房共1165套，在全区来看属于中位水平，预计去化周期至少12个月。
而房价，很大程度是由供需决定。当新房市场供大于求，那房价必然要降，看南庄这货量，谁带都难走。
加上，近期大部分人的购房欲望并不强烈。
以玖悦澜湾、悦江一号等为例，周边人气不高、配套尚未成熟，未来进入二手市场，置换周期会较长。只能“一降再降”来挽回销量，毕竟年关将至，回笼资金才是王道。
对于购房者来说，挤掉水分后，此时的确是上车时机。但一定要注意！切勿看到折扣、降价、便宜，就上车。
入场时间太重要了，地段产品也同样重要，特别对于刚需而言，站岗的杀伤力太大，买错比不买更苦逼。
多想想你以后置换时，房子在板块内有没有竞争优势，千万别冲动。