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我是武汉房姐，资深房地产投资专家。
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提问：万能的房姐，您好！！！王家湾十里铺一带纽宾凯繁华里，在十里铺地铁站建一个24层的纽宾凯五星级酒店，从地铁站可以直接去酒店。分小户卖40年产权，签包租合同8年，2021年1开始返租，租金年收益是房价的6%。比起市面的租金收益高些。但如果酒店没有预期收益，肯定也没有6%。户型有50，70，90，100平，房价1.7万。感觉是开发商卖出去回笼资金，然后盈利了返租金给业主。第一，如果买，会有哪些坑？第二，其中90平这种公摊35%，值不值得，第三，如果不值得，汉阳这边有没有什么可推荐的。
回答：开发商每年给你返5-8%，连续返5年，5年后呢，你可以自己收回，也可以继续托管给开发商，是不是很心动？因为市面上的保本理财能做到5%就已经顶天了，但是天上不会掉馅饼，为什么会出现返租的销售模式呢？
很简单，这是因为商户既不好租又不好卖每年8%的高额返租钱是从哪来的呢？这种商铺呢，在定价时呢，就已经把满足成本做进了销售价格当中，俗话说自己的羊毛出在羊身上，不出意外的话，不到5年，返租就会中断，当你去说理的时候，才发现跟你签返租协议的是一个第三方公司，而且已经破产了。
提问：智慧房姐，坐标郑州，航空港区北港14年投资刚需89平小三房，租金1500现卖价11000刚翻倍，想卖掉置换隔壁纯洋房社区洋房总高8楼斜坡顶顶楼洋房118平送前后阳台毛坯房，房东着急卖，比我现房贵1000每平，是否值得置换，另请教房姐对郑州航空港的看法，郑州本地人都认为将来是第二个郑东。冷静思考，离主城太远，人口导入是大问题，现已通地铁，两个小区都在地铁口，望房姐明示！
回答：郑东新区是中国迄今为止，有效城市建成面积最大的新区板块，也只有郑州这样的中原大省省会能够如此的大手笔规划并且落地。单单这一个新区建设，就能够看出来，郑州是真心实意的向着国家中心城市、1500万以上城市人口前进的。
当然了，郑州的地王、高价CEO楼盘也都在郑东新区北龙湖板块，3万、4万都喊出来了。从投资价值来讲，郑东新区，尤其是北龙湖是没有任何价值的。郑州的地铁，也是大手笔，虽然起步较慢，但是进展神速，在可预见的未来几年，郑州地铁都会以全国前三的速度建设。
现在，相对于郑州的突飞猛进，极速蜕变，郑州的房价却已经是至暗时刻。郑州楼市有多冷？从2016年秋冬开始到现在，3年了。
如果你把视线从郑东新区转移开来，你很容易发现，中原、二七、龙湖、航空港、高新区等板块1万出头的房子到处都是，1万以下的房子也不少。这个价格，对于成渝来说不便宜，但是在华北中原大地，无论是新乡还是菏泽，或是襄阳、信阳、安阳，房价都已破万，郑州非郑东新区房价与这些城市相比平淡无奇。
没有人，是远郊新区最大的痛，痛几年也就放弃了。郑州唯一令人比较讨厌的是二手房交易和帝都一样，执行20%个人所得税。但是瑕不掩瑜，毕竟价格不贵，跌无可跌，趁着寒冬，可以好好挑选。航空港区北港单价超过9000，都会站岗。
提问：房姐，深圳南山白石洲的旧小区值得投资买入吗？像侨城豪苑，祥琪花园，单价不到七万，租金回报率还不错，近地铁，看好白石洲的旧改，打算手持五六年。也担心自己的决定不对，求房姐指点
回答：不到7万，听起来不高，但本身也就值这个价，楼龄偏老，小区户型都无亮点，周边被农民房环绕。优点是低总价，不到500万可以买到70几平两房，生活和交通配套非常便利，算是中规中矩的刚需盘。最大的利好和指望就是白石洲旧改了，但即使旧改成功，如果学位无变化，也不会对价格有太大提升。
提问：房姐，卖房的注意事项是什么呀？
回答：目前的楼市，肯定是低挂，低开高走，千万不要高开再降价低开的目的是尽量吸引到多的带看量，带看量多了，你才能适度涨价，有若干个客户来谈，你才有跳价的底气高挂，连看的人都没有，只能自娱自乐至于和中介打交道，姿态礼貌，经常寒暄，发发小红包，多说你辛苦了。
详见知识星球内部资料《卖房科技树》
提问：美丽的房姐，正在深圳看房，近期招商领玺和颐湾府开盘，都在前海，感觉长线不错，但是这一片住宅规划很少，这种情况，做长线投资，是利还是弊呢？前海妈湾片区和宝安中心区，后者住宅更多，那一片更适合投资呢？
回答：首先招商的四大较知名的产品系列玺、臻、雍、依。里面的确是玺排在头位，是为高端系列。在政府网站上新的法定图则里，妈湾的五类商业综合发展用地集中在妈湾的东北边和东南边，每条边大约就是两个街区的样子。这两条边是可能造住宅的地方，在这个范围内，招商领玺的位置算不错的。有以下几个优点：
1. 离地铁不远。
2. 离大小南山“关口”距离适中，离闭塞比较远
3. 北边咫尺是比较繁荣的前湾和桂湾。且离项目比较近的地方有公共开放空间、公共设施用地、公共服务用地和新兴产业用地，总体建筑群比较错落，成型后不会有压迫感，居住体验尚可。
招商领玺的缺点当然也有：
1. 妈湾片区主打物流，南边无甚亮点。（当然你顺丰上班另说）
2. 前湾四路预留了前海到大铲湾的线路，这个线路怎么做没有定论，但是看深圳市政府如果连前海告诉下沉的方案都有了，考虑到前海湾的总体和谐，大概率应该是走地下。
3. 目前的前海地区，整体配置欠缺，最明显的是地铁。这其实也是前段时间所谓“前海写字楼大量空置”的一大原因，而非前海写字楼租不出去。毕竟哪家雇主也不是傻子，员工上班极度不方便何苦呢。
4. 另外就是前海大建设的来来往往工程车辆，道路通畅等基础配套问题这些也不详表。不过，在完成了月亮湾大道快速化改造、妈湾海底隧道、前海建设工程底子打好了之后，前海可能就是另外一番景象了。招商领玺则在万众瞩目将熟未熟的前海，有着得天独厚的区位优势，户型针对三房以上的改善人群，时尚的外立面，都优于其对手盘前海时代。至于没有小区，货柜车多之类的，缺点谁都有，供求才是关键，深圳位置好的次新物业是非常稀缺的，要不从开盘被人嫌弃到现在的华润城能够一直逆市飞扬，可以想见，前海一旦成熟，这几个楼盘会是一房难求的香饽饽，是否值得投资就不言而喻了，这2个盘都不错，只是真的要有耐心和信心等待蝶变。
提问：美丽的房姐，你好。目前想要养 流水，我和老公各办了一张中信银行的卡，能不能用我是法人的公司账户给我和他的卡里打钱，做流水？这种流水银行承认吗？
回答：可以，具体操作方法见知识星球内部资料《干货！如何养出养出银行无法识破的流水？》
提问：您好，想问下武汉中建星光城跟新城璞樾门第优劣？
回答：中建星光城抢不到 新城璞樾门第卖不掉
提问：体制内1000多人大单位，领导讨论提拔并民主打勾，同一批进单位都提了，就是我和另一同事被纪检组长否（此人刚来不熟），理由是五年前一单报销有去动车票回来打车无票据，最近大领导退休在离任审计，如何补救？这类事情会影响到今后提拔吗？谢谢
回答：虽然五年工作经验，但你职场未入门。体制内，从财务到纪检到领导对你小事都公事公办、一板一眼，已经被排除在自己人行列了。至于用什么理由敷衍你不能提拔，这些都不重要。
中国人在一个地方摔倒，从来都只能从另一个地方爬起来。多留意下转岗、遴选之类机会，换个机关或者去二级机关钻进核心内圈。
提问：房姐，一穷二百，无靠山，拿着死工资。想靠信用卡多核启动，能走通吗。
回答：从不建议加承受不起的杠杆，先把现金流赚起来是正道，同步加杠杆撑信贷。一穷二白起步，就需要思考与别人不同的事情，思考大方向。大家都刷卡加杠杆，市场里的钱是有数的，凭什么你能赚到超额收益?凭你抖两下讨饭碗，政府就精准扶贫，给你定向放水? 投资切忌赌性，投资靠能选到真正超额收益的城市和项目，靠给给自己留足安全垫，靠鉴别哪条融资正道走得通，否则杠杆加的越足死的越快。
提问：您好 请问和城投瀚岸项目怎么样？2.33的价格
回答：雄楚大道沿路一直很差，特别是雄楚大道以南，无高端配套无学区，只有肿瘤医院和火葬场。除非肿瘤医院和火葬场搬迁。
武汉投资回报率最大的楼盘，详见知识星球内部分享。
提问：房姐，贷款应该还清吗？
回答：你看李嘉诚的长江实业，现在还有上千亿的银行贷款。可直到李嘉诚过世，你认为长江实业会还清银行贷款吗？你认为长江实业会以“还清银行贷款”作为奋斗目标吗？不会的。
对于整个李嘉诚、长江实业、富人阶层来说，这1000亿已经成为“底仓”了。或许会有800~1200亿的波动范围，但无论如何，绝不可能将贷款还完。
贷款是什么？是一种对抗通货膨胀的理财产品。
提问：智慧的房姐，深圳的一些旧改房能不能买，风险大不大，中介说平湖佳兆业广场附近，单价2.5，三年拿红本，是否可信？
回答：平湖挺冷的，也是深圳被遗忘的片区，多年来偏安一隅，不温不火，惟一的小亮点就是平湖枢纽站和周边的大规模拆迁。不过即使建成，交通枢纽站也从来不是房价高地，没有暴击的可能性。平湖惟一值得关注的是回迁房，旧改推进快，单价两万多，直接和开发商签约的房源还是可以搏一搏的。
提问：亲爱的房姐？请问房查怎么抹？征信怎么抹？有好的推荐么？
回答：房查记录抹除和征信逾期抹除都可以操作，具体流程见知识星球内部分享。
提问：房姐，如果资金不允许，不能全部条件都符合自己的预期，那同小区的房子优先考虑楼，朝向，户型还是什么别的因素，更保值有升值空间。
回答：最关键的一点：价格。价格决定了房价涨幅的空间。
买得低，所以省下来的都是利润。低价，本身就是一种优势，用低成本买到高价值的资产，买到即赚到，以后卖房时，议价选择权也会更多。当然，这里的低价，不是指绝对价格更便宜，而是相对竞品更有性价比。
并不是所有便宜的盘都是价值洼地。绝对价格更低的，通常都是垃圾盘。而笋盘指的是相比其他同类价值的房产更便宜，核心是有价值且价格低于价值，所以才会有涨幅的空间。
提问：可爱的房姐，根据你的信用卡攻略，想去申请第一梯队的卡，之前不知道瞎申请的第二梯队。手上有广发5万额度，平安5万，中信4.5，浦发白金2000（我嫌额度低，销卡了，听说这个行很记仇，怎么破？），华夏1万，上海1.5万，民生1.5万；招商visa才2000人民币，不知道是不是上了黑名单，还是发工资的卡。也去我爱卡网站看了，上面可以直接申请，上面信息太多一时有点懵，请问下该怎么步骤先把50万额度搞到呢？一个月申请一张的频率？是直接网上申请还是去柜台，柜台有的也不支持，求指点！
回答：信用卡申请原则和技巧 1.不要网申；
2.几乎每个银行的白金都有其下卡匹配条件，根据自己情况找到符合条件的卡申请；
3.通常来说，公司团办是捷径，社保基数，车本房本都是通用的加分项，搬砖是无敌大招；
4.每个银行都有各自的下卡宽松期（放水）；
5.个别信用卡有点单独的申请技巧（招商AE，招商暴力毕业，工行10万白领...）；
6.每个银行对持卡数敏感度不一样，综合衡量后排自己的申请顺序；
7.每个人的授信额度有限，不要一开始就100万无限卡把自己怼死了；
8.多核。
详见知识星球内部分享《办卡的正确顺序——玩转信用卡年赚百万》
提问：房姐，怎么才能构建更好的知识框架呢？买了很多得到，也看过很多书（经济社会历史），但感觉还是没有开窍。
回答：99%的人是被书籍毁掉的。书籍是用来构建知识框架这句话是一个彻头彻尾的谎言。观察高段位人士的一言一行，做事原理，揣摩思考，不断排雷，才能开始吸收正确的内功心法。
所以家学才是最强大的，几十块一本的书籍，几百块的得到，你想换来治国之道，屠龙之术，价格上就是完全不等价的。
房地产注定只有小部分人能赚钱，我们跑在大部分前面，手把手教你从0实现千万资产积累。很多人给我留言提问，房姐精力有限，无法一一解答。
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