luda 几年前的一天，下半身穿粉红色长裤，长裤穿红色秋裤，红色秋裤外面穿红色袜子的赤叔来到我面前说：“车神，好好想想春节假期里通州房价什么时候会涨到10W/”，然后回来写一篇文章。
我听完之后惊呆了，还没等我回话，揭叔又说“因为你是通州人，你得思考这些，懂吗？”，当我回过闷儿时，叔叔已经左手烟灰缸，右手软中华，躲在楼道抽了半根儿烟了，东高地金V的命题就是这么平凡且枯燥。通州均价连4.5万/平都不到了，什么时候能上10万/平？
如果按照北京房价向上的2015年-2017年初来算，通州在这段时间均价从22392元/平米涨到了51620元/平米，年涨幅约152%，按这个速度去年通州均价就该是10万/平米了。不过如果按照北京房价向下的2017年到现在，通州房价从51620元/平米跌倒了47399元/平米，年涨幅约-8%，所以按照这个速度通州均价是不可能到10万/平米。
2017年推出的317新政是导致房价由涨转跌的主因。317新政即认房认贷、认离婚、公积金贷款记录也算二套、首套和二套贷款利率全面上浮。这一系列组合拳导致的结果就是购房者的购买力直线下降，首套的买不起，被二套的换不起。
所以，如果问通州房价什么时候能涨，就等于问北京楼市调控什么时候能松绑。
那北京楼市调控政策会松绑吗？我认为短期仍然不会。至于原因，一是因为松绑后，房价上涨，之前楼市调控取得的成果将有可能付诸东流，没有道理松绑。二是与土地出让所带来的税收相比，房东房产交易中所带来的财政收入是微乎其微的，这么看就更没有松绑的道理。由此看来，我们拥有充足的时间在通州楼市回暖前去购房，而通州的几个主流区域个有什么样的特点？如何在这几个区域进行选择？我们继续说。
一个通州人对通州楼市的想法
阿拉本是一个海淀宁，在西直门狗了20多年于2017年搬入通州，虽然算不上通州土著，但3年里2次通州置业的经历以及无数次跑盘让我对这边多少有点见解。通州二手房我在往期文章中说了不少，感兴趣的朋友可以进入传送门查看，我们今天聊聊通州的三大板块，以及板块中几个在售项目。
几乎没有什么异议的通州155核心区
在北京近十年的产业、人口外溢进程中，诞生了如丽泽商务区、永丰产业园、未来科学城、亦庄新城和通州城市副中心等几大新兴板块。一时间谁会是下一个望京、下一个国贸或者下一个中关村的争论喋喋不休。
十年过去了，一些新城已经初具规模，有了烟火气息。而有的新城，除了一片高楼，道路上依旧空荡如初--并不是所有新城都能成功。
与其他新城的捉摸不定相比，通州155平方公里的城市副中心区域，由于其特殊的定位，在规划的落实方面还算是比较稳的。别的不说，这里的人确实多了。
图中蓝色的区域是通州整体范围，约906平方公里，红色的区域就是北京城市副中心范围，约155平方公里。通州很大但并不是买哪都行，买房还是要走进集利好于一身的副中心区域较为稳妥。
副中心区域内几个新盘，位于北苑的有京澜誉府和北京东湾两个项目。北苑在通州老城属于核心地区，地铁、商业一应俱全，但区域南边早已饱和没发展空间，北边八里桥批发市场区域一是两区交界，二是通燕高速切割作用挺明显，总体来说区位不如运河，但优势是距离京通、广渠两条快速路近，进入市区方便。再说两个项目，京澜誉府户型好一些，毛坯交房，虽然离后南仓小学很近但估计上不了。北京东湾户型差一些各方面条件一般，这两个项目主要看打折力度，足够便宜可以买；位于玉桥的当代万国城MOMA是通州为数不多的改善类住宅，产品本身不错，不足之处则是项目周边老房子+火车道需要购房者权衡；位于运河区域的有京贸国际城、金融街融御，区域虽然已经到六环，但却是通州的各项优质资源的集中地，以及二手房房价最贵的片区。通州之内，南有华业东方玫瑰，北有京贸国际城，超高的交易量让京贸西成为区域流量之王，小区园林好，学校好，但缺点是体量太大，且更为奇特的是尾盘报价居然7万/平米。同区域另一个金融街融御也是焦点中的焦点，您去网上看各个房产大V的页面，都能搜到这个新盘的消息，项目缺点在于户型得房率人尽皆知，优点在于配套，除了学校不错，项目北边自建商业让这一区域居民终于不用买东西只能去华联，南侧的副中心综合枢纽除了不能跑飞机，地下五层火车、地铁什么都有；位于运河北侧潞苑区域的禹州朗廷湾，优点是户型好，距离运河商务区也近。缺点是项目周边有嫌恶设施，虽说政府有批文要搬迁，但搬迁的难度超乎想象。不过这种项目只要价格足够低，清盘问题不大，参考旁边的金地格林格林。
除此之外，位于北关的运河铭筑和临河里的华业东方玫瑰东筑也在售，但不推荐。
一片质疑声中脱颖而出的台湖
曾经的台湖争议很大，不喜欢的人觉得这儿虽然是通州，但区位上更贴近亦庄新城，没有享受到通州的核心区利好，却享受了通州双限购的不利；另外就是产业薄弱，附近的环渤海总部基地更像是个遥遥无期的概念。
但另一方面，在大亦庄概念的驱动下，亦庄新城以及台湖成了北京为数不多的人口净流入地区；再加上地铁17号线的建立，使得台湖到国贸的通勤时间减半，国贸CBD外溢人口的入驻，将对台湖楼市产生强大利好。至于刚才提到的产业薄弱其实不是大问题，这点开发商看的很明白，台湖没产业不要紧，整个北京产业集群也就望京、国贸、西二旗等几个区域，大多数还是依附于其他产业和商圈外溢需求，拼的就是区域通勤能力能多快让你到达这些价值区域，台湖就值钱在这了。
区域在售新房有万科城市之光东望以及台湖金茂悦，两个项目处在一个地块，产品实力相当，如果有购买意向主要看房源，哪个房源位置、价格等性价比高就买哪个。
北京正东，最便宜没有之一的宋庄
按区位来讲，传统意义上的宋庄位于东六环以东区域，艺术圣地画家村则位于这里。而我们现在说的与楼市有关的区域，则位于寨辛庄组团，寨辛庄与上文提到的台湖有某一相似之处，台湖距离通州核心区10公里，距离国贸15公里左右；而寨辛庄距离通州核心区也是10公里左右，距离西侧的望京15公里左右，开车不堵车35分钟可到达。
最重要的还是便宜，区域内的融创千章墅、首开香溪郡、旭辉御锦再加上香溪郡西侧新规划的地块已经成为相对成熟的居住组团。其中首开香溪郡作为区域内稀缺的刚需+改善楼盘，产品涵盖二到四居，总价300万起且是纯商品房，对比通州其他区域新盘价格，性价比还是很不错的。
京楼因调控而遇冷的这三年，也是京楼媒体失落的三年，很多楼市大v变成了情感博主，能贩卖的也只有焦虑。但对于购房者而言，我们应该感谢这三年，现在的我们，依旧可以用三年前的价格在这个市场挑挑拣拣，而不是焦虑房价什么时候到10万。从上文的推断来看，短期京楼政策放松可能性依旧很小，大家依旧有时间去努力工作攒首付，并在买完房子之后取关所有房产媒体，远离焦虑去做自己真正想做的事儿。