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我是北京房姐姐，资深房地产投资专家。
提问：房姐你好！想向您询问一下甜水园东里的房子，目前看中一套东西向的65平两居（低楼层二层），精装修，满五唯一，实地看房后觉得装修风格还有户型都很满意，目前报价409w，合63000一平。目前感觉到房子缺点就是东西向，楼龄老（87年），您看如果谈的话多少钱算是比较合适的呢？您对甜水园东里这边如何评价呢？如果刚需自住兼保值划算吗？谢谢您
回答：你好，这套房精装修溢价严重 在售的有单价5.5左右的 加上房龄偏老，性价比并不高 自住建议再重新淘一淘，卖家的精装修不值钱，用拆骨法还原房子的基本价值。
提问：您好，最近为买房子的事儿跟家里闹️挺不愉快的。心里七上八下的，想找您咨询咨询。 是这样的，我和太太把西城区的老房子卖了。价格是720万。我和太太想换到亮马桥和丽都一带。之前看了碧湖居，东四环的东润枫景等等。太太喜欢丽都壹号100平米出头的一套，我们的钱倒是够得上。就还是觉得有点小。不过楼龄，小区环境还是很好的。我自己又看了丽都中心的风景线。那个均价很便宜，还不到6万。但是就是楼龄老，但是面积大很多。且没有什么小区品质了。现在我俩为到底是丽都壹号还是风景线吵个没完，想听听您中肯的意见，包括周边规划，发展等方面。很感谢很感谢！
回答：1.丽都是CEO盘，存在一定的溢价，如果自主是没问题的，但是单价超过7万，性价比就一般般。买入溢价太多，代表着未来回报率受限制。2.风景线是之前推荐过的洼地盘，性价比高。北京很少有整个楼盘都是洼地的情况。 通常是大部分小区明显溢价，减少关注；部分小区平价或者相对洼地，集中淘一些优质价格。 酒仙桥到东风桥一带可以关注东润枫景，晶都国际，星城国际，风景线等，以淘00后的老小区为主，具体要看你要的面积和价格能不能匹配上。3.北京市场，都是经过充分交易后的价值体现。目前都区域稳定，有规划和利好都已经体现在价格上。一直的观点是投资和自主区分开，自住选择自己喜欢的，纯消费产品，不要在意涨幅。如果是投资，那就要从回报率上考量。
提问：房姐好！夫妻集体户口 目前工作生活在海外 因为工作地点不确定一直在观望 小孩三岁半 计划回北京读书 需要买房落户 不需要一流学区 在意居住品质 sfsd ！！看了通州的楼盘 富力金喜如何 或者其他楼盘推荐_现金230W 月供两万
回答：通州相对有一定溢价。 200多的首付，贷足买500万的房子，望京2000年小区，14\/15号线支撑； 金台路十里堡甘露园，对接6\/10号线； 平乐园十里河，从14号线出发分流。 会比通州更好
提问：房姐您好，娃在海淀清河上学，改善消费型需求，想选择140平米三居房型，现有房票650W。踩看了观澳园，芳清园，美欣家园，强佑四个盘的房，观澳园楼龄新，但感觉挨着林萃有些溢价；美欣户型较好，比较中意。请专家帮我分析点评一下，添麻烦。
回答：这4个楼盘比较，我更推荐美欣。 单价低一些，户型还好。 楼龄在15年左右时，品质和社区环境会退化的比较快，观澳等的楼龄优势过几年就不明显了。 美欣现在均价是观澳的85折，未来无论房价是涨是跌，美欣跟其他小区的价差都会拉进。
提问：东三环老破小和天通苑老破大该选哪个，东三环离单位近，天通苑房屋面积大，但以后可走17号线。首付250，名下有过贷款记录，想买400万的房子。
回答：老破小适合首付200万以内。 天通苑的买入起点是250万左右，属于不同阶层的市场。 250万买500万+的天通苑 400万适合选老公房。
提问：房姐，好，夫妻都是北京户口，目前名下两套房，１双桥（１００平，次新，户型南北通透，把边房，厕所带窗户，年底可做成满五唯一）２、马连道西里（满２年，老破小，原值高，现在出租，老公和孩子户口在这套房，相当于已有西城学校通路，但难自主不好，临街面积小，次顶层，５层） 孩子一岁多，想换个好学校，目前手里现金300万，置换方案 １、只卖双桥，房子５００＋现金３００，可得８００＋的首付 ２、只卖马西，还贷款１６０，可得５００万首付 ３、两套都卖，可得一千万。 现在西城学区价高，又在传合并锁区，目前适合换房吗，如果考虑学校、居住（有老人，希望三居）和未来相对保值，建议哪种置换方案呢，买哪的学区更好呢
回答：如果觉得马连道西里对应的学校可以接受，我建议2套都别卖了，过几年把2套都出租，然后在学校附近租个好品质的大房子更合适。 如果觉得马连道西里对应的学校不够好，那我建议卖马连道西里这一套，另一套保留，然后购买700W左右的学区房（也不自住，出租后自己租个大的）。 1、从投资角度来说，增值空间，流动性，防风险能力，2套小的都好过1套大的；更何况这2套正好互补，一个央区，一个近郊。 2、700W可以在任意一个学区买到房子，只不过金融街德胜等优质学区该价位买的房子居住属性仍然较差。但投住建议分开考虑，要想住得好，就租房，越贵的房子，租售比越差，租着越划算。
提问：首套房，拟想投资和保值角度买房，其次考虑居住地点（海淀工作）。首付资金600万左右，是买新房还是二手房？哪些小区合适？请房姐推荐
回答：海淀是一个整体溢价的区域，想找投资回报率高的标的，会非常困难。 建议是倒推面积单价，8*100的地铁次新，7*120的地铁老小区，然后再缩小范围 这些地段可以关注下，九龙山、双井、望京、金台路、朝阳公园等地段次新2-3居。
提问：房姐你好。有两个问题请教：1、这几天又看了金港国际的一套150平多一点点的四居，全明把边户型。要价1229，还没最后谈，您觉得多少拿下比较合适？2、我名下有贷款记录，即使和我老公办了离婚，也是二套房资格。这样贷款就非常有限。这种情况下，我是把现在名下房产剩余的几十万贷款还掉后做抵押贷划算还是直接卖掉房子划算？我现在的小区房价偏低。我很担心房价年后涨起来想抓紧买，但是一直没找到小区环境，地理位置，户型，价格都合适的房子。请房姐指教。
回答：1000+都要看标的才能谈价格，一房一价 如果抵押后资金能够，就优先抵押，现在市场不建议直接卖 可以有些取舍，把你关注的做个排序，每一套打分，再回头看
提问：房姐你好！夫妻双方北京户口，现有两套房，一套在亚运村75小两居，不满五老破小回迁，无贷款，一套在门头沟90小三居有贷款，老人投靠户口已迁过来，有100XJ，月入3万，再入手一套130三室自住500万，在亚运村上班，请推荐有学区环境好的楼盘，资金如何操作？两套房子哪个值得持有？谢谢求回复！
回答：亚运村的房子可以抵押出来 门头沟没价值可以出掉 加上你的本金足够买500+的标的 北京很难推荐到小区，内部到房子差异太大。要更具标的具体分析 可以重点看下望京金台路附近，或回天区域也可以淘一下
提问：请美丽的房姐点评一下华樾北京这个项目 谢 谢
回答：华樾北京在善各庄，到望京不远不近 由于望京兴起，阿里总部设立在隔壁，给华樾带来了希望，定位对标望京府，价格对标橄榄城，在望京内环也就7.8万的当下，开到单价8万+。割韭菜嫌疑
提问：房姐你好。我现在住百子湾是两居室，想改善住房换一个三居或者更大一些环境好一些的房子。目标还想在朝阳。曾看过安德鲁斯，京城雅居。但是又担心孩子后年上小学接送不方便，目前不太考虑学区问题。您觉得安德鲁斯和朝阳其他小区户型好一些的，价格在1500以内，有推荐吗？纠结不知道该买联排叠拼这样的还是大平层。谢谢
回答：如果考虑保值，还是建议大平层 青年路，大望路，双井，这些地段更好 楼盘可以看下附近 天骄，九龙，珠江，丽水嘉园，3-4居
提问：您好，房姐，研究了一天您讲的东西，收获很多了，不知道我问的问题算不很low，有个杭州临安的青山湖科技城旁边的房子，单价18000.或者嘉兴市嘉善县所谓的高铁新城的，单价14000，还有一个广西北海的，单价11000.精装修的一线海景房（前面没有遮挡），三选一，怎么选。或者您都不推荐的话，去青岛胶州或者即墨咋样。拜托了。
回答：你好，这几个地方都是优质选筹，青岛相对好一些，如果主场在青岛，建议买青岛。青岛连涨两年，市场高位怎么也要再等一年，到时候再开始跑盘。城阳2w 市北2.5w，供应量逐步上来之后需求跟不上，疲软期淘笋看市中心
提问：现在手上现金差不多250，无房之前有贷款记录，现在有点纠结是买新房还是二手房，看了台湖金茂悦，和万科东望，都有普宅，可以首付60%，但是户型不理想，买限竟房和二手房怎么选，如果买二手房的话，应该在哪里比较合适，贷款是怎么办呢？
回答：二手房可选范围更大 250首付可以看550左右的标的，重点看望京，金台路，平乐园 这几个版块 全款抵押的方式买，可以做的4成首付
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