luda [不能看房，问李白吧。昌卢蒙加V星集团，我们谈谈吧！【成语】
[图文来源：李白楼语堂]
01
高空飞行120米，俯瞰——
曼加里路、奎堂河边、希英语旁边的这个地铁盘子
哇，和我一起飞吧！
飞到120米的上空，俯瞰万里路、希英文化商圈、美丽的奎塘河岸，有这样的新版。
价格不贵，均价9300左右，距离地铁150米，距离喜盈门、悠游小镇、泰禹小学都很近，在500米步行生活圈内。飞天鸟瞰图：
喜盈门、圭塘河风光带、悠游小镇、地铁口、雨花区府、泰禹小学尽收眼底，它们的包围圈中则是神盘所在——潇湘名城。项目距离各项生活配套如此之近，在新盘当中很少见。
与我们往常俯瞰楼盘有所不同，这一次我们选择了在公园上空拍摄，更重要的是体现商业、地铁、学校之外两项也很重要的资源：
——秀美的圭塘河风光带。
——雨花区府仅仅相隔600米，行政资源丰富。
上周，我们带着读者使命去探盘，实拍沙盘图如下：
作为雨花区府旁边，配套如此成熟的楼盘，平素低调，市场几乎无声，却还有房子在卖。
探盘当日，置业顾问告知，有个48平的小户型，不摇号，直接可买，享受泰禹小学学区。最低价8808元，均价9300，总价只要40多万，最低12万首付就可以搞定一套房。
咨询的读者有两位：
案例一：
单亲妈妈，能支付的首付不多、月供不能承担太高，但是希望为女儿找个好学校。自己还在市区上班，买在万家丽路沿线、需要上班方便。
案例二：
父母有一个购房资格，年龄偏大，无法贷款。想买公寓，但是担心增值有限，而且当前长沙的公寓比住宅贵，租金却不见得更贵。总价不能高，想全款买个地铁小户型，出租！
潇湘名城，拥有靠谱的生活配套，单价不高、总价不高，符合低预算、却想买在市中心的朋友。
下面详细看看项目的优质配套。
02
地铁、学校、商业、公园，
都是核心城区优质资源
学校：泰禹小学，名校！
从拍摄图片可以看出，潇湘名城与泰禹小学斜对角，最近距离60米。销售中10#栋，到泰禹小学北校门，也只有500多米。孩子入学方便，二年级开始就不需要接送了。
更重要的是，泰禹小学是名校。它是砂子塘系最早的分校，是原砂子塘体系中除本部之外的最牛分校。去年变“砂子塘泰禹小学”为“泰禹小学”，开始独立品牌，开办分校——出师之后，独立门户开始大干。
校门：
泰禹小学毕业生，去向不错，这是@家长帮 整理的2018年派位结果（部分）：
如果派位进雅境中学，从潇湘名城步行入学，大概580米，进雅境中学南门：
商业：三大商业综合体在500米范围内
500米内，有三大商业。头牌是鼎鼎有名的喜盈门范城，跨脚就到。
根据腾讯长沙统计的商圈热力榜，喜盈门排在第七名，一周人流量接近20万。下面右图是喜盈门·范城的效果图。
喜盈门南边、潇湘名城正西边，则是悠游小镇：
悠游小镇融汇了海立方海洋公园、横店影院、步步高超市、止间书屋、特色餐饮、儿童游乐等多元业态的商业体。
在喜盈门和悠游小镇消费过几次，每次看到的人流都很大，主要是周边已经非常成熟，有人口作为支撑。
除此之外，在潇湘名城销售的10号栋北边相距50米，友阿奥莱正在装修。这是原有的商业综合体变革而来的。效果图：
这么近的位置安置三大商业体，少见。
地铁：正地铁，5号线即将通车
在前面的文章中，我们拆解过地铁5号线全部出口，下面是潇湘名城旁边的大塘站：
项目距离地铁5号线大塘站的1#出口相距约150米，正地铁口房。
从图中可以看出，这个地铁口预留了交汇线接口，原规划是9号线，但最新规划图显示9号线不走这里。预留出口较多，未来存在有地铁交汇的可能性。
如果那样，是双地铁口。
需要提及的是，万家丽路沿线除了走地铁5号线之外，还有BRT快速公交，前几天跑现场，没找到距离潇湘名城最近的BRT站施工站点。根据资讯分析，应该是在几百米外的木莲冲站：
自然资源：漂亮圭塘河，城区少有
不飞上120米的高空，无法尽览圭塘河沿岸的风光之美。来，多放几个“上帝视角”的照片：
这一段圭塘河美化，已经完全到位。拍摄的时候烈日当空，没什么人，估计夏天傍晚、晚上在河边纳凉的人非常多。
从潇湘名城到这里只有几百米，早晚晨跑一下，挺方便。
行政资源：雨花区府旁边
项目距离雨花区府，很近，只隔着两个地块。众多区一级的行政机构集中在这里。另外还有省一级的环境厅、林业局、地质局、烟草专卖局、中南勘测设计研究院等。
办个事什么的，方便。雨花区府往西一点，是长株潭城际铁路香樟路站，从潇湘名城步行到城铁站有点远。但如果是乘坐城铁从株洲、湘潭回来，先到喜盈门逛一圈，再步行回家，中途顺带吃个午餐，也就不显得远了。
周边配套齐全、加上地铁即将通达，房子自住or出租应该前景还可以。来看下——
03
住宅小户型，租金回报率超过4.3%
前文说过，有读者想以父母资格全款买小户型出租，那就比较关注出租率和租金情况。
顺手搜下安居客中潇湘名城的出租房源：
四五十平米的一室一厅，一般月租1600（那个17平米租1500的应该是个例）。
那么预计年租金19200元。
当前，潇湘名城正在销售48平米户型，为一室一厅，起步价只要8808元，均价在9300左右。价格表：
（感谢置业顾问供图，文章末尾有她二维码可扫）
就以均价9300来计算，48平米总价：446400元，换算年租金回报率：
4.3%
这个租金收益率比较高了。明年地铁5号线通车，估计这种小户型月租会超过2000元。那样，年租金回报率可以达到5%左右。
长沙目前市场比较怪，公寓价格高于住宅。如果不是资格的原因，显然买小户型住宅更划算，租金回报率高，出租也更为容易。毕竟水电费、物业费都比商业公寓便宜，降低了租客的租赁成本，更受欢迎。
购房资格问题的存在，选择小户型住宅的大体为这四类人群：
- 小家庭，预算有限，以解决入学为目的。毕竟泰禹小学是有诱惑力的。
- 用父母资格买房，无法贷款，又不想买公寓，则买个小户型住宅更为划算。
- 刚出校门、进入职场的年轻人，尤其女孩，有购房资格，但未来成立家庭再买大房子，先买个首付低一点、月供少一点的小户型。
- 眼光独到的投资朋友，瞄准小户型住宅未来可能会单独放开。毕竟小户型锁定一个购房资格，不大合理。
最后这类朋友，还真有。前几天爆料，长沙一城一策已经上报住建部，预计下半年会出台。有读者朋友就在猜测，会不会小户型住宅放开一些呢？
04
48平米户型
卧室、餐厅、厨房、卫生间一应俱全
比普通商业公寓住着舒适
来看看潇湘名城楼盘本身的情况。
楼盘概况：
（建设中的三栋为8#、9#、10#栋。正在销售的48平米户型，为左手边最高那栋。需要说明，销售楼栋临近万家丽路，有噪声影响。项目特地在售楼部展示了窗户隔音技术，三层玻璃，关上后能有效回避噪声。）
上图，建设中的为潇湘名城二期，共3栋住宅。已经建成交付的几栋则是一期。从图可以看出，绿化高、住宅外观暖色调，入住率很高。
开发商是湖南新里程投资发展有限公司，长沙除开发本项目外，还有几个项目进行中。最值得期待的是东塘商圈核心地块——新里程国际贸易中心，项目定位为城市商业综合体，项目约为10万㎡。位置相当好，就在东塘未来360米地标旁边。
销售户型：
48平米户型销售中。户型图：
作为住宅性质小户型，与普通商业公寓最大的不同是：它有厨房，带燃气入户。
麻雀虽小，五脏俱全，卧室、客厅、餐厅、厨房、卫生间都有。
户型装修效果：
48平米房源不多，楼盘没有展示样板间。不过，要到了VR效果图，文章末尾点击“查看原文”可以观看，截图几个来说明下：
上图：站在卧室（床）的位置看入户口，客厅整体比较宽敞，电视背景墙做了一排书柜，收纳功能强。
上图：站在进门位置看客厅和卧室（床），功能分区合理。床的前面还有个书桌。
上图：靠近窗台位置，这里放置了洗衣机和冰箱，本为餐厅位置，但略显小了点。这是样板效果图，实际装修可以考虑将冰箱放到厨房，将洗衣机放到卫生间，这样就腾出空间了。
上图：厨房。操作台板比较大，值得一提的是窗子比较大。很多商住公寓是没有厨房的，也没有燃气，而住宅型小户型就回避了这个缺点。居住方面也更为舒适。
上图：卫生间。卫生间的一些装修细节，可以向置业顾问核实一下。按理一般小户型卫生间是没有窗户的。从户型图分析，卫生间有盥洗台、马桶、淋雨的空间，功能都全。
VR效果图，一目了然，具体大家可以点击末尾的“查看原文”进入查看，很直观。
感谢置业顾问提供VR三维图地址，文末有她二维码可扫。
附：
销售地址：雨花区新缘路与香月路交汇处新里程大厦1楼营销中心
销售电话：0731-88571999