luda
前言：
不久前郑州房地产市场发布了《2015年郑州购房指南》稿(没见过的请回答“买房”)，其中提到郑州进入五环时代。目前最好的购房地区是三环、四环之间的地区，摆脱了环环内的拥堵，同时拥有地区的未来，基于目前购房性价比最好的“城市东、生活北”的城市未来理念推荐了重点地区，之后很多朋友询问了这一具体信息，今天重点谈了未来有很多优势和光环的郑东新区北部地区。
2015.4.22日的一条新闻把郑东新区北部区域推到了大家的眼前：
基本上定了调子，区域还是隶属金水区，但要依郑东新区的规划来统一规划。
而今天的分析，也将是顺着这个新闻来梳理，来深度挖掘。
什么才是好的区域？我们用最直白的理由来表达:
1、有本事的人都在居住、或都想去居住的区域（比如大家都想去的美国、澳州）
2、一份价格一分货，一定也是二手房价格高于市场普通水平的区域
先说目前郑州最好的住宅区域
说现在：目前郑州最成熟、最好的居住区域是哪里？
就是如图所示的郑东新区东风东路、龙湖外环路合围区域。
目前区域二手房价格：
1、绿城百合：均价20000以上
2、绿地老街一二期：均价16000
3、绿地老街四期：均价18000
4、联盟新城：均价都要在20000以上，高的达4-5万
为什么目前这个区域是最好的区域？
我想已经不用去解释，想花这个价钱来买这儿房子的人都不是傻子，一定是这个房子值这个价才会都来这儿买。为啥这个区域的房价普遍都高？那一定是区域价值在支撑这高溢价。
而目前这个区域最大的问题是什么？
1、区域高端、精英还是不够纯粹，因为当初这是一个被郑州人不看好的区域，区域多层住宅和市区环内的高层刚需楼盘是一个价格的，所以，人群不纯粹，各种人群混杂。
2、停车是最大的问题，因为当初的车位配比不够，现在一到晚上路边全是车，会车过车都是问题。
3、都是小区和楼房，区域的绿化、水景还是不够。
所以，在未来，区域价值如果更大、人群如果更纯粹、景观和绿化如果更好，那一定就是在未来最高端、最具价值的区域。
未来郑州的最高价值区域在哪？
未来郑州的区域价值制高点在哪里？
就是中州大道、东风路、107辅道（以后叫迎宾大道）、连霍高速合围的龙湖CBD区域。
先来看一组未来龙湖CBD的规划图：
未来龙湖CBD和现在的CBD是什么关系呢？
龙湖CBD区域为何会成为未来的区域价值制高点？
1、水量相当于杭州西湖，湖面面积有8500亩左右的龙湖
2、区域有重磅医疗配套：郑大一附院东院
3、森林公园在原地扩建是目前森林公园的3倍大小
4、地铁4号线、地铁6号线通过区域
5、区域大部分区域规划的是高度不超过25米的多层小区，人少车少，宜居
6、地价都要在一亩1000万起（目前中盟、建业、豫农、国投等拿的地块都是一亩1500万以上），小公司拿不住拿不起，入驻开发商较为纯粹
7、更好的交通规划，沿龙湖中环路有轻轨环绕，沿龙湖湖心岛也有轻轨环绕
8、湖面、水面是最佳自然景观和生态配套
9、在我们眼里，这儿还是郑州，因为就挨着中州大道，在距离上很接地气
10、等，还有地下综合廊道、星级酒店、金融总部等太多亮点
当然，龙湖CBD里的房价都要2-3万起步了，能接受的人群还是在少数，有没有更接地气的性价比区域？
跳过龙湖CBD，说性价比潜力区域
下图三个蓝色的区域都是从区域价值上来说非常不错的区域：
大北区我们之前都说过，详请回复“北区很忙”。
今天我们要说的郑东新区北部区域（杨金片区和龙子湖北区）：
就是中州大道、北四环、连霍高速、京港澳高速合围的区域。
区域有啥优势？
1、挨着未来的区域价值制高点，咱的区域价值也差不到哪里去。
2、为啥说区域价值也不错？因为也划到了郑东新区，在2013年郑东新区委托法国斯构集团对区域进行了重新的规划和定位，要求是要和郑东新区的气场配套，所以增加了绿地、扩宽了路面、增加了水域，但也直接造就了区域进展整整晚了一年，因为这个规划就花了近一年时间。
3、因为不像龙湖CBD那么高端、那么商务，地价也不会那么贵，同样的价格一是可以买别墅，二是也可以考虑用刚需的价格来占据未来的区域价值。
4、整个北部区域由郑东新区统一规划，要契合郑东新区的整体规划，因为离CBD、龙湖CBD、郑州城区都很近，所以，这个区域是很接地气的。
区域有啥劣势：
1、机场！机场！虽然在法国斯构的规划上已经没有机场了，但估计10年内想搬走不太可能（但机杨存在的好处就是区域规划时限高，于是整个区域的容积率都降了下来，这其实也是因祸得福）。
2、区域起步较晚，成熟尚需时日，一晃多年就过去了。
其实，我们不关心这个区域的什么科教新城、创新孵化、文化艺术等定位或规划，我们只看几点：谁给的规划？规划能否落实？谁在盖房子？盖的房子如何？以后住的都是什么人？谁会在这里买房子？基本上，这几个问题想清了，对区域价值以及未来价值就心里更有数了。
郑东新区北部区域是啥规划？曾经政府邀请了三家机构进行了规划的方案投标工作：
最后中标的是法国斯构莫尼的方案，高大上的区域规划效果图：
北部区域详规和交通图（放大版）：
法国斯构莫尼是什么来头？
公司总部设在法国巴黎，是法国乃至欧洲最大的设计事务所之一。2007年在上海成立分公司-斯构莫尼建筑设计咨询（上海）有限公司-SCAU CHINA，在中国参与并且基本实施的规划项目有：上海松江新城总体规划和核心区详细规划、上海宝山区月杨地区总体规划、福州高新工业产业区总体规划、海口市老机场改造总体规划（投标一等奖）、深圳宝安商务核心区规划、珠海横琴岛总体规划及商务核心区详细规划等。
PS：斯构莫尼中国网站已经有两年多没有更新了，要不要懒得这么任性？
城市规划效果图（从西往东看）：
城市规划效果图（从东往西看）：
区域核心商务区细节：
区域规划鸟瞰图：
中央大道（徐庄路）沿途效果规划：
贾鲁河沿岸规划效果图：
产业园区规划效果图：
生态水廊局部细节效果图：
而这个规划能否落实？能否落地？能否看到？我们不得而知，但有愿景才有希望，最起码，我们现在看到了愿景。
而在整个郑东新区北部区域，哪儿有污水处理厂？哪儿有学校？哪儿是安置房？具体详细到北部区域，哪个小片区价值更大？哪个小片区问题最多？
入驻企业和开发商？开建产业园几何？楼盘呢？
内容和篇幅太多，且听郑州楼市下一篇的分解。
（完）
未经许可，禁止转载，经许可后转载请在开始处按以下格式注明：
转自微信公众平台【郑州楼市】【微信账号：zzloushi】
总编微信(88371392) 长年为大家服务，欢迎投稿：88371392@qq.com
关注本公众微信号（搜索 zzloushi 或 郑州楼市）获取更多信息