luda 资料来源：凤凰网房地产上海站
编辑标准：上海是中国四大超级城市之一，聚集了大量财富和精致人才，在房地产领域也是风向标般的存在。
由于单价总价较高，设计装修方面舍得下本钱，上海滩的豪宅项目可以说是自带热搜体质。2019年已经接近尾声，上海豪宅供应井喷，凯德星贸邸、滨江一品苑、中企滨江悦府、八埭头、世纪江湾等一众高端项目集中入市，打破楼市平静局面。恰逢2020新年之际，凤凰网房产上海站《上海豪宅观察》栏目，记录上海豪宅市场前沿热点，传播地产领域新动向。
本期《上海豪宅观察》，我们将目光聚焦在上海的北滨江区域。
对于在上海置业的人来说，外环以内的门槛已经上升至均价6万左右，以往上海的“2、4、6”定律，早已跟随时代的发展变成了“6、9、12”。对于打算在内环置业的上海人来说，除了地段一般的“老破小”，均价10万以上是基本的心理底线。
历史原因北滨江成为浦江遗珠
打开上海房价地图，我们会发现，内环以内的大多数房价都已经达到10万以上，新房更是难得见到12万以下的。在陆家嘴地区，豪宅的均价更是达到15-20万以上，作为上海最黄金的地段之一，陆家嘴地区作为整个上海房价地图中的珠穆朗玛峰，并不奇怪。
从地图中可以看到，陆家嘴地区分为小陆家嘴、张家浜、北滨江三大地块。作为紧邻陆家嘴的黄金地段，北滨江在今年以来备受市场关注。作为距离陆家嘴金融城最近的地块之一，北滨江可谓在整个陆家嘴地区，最后一块待开发的处女地。
需要指出，北滨江属于一个版块概念，并非行政区划。从地图上看，它包含了洋泾地区、民生地区、新华地区以及原上海船厂地区。北滨江沿线达到4.5公里，整体位于陆家嘴金融城北滨江地区，与陆家嘴金融城内大多数写字楼之间的直线距离，不超过5公里。奇怪的是，陆家嘴已经开发30余年，沿着黄浦江上海众多地块都已经实现了“鸟枪换炮”，徐汇滨江、黄浦滨江乃至世博板块都已经享誉全国，北滨江这块黄金宝地，却成了“灯下黑”，甚至上海很多本地人提起这块地都没有太多印象。
究其原因，陆家嘴北滨江曾集聚了亚细亚火油公司（今英国壳牌石油公司）、英商太古洋行的蓝烟囱码头（今民生码头）、祥生船厂、旗昌轮船公司、瑞镕船厂（今上海船厂）等著名公司。而后，又经历了日军的抢占、中国政府的接管等一系列土地权属的变更，增加了开发这片区域的复杂性。
如今，陆家嘴东部的世纪大道沿线、竹园路商贸区、花木，南边的塘桥，浦电路基本都已开发完成。整个陆家嘴地区储备用地几乎消耗殆尽之时，蓦然回首，突然发现北滨江还在静静地躺着。
随着上海船厂、尚悦湾等一系列配套的完成，北滨江这个曾经被遗忘的“浦江遗珠”，终于如同换掉衣裳的灰姑娘，呈现在世人面前。
北滨江楼盘扎堆入市，房企竞争八仙过海
2016年以来，北滨江的投资居住价值，受到了地产商与置业者的广泛热捧，仅今明两年，这一地区就有九庐、邑滨江、陆家嘴壹号院、恒大滨江华府、中企滨江悦府等五个新盘入市。目前报价与估价均在13万左右。这里不妨将这几个楼盘横向比较一下。
“身在北滨江，心在陆家嘴”的九庐
九庐，作为整个北滨江板块中，距离陆家嘴地理位置最近的楼盘，整个楼盘分为3期开发，1期已于去年10月开盘。
九庐相对于其他几个竞品，有着自己独有的优势，一方面，九庐整体地段相对竞品来说，算是最接近陆家嘴核心区域的。无论是自住还是投资，先天占据了优势。另一方面，九庐的价格以及较小的户型，使得购房客容易在总价进行控制，因此几乎吸引了所有对北滨江有置业需求的购房者的目光。
尽管作为区域内的“明星盘”，但公允的说，整个九庐也有一些问题，需要提醒购房者注意。
一，成也陆家嘴败也陆家嘴。九庐对外一直以陆家嘴稀缺高端住宅为卖点，案场销售也多次强调：“我们不是北滨江，我们是陆家嘴”。从地理位置来说，九庐确实足够称得上“纯”陆家嘴。但过小的户型以及并不算高的精装修标准。使得整个楼盘相比较整个陆家嘴区域来说，被称为“最简约的豪宅”。周边竞品也看准了九庐这个痛处，基本上从九庐退出转购其他楼盘的购房者，主要就是这个原因。
二，九庐此次加推的2期，整体位置相较于去年的1期，有了明显的退步，九庐的主要卖点是江景，然而2期的江景，在整个九庐楼盘中可谓最差，不仅仅要被一期楼盘所遮挡，还要被日后开发的三期挡住中下段的视野，甚至楼盘外的江西铜业大厦，也对其视线造成影响。所以，如果你买了九庐的2期，很可能在江景视野中，属于整个小区中最差的，将来如果作为二手房出手，也会逊色于另外两期。
距离九庐约1.5公里的恒大滨江华府与中企滨江悦府，是北滨江板块另外两个比较热门的楼盘。
叫好不叫座的恒大滨江华府
恒大滨江华府作为恒大在上海地区为数不多的豪宅项目，可谓是恒大在上海布局中的重中之重。这样的楼盘自然在开发商心中属于标杆性产品，因此恒大多个推广渠道中，尽管进行了大力推广，但公开渠道中，恒大有意隐去了该楼盘在其所有平台上的优惠信息。连全国大促销活动也未纳入其中。
恒大相较于其他竞品来说，较为突出的优势一个是相对较大的户型，另一个就是自带五星级酒店及会所。周边紧邻的一些楼盘甚至因为恒大修建会所，而取消了会所设计。
相对于突出的优点，恒大的缺点也有如下几项：
1.户型偏大以及较高的总价，其动辄3000万以上的总价，让客户付款时都得先看看“存折”。
2.周边配套环境较为一般，整个社区位于源深板块，配套并不符合其定位。
3.采用塔楼结构，其通风走向以及朝向和板楼相比均有先天劣势。
除了上述提到的优缺点，恒大滨江华府的高区住宅，拥有整个北滨江最好的住宅江景之一，这也是其一大卖点。只是在未来几年内，其视野的遮挡情况，还要看更靠近北滨江的其他写字楼开发情况。
“抢跑”的中企滨江悦府
中企滨江悦府是北滨江板块最后一个新盘。号称“北滨江的末班车”。北滨江的住宅用地本身就有限，这个地块自从2014年被中企拿下后，由于某些原因，直到去年才启动开发。中企滨江悦府根据其地块的特点，有意识的打造了面向较年轻用户的整体风格，产品也算是较有特点。
根据实地探访，中企滨江悦府相较于竞品来说，比较突出的优势有：
1.总价比较低，最低1800万的总价相较于竞品，有着不错的吸引力。
2.户型设计有特点，该楼盘共三个户型，均为客厅朝北卧室朝南布局，这样的布局，做到了江景客厅与阳光居室的有机统一。
3.装修风格较为现代，符合当今审美标准。
相较于优点，中企滨江悦府的问题也同样不少：
或许是为了抢占“金九银十”的销售季，中企滨江悦府在未能取得预售证的情况下，就开始向某些平台投放广告，这属于市场监管中明令禁止的违规行为。
中企滨江悦府在某平台投放的广告（截图日期2019年9月26日）
2.中企的160户型，可以说是所谓北滨江所有楼盘中的“丐版”户型，其客厅，卧室面积均看不出是一套160户型应有的水平，反而是餐厅占用面积过大。显得较为浪费。其公开的两种户型，厨房面积都相对较小，在内转身都有一定的问题。厨房预留的冰箱位置也显得较为局促。
中企滨江悦府160平户型图
3.三个户型均有不小的遮挡问题。其低区更是因为楼层设计问题，3-5层没有侧窗。
4.公共空间较少，没有会所，目前的接待中心据采访，未来将改为商超，拉低小区档次。
5.周边老旧住房较多，而且其中不少属于高层建筑，对于中低层采光影响较大。
中企滨江悦府还有个不被人注意的缺点，那就是从地理位置上看，他正好处于陆家嘴核心高层的重叠阴影区域之下，对于整栋楼的采光来说，显得并不友好。
除了上述楼盘，陆家嘴壹号院、邑滨江也各有特点，只是由于一个前期房源已经售完，另一个样板间暂不开放。目前可供市场上选择的多数聚焦在这三个楼盘上。本网记者也将这三个楼盘信息汇入下表，供购房者参考：
公允来说，上述三盘都算是豪宅中能拿到及格分的，但置业者需要注意其明显不足之处，以便在比较中寻找到真正适合自己的房子。
承接陆家嘴外溢效应 北滨江置业未来可期
根据《上海市浦东新区总体规划暨土地利用总体规划（2017-2035）》（以下简称“浦东新区总规”）和《上海陆家嘴金融贸易区暨上海自贸试验区陆家嘴片区“十三五”规划》（以下简称“陆家嘴十三五规划”）中，对于黄浦江沿岸的定位是滨江文化商务走廊，“聚焦全球城市发展能级的集中展示区建设，打造具有全球影响力的世界级滨水区。”
陆家嘴北滨江，是小陆家嘴溢出效应最理想的“接盘人”。在“陆家嘴十三五规划”中，明确了“空间资源二次开发有待进一步探索”。随着二十多年来高强度开发建设持续推进，陆家嘴金融贸易区土地资源紧张、商务楼宇资源饱和、环境容量有限、功能不够健全等瓶颈逐步显现。
因此，超出小陆家嘴地区承载能力的那部分产业功能，会形成溢出效应，向CBD外缘溢出。而与之紧邻的陆家嘴北滨江，是最理想、也是唯一有土地资源去承接其溢出效应的区域。这块目前还未被人认知正确价值的土地，必将在日后上海楼市大版图中，拥有其合理的分量。