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我是长形房地产投资专家。
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提问1：
章哥，南三环一带的房子是价格洼地吗？我想买，但是又不踏实，因为很多人都说这里没有投资价值，未来肯定会贬值？我想听听您的意见，是否能投资，5年左右有没有贬值或升值的可能？谢谢。
回答1：
1、 首先明确一个概念，房子是只会贬值不会升值的，能持续升值的只有地产。
房子，只不过是附着与土地上的一个标志物，其背后的价值是地段，是地段上的各种配套、服务和权利。
2、 房子只不过是钢筋水泥堆砌成的，就是工业化的商品，本质上和汽车电器没什么区别，随着时间流逝都会贬值。
北京的房子6万一平，小县城的才5000，但这两套房有什么本质区别吗？没有，所差距的只有所在的城市，这就是土地的价值，地段的价值。
3、 南三环的房子当然可以投资，也就是可以投资这里的地段。虽然这里价格赶不上北三环，但是这里的配套也相当的齐全，该有的全都有，是完全成熟的居住区，居住生活没有任何问题。
之所以房价低，并不是因为贬值，而是因为北部区域升值太快，这里没赶上而已。这是北京的经济发展造成的，跟南三环自己关系不大。
就像通州，在宣布成为了副中心之后房价暴涨，所以才单独限购。可这是通州自己造成的吗？不是，是政府赋予了其定位，随之又要增大基建规模，这才造成了通州房价的增长，其实就是土地价值增加了。
北京从历史上就是北城占优，几百年的沿袭很难改变。2000年之后北部的建设发展明显快于南城，这是没办法的事情，只能看着人家增值。
4、 这其中的差别最主要的就是产业区，无论是网络还是各种新兴产业，北部的产业园区一个接一个，金融区商务区也是到处都是。而南部呢，非常少。
尤其是南三环区域，由于开发的早，区域内已经没有了可供开发的土地，而周边也没有什么成规模的产业区，产生不了带动作用，所以发展缓慢。如果把中关村望京什么的搬到南四环来，那南三环也早就发展起来了，房价肯定不是今天的样子。
5、 但是，这种情况一旦定型，那房价的差额比例也就定型了。如果南部加大投入，加快发展速度，只要和北城的速度一样，那就没有什么贬值，肯定是同步上升。
也就是说，南三环的价格趋势已经确定了，在没有大变化的情况下，会随着北京整体房价的涨跌走势运行。除非出现特殊情况，否则走不出独立行情，既不会快速上涨，但也不会贬值。因为大盘的走势，就是有众多的普通居住区价格所决定的，这里就是大盘的标准趋势。
6、 所以，南三环的房子当然可以投资，没有脱离大盘而贬值的可能。至少在5年之内，这里不会有什么变化，就是正常的走势。如果南四环外建设起大型的产业区，比如分钟寺一带尚未开发的区域，那南部的增幅很可能还超过北部呢。只不过这种走势无法由自己决定，只能看周边地块的发展情况。
提问2：
章哥你好，谢谢上次的指导。现在看了几处房子，纠结一个问题，就是是否买电梯楼。另外考虑到孩子将来出生，学区是不是也应该先准备下来。但又害怕制度改革，买早了会到时候用不上。很纠结，请问您怎么看？
回答2：
1、 是否买电梯楼？你所看东三环这片区域都是老小区，带电梯的本来就很少。说实话，这种老小区的电梯楼，还不如不带呢。因为电梯的寿命一般就是15年，最多不超过25年就必须更换。这些老楼都20年以上了，电梯按说早就应该更换。可是这资金如何解决就成了大问题。
总之，在老楼里，如果电梯的更换资金解决不了，那还不如不带电梯的呢，省的闹心。
2、 你的孩子还没有出生，现在考虑学区问题是太早了。北京各个区，甚至各个学区的以至于优质小学的招生政策，每年都会修改，谁也不知道第二年会变成什么样。
一般来说，具体指标和招生比例上短时间内不会做太大的修改，但7年下来这积累起来也不小。而且，就像前几天的西城区430新政那样，一下做了大改革，很多学区房都因此受损。
当然，提前买下，就算是制度改革也不会受到大的影响，但这谁也不敢保证，更不敢保证各种内部调整不会影响到学位。所以，尽量还是在孩子入学的前两年再考虑学区吧，这样更保险。
3、 再者，学区房之所以价高，就是因为有学区溢价，那如果在几年都用不上的话也相当于资金闲置，并不划算。
4、 建议现在不用考虑学区问题，先解决居住改善，过5年之后可以再置换，反正怎么都是二套的资格。
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