luda 今年市长/市场限制频繁，房地产之间分化加剧，南京房地产市场进入了新的元年。
全国多个城市对二手房开始出狠手，深圳不少豪宅小区房价直接打7折，不少二手房都变得如履薄冰。
但偏偏在这样的低谷期市场，南京还有一批小区房价逆势上涨。
*以上统计仅供参考，如有补充欢迎在评论区留言
大浪淘沙沉者为金，风卷残云胜者为王。
今年在密集的调控下，南京市场上依然有这么一批小区逆势而上，最高1年涨超1万/㎡，惹人关注。
而这10个房价最坚挺的小区，基本都集中在河西南、河西中、江心洲、南部新城，换言之，这几个板块更值得买。
TOP1【苏宁睿城】
苏宁睿城的受欢迎程度，可以从苏宁檀悦上窥得一角。
2020年8月31日，苏宁檀悦在南京国际博览中心进行开盘，首次推出324套房源，共有5002组人参与了摇号，项目对南苑1、3、4、5、6、7号楼摇号开盘，中签率为6.48%。
2020年9月28日，加推了南苑2、8、9、10号楼，总房源数220套，有2868组参与了摇号，中签率为7.67%。
2020年10月25日，楼盘主要加推了北苑4、5、6、7、8、9号楼，有348套房源，其中2253组参与了摇号开盘，中签率达到了15.45%。
总结下来，苏宁檀悦的河西地段+双学区预期+强烈的倒挂是其火爆的客观原因。
项目前期的住宅则是苏宁睿城。
苏宁睿城首开时间为2009年12月，当时开盘价格不到20000元/㎡。
1年前，苏宁檀悦的二手房已67554元/㎡，这还是有新房可以”抢客户“的时候，如今二手房迅速上扬，已逼近8万/㎡。
苏宁睿城周边生活配套较为丰富，毗邻滨江风光带，区域优越，连接龙江生活区、江东城市商业中心，并且小区为双学区。
苏宁睿城共16栋高层，2264户，容积率为3，绿化率为36%。小区物业公司为深圳莲花物业，物业费为1.9元/㎡/月。
整个小区内绿化做的不错，入口处即可看到两边绿茵茵的枝叶长得很茂盛。
小区临近集庆门大街（2号线）、绿博园（10号线），附近有南京市科睿小学、南京市陶行知小学。
TOP2【佳和园】
这是南京市场上堪称神级的安置房小区，凭借着科睿+汇文双学区优势，房价正在偷偷上扬，而小面积户型更是孕育高单价的沃土，价格一再刷新我们的认知。
在官方指导价上，这个安置房小区只有约2.07万/㎡，而多出的5万/㎡则是学区真正的价值。
据经纪人透露，佳和园的买家基本都只为买一个学区，而小户型总价低单价高，是抢手货。
但学区到底是政策下的产物，一旦脱离入学政策，高价学区房将一下子打回原形，回归房子本身的价值。
尤其是今年中央多次强调「防止以学区房等名义炒作房价」后，不少热点城市纷纷出手打压妖魔化的学区房，这对于很多单凭学区优势而火热的小区来说，必然是一次重大打击。
当然，这并非要彻底打死楼市，而从长线布局上压制房价过快上涨，拒绝高房价抑制消费、抑制生育，挤压实体经济。
TOP3【海玥名都】
海玥名都位于寸土寸金的河西中部，较新的房龄加上本身交付品质优越，使得海玥名都的价格居高不下。
实际上，因链家中介费较高，使得类似的千万级豪宅真正的成交记录并不多，但我们依然能在少量的成交案例身上发现苗头。
早在去年4月份，海玥名都就成交了一套163.66㎡的三室房源，成交总价1250万，折合单价高达7.6万/㎡。
今年初，一套海玥名都以8.32万/㎡的价格成交，刷爆朋友圈：一套183.65㎡大户型，总价1528万成交（含车位），单价达到8.32万/㎡。
海玥名都作为河西中部的明星小区，几次开盘情况就说明问题。
2018年6月，海玥名都推出最后的306套房，均价4.5万/㎡，首付8成起，4907组买房人报名，中签率5.8%。
毫无疑问，开盘当天迅速卖光。
像这样定位高端改善的房子，随着时间推移，当初的投资客早已迅速套现让自住客接盘，整个小区的换房频次也会比较低，但这样的房子往往是：不鸣则已一鸣惊人。
基本上，我们可以总结出：这些逆市上扬的小区，在小区品质、地段、学区这3大要素面前，至少有2个元素完整占到。
目前，在一些主流二手房网站上，排除一些隐藏显示的房源，挂出的二手房房源量就已超11万。
据南京网上房地产统计，截止目前（2021年8月11日）南京全市二手房成交约8万套。
按照平均1个月消化1万套的速度，南京目前的二手房库存量大概能消化近1年时间。
如今的市场背景下，绝大多数小区不再随随便便就能有明显涨幅，而是维持着每年涨1-2k一平米的基本面，或是干脆躺平，甚至有的还出现阴跌现象。
和大家所看到的那样，在南京，除了名校学区的老破小，一般流通率较高的都是10年以内的次新房。
据筛选，房龄10年以内的次新房只有3.6万套，占比只有总量的三分之一。
对比一下南京年均13万人口（七普与六普10年对比）的流入，次新房的供应量其实并不多，这也很容易造成河西、南部新城等热门区域的次新房成交价屡次被刷新。
与此同时，一些房龄不占优势，板块没有太多未来想象空间的房子，将持续躺平。
市场的分化，会一直存在。
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