luda 房租老了！建筑物被毁坏了！户型小！
旧的到底是什么神的存在？
它给我们的印象一般是主城区的户型奇葩老房子、住宅改造或职工房、安置室等。
建筑年代久远，基本没有电梯，没有物业管理，没有停车位，小区的周围环境比较差。在房地产市场不断更新换代的情况下，老破小在高楼林立中，显得尤为特殊。但就是这样的老破小，为什么还有人买？
想必上周的天价“学区房”“盛况”还历历在目，能让老破小如此受关注的只有一个原因：学区溢价。
1、400米的距离，房价相差4万/平！
此前笔者写过一篇有关城中宝地数十年未开发，如今沦为临时停车场的报道，引起网友关注。➱紫合国际广场拿地11年未动工！城中优质地块沦为停车场，独家回应来了
本周笔者再次实探发现紫合国际广场项目进度缓慢，至今还没有实际性施工建设。据项目总工程师透露还得过一段时间，我们也会保持关注。
项目位于主城中位置，旁边以老旧小区居多，笔者实地跑盘发现有小区之间相隔仅400米，房价的差距竟高达4万/平！
果真应了那句：老破小也分三六九等，这就是命！
紫合国际广场旁边的小区有游府新村、蔡家花园、东白菜园、都市名园等，通过查询链家二手房发现：看起来毫不起眼的老小区并没有那么简单。就算相距不过400米，房价悬殊显而易见！
游府新村与蔡家花园二手房挂牌均价高达6-8万/平，而东白菜园、都市名园挂牌均价在4万/平以下。
游府新村最近两套二手房成交成绩也十分显眼：周期短，单价高！
52.38㎡ 两室一厅
成交总价：400万
均价：76366元/平
成交周期：69天
40.07㎡ 一室一厅
成交总价：335万
均价：83604元/平
成交周期：28天
链家成交记录截图
蔡家花园近半年无成交记录（仅链家网，其他平台不包含），上一套成交是在去年3月。房源上线仅5天秒成交，单价高达63451元/平。有意思的是，挂牌总价455万，成交总价没降反加4万，买家也是很干脆。
链家成交记录截图
东白菜园在链家上显示一周内成交了3套，均价在3.3万/平左右，建筑面积基本在50平米左右，总价不到170万。
链家成交记录截图
都市名园在链家上近两年无成交记录，据中介介绍主要是因为面积大总价高，在同样的学区情况下，买房人宁愿选择小户型低总价，达到同样的目的。
链家挂牌房源信息
2、房价悬殊的背后：学区在“作祟”
“甩一条街”差的不是一点点。
游府新村与蔡家花园之所以“高房一等”，背后是学区在撑腰：游府西街小学+钟英中学，很强势。
一街之隔的东白菜园、都市名园为五老村小学+三中文昌校区施教区。
在5月南京30所学校学区房房价排名中：
游府西街小学均价76453元/平，排在第4，稳居学区房第一大梯队。
实景图
五老村小学均价34813元/平，排全市第25，位于第三大梯队。
实景图
学校的差别，直接影响房价。
反过来，房价也在一定程度上直观地体现出学校优劣。
图片来源见水印
再来看看中学的差别，在2018年公办初中中考均分排名中，钟英中学以583的总平均分排到全市第七、秦淮区最佳成绩。
在这份前14的排名表中未见三中的身影，中介也直言不讳：三中文昌校区一般化。
实景图
从学区来看，游府西街小学+钟英中学赢了，强势为“老破小”加持！
3、实探“老破小”，竟有一点惊喜
游府西街小学南门正对游府新村，正逢放学时间，校区门口聚集了不少接孩子放学的家长。
开放式的大门，并不需要门禁卡或登记访客信息便能随意进出。
小区内部地面坑洼不平，有雨后积水。小道两旁车辆无秩序停放，老小区通病。
一楼的边边角角，有业主直接圈起了小菜园，西红柿、南瓜、丝瓜已经结出了果实。看来“私家小菜园”的形成不是一天两天，邻居们都已习以为常。
跑盘时碰到前来看房的意向买房人，在中介的带领下正在打量小区环境。直言也是因为游小（游府西街小学），图个上学方便。
游府新村建筑年代远在1992年，至今已有27年房龄。物业费十分友好，仅0.5元/平/月。
笔者在小区内部转了一圈发现，虽然建筑比较老旧，但是整体还是比较干净，小区内老人们散步、下棋，生活氛围还是不错的。
有业主重新装饰了一下门口的小院子，花鸟虫鱼，别有洞天，为老小区带来一丝惊喜。
蔡家花园于1979年建成，年代久远，物业费低至0.3元/平/月。
小区仅9栋305户，但是每户户型差距很大，从28-163㎡，以40-65㎡居多，也是二手房成交记录里最多的户型。
随后向东400米来到东白菜园小区，扑面而来的年代感溢出屏幕。
小区1988年建成，至今已31年。规划建有45栋约1002户，小区体量不小，但是缺乏专业物业统筹管理。整体感受只能蹦出三个字：脏、乱、差。
错综复杂的电线暴露在室外；共享单车、电瓶车、小汽车杂乱无序停放；垃圾随处可见；小区内基本无绿化......
“老破小”在这里被展现得淋漓尽致......
4、中介：城中+学区才是硬道理
学区房周边必有房产中介公司。文昌巷百米之内分布着链家、我爱我家、德佑等多家同行。
在同中介交谈中发现，作为房产一线工作者，他们每天在同客户打交道的过程中，对周边市场已有深刻的总结:
1. 考虑品质、环境压根就不会来这边看房的。绝大部分来买房的都是为了上学，对老小区已经有心理接受预期；上学和价格才是主要影响成交的因素。
2.40-60㎡偏小户型最吃香，总价低，成交率高；
3. 游小+钟英，认可度自然更高，所以距离这么近的几个小区之间是单价近4万和房价近8万的差距，赤裸裸的两倍暴击。（说到这里，中介也无奈地笑了......）
4. 近新街口、大行宫、西安门，主城交通方便。租房市场也还可以，一般40㎡的两室租金在3000元/月以上。
写在最后：
“老破小”的学区溢价在今后还会持续存在，但是，不建议一般人去投资学区房，因为学区范围以及政策，也会发生变动，投资风险较大。比如河西曾出现过优质学区重新划分，还有像北京多校划片等情况，都会让学区变得不确定。
各个地方情况不同，虽不会“一蹴而就”，但渐进式改革还在继续。购买学区房需谨慎，理性看待“天价学区房”，说不定一不小心就砸手里了。
一位对南京教育长期观察的媒体资深人士王先生表示，当大家在惊叹高价“学区房”的时候，更应该关注这些优质学区里的小学究竟有哪些值得学习的地方。
“这些优质的小学，尤其是鼓楼区重点名校，实际上自一年级起，老师就给孩子明确了要以南外、玄外、郑外、秦外等民办初中为目标，并要求家长怎么做。”王先生说，这些学校孩子付出的辛苦是其他学校的人难以想象的。
王先生表示，孩子们从小就养成良好的学习习惯，再加上老师们的辅导与点拨，还有整个家庭有意识地去配合和督促孩子的学习。“这是优质学校非常值得一般学校以及家庭学习的地方。”王先生说道。
南京师范大学教授王宁曾表示，要破解学区房，破解“择校热”，核心是择名师。让师资流动起来，是实现教育均衡、破除择校之风的关键。
据了解，在今年的《政府工作报告》中，南京明确了要用政策手段推进教育优质均衡发展，要优化教育规划布局，鼓励优质资源向新区、郊区、保障房片区辐射，加强薄弱地区教育资源配置。
数据显示，近5年来，南京市义务教育学校教师和校长交流共计12779人，每年实际参加交流教师数占符合交流条件的教师数的15%以上，名师流动成了家常便饭。南京市教育部门表示，会努力做好“优质均衡”文章，让孩子们家门口上好学，把教育办得处处都是学区房。
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