luda 1
最近，一些开发商高价拿地的热情正在熊熊燃烧。
不久前，上海徐汇滨江地块为310.5亿韩元，香港占据了土地。
创造了历史，成为全国总价地王。此前全国总价地王是在深圳，总价310亿元。
几乎同时，绿城在北京砸了144亿，只拿了3块地，分别在昌平、通州和大兴，竞拍都很激烈，溢价率都很高，在北京市场很少见。
除了北京、上海外，全国其他城市也掀起了土拍热浪。
其中，杭州、宁波等多个地块竞拍轮次都在20轮以上。
宁波低塘街道低塘村地块，竞拍时间超4小时，出价110次，最终总价21041万元，溢价率48.8%。
杭州钱塘新区临江地块，挂牌期间竞价到溢价率16.5%，7轮便封顶，经过22轮报价，最终成交溢价率29.66%。
成都双流华府地块，多家开发商竞拍，最终由华兴溢价49%竞得，楼面价创下双流区第二高的纪录。
更有甚者，温州一幅土地，竞拍9个小时、叫价400多轮才分出胜负。
但其实，现在拿下的这些高价地，都是在赌博。
2
近几年，高价地的日子并不好过。
特别是那些曾经意气风发的高价地王项目，如今只能被按在地上摩擦。
据统计，厦门和上海地王有半数亏损，北京和杭州地王有七成亏损。
杭州某地王项目，周边房价3.9万，拿地楼面价4.07万，即使首次开盘价为4.95万，也是卖一套，亏一套。
厦门很多拿了地王的开发商，多在亏本甩卖房子，其中包括了万科、融创等知名开发商。
显然，地王亏损的，绝不只有以上几个城市。
2016年，合肥土拍相当激烈，拍得32个地王，平均溢价率266%。
然而，2016年拿下合肥地王的开发商，很多至今都没解套。
最典型的就是开发商文一集团，2016年横扫合肥土拍市场，最大的一笔，是合肥滨湖总价地王，竞价百轮，溢价率超过400%，把合肥总价地王记录提高了30亿元。
当时这块地王楼面价接近2万，按正常售价，起码要卖3万以上才能回本。但，这个体量巨大的项目在2017年首开之后，目前售价依然徘徊在2.2万-2.35万之间，只亏不赚。
深圳龙华的金茂府，是2016年的龙华地王，当年力压群雄，何等风光。
当时金茂拿地的价格跟周边楼盘售价差不多。因拿地价格过高，就只能以更高价出售，导致的最终结果就是，拉长了去化周期，开盘整体去化还不到30%。
楼市上行期，地王道尽楼市风光，楼市静默期，地王一个比一个惨。
既然亏损，等一等，有希望吗？
南京2016年的河西地王，楼面价4.52万，没有等来南京房价破7万，却等来了河西限价3.5万还带装修，迟迟难以入市。
泰禾2015年的深圳地王，楼面价7.99万，至今未有明确入市时间，苦熬4年多，仍未能出头。
再往前追溯，越秀2013年在广州拿下的南洲路地王，直到2019年10月才正式开盘，历时76个月，6年多的时间。
更惨的是时代中国2017年在广州拿下的海珠区石岗路江景地块，楼面价高达5.5万，迟迟不能入市。原因很简单，旁边项目售价6万起，面包价只比面粉价贵5000。
地王，在拿地的那一刻，就注定是一场豪赌。
当年高价抢夺的那些地王，如今的归途无非是亏本入市、漫长等待、割肉转手、资金链断裂。
全国范围内，2017年，克而瑞监控的50个地王，12个严重亏损、18个面临亏损、4个处于微亏。
2018年、2019年，依旧如此。
3
也许，2020年，疫情影响下，高价地会更难。
一方面，市场会受到影响。
二手房往往受政策干扰最少，最能反映市场的真实现状。
以最典型的上海为例，据统计，2月10日各大中介陆续开门营业后，2月11日当天，就有全市超过100套房源，下调价格。
其中跌幅最大的一套住宅，总价不过300万左右，直接下调了47万。
更有之前挂牌2300万的房子，直接下调了290万。
当然，这样的调价相比市场最冷的时候，未必算多大诚意。
但，市场信心很重要，出现这样的情况，对高价盘来说，是极不友好的。
另一方面，地价会受到影响。
尽管最近这段时间陆续出现几波土拍热潮，但大部分地块的成交价是有明显下滑的。
以郑州为例，开年之初，位于经开滨河国际新城核心区的23号地，被中交集团拿下，楼面价只有8211，而周边同类楼盘拿地时的楼面价动辄过万。
这让周边的高价地怎么卖？
更有意思的是，同处经开滨河核心区的22号地也被中交以底价拿下，楼面价只有7524，比23号地价更低！
不仅仅是郑州，杭州近期成交的三块地楼面价比周边同类地块也有明显下滑。
而北京虽然楼面价没有明显下滑，但有两块地都不限价，盈利空间更大，拿地价格也更划算。
注：图片来源于克而瑞地产研究
疫情影响下，低价地不断涌现，这让旁边的高价地，甚至地王项目，难上加难！
4
最近这几波高价地小高潮的出现，无疑都是在赌博。
疫情能快速缓解的话，就获得了优质地块。
但如果疫情影响持续，很可能就是跌下泥潭。
对于处境艰难的开发商来说，行情不好的时候，不拿地就意味着等死，拿地或许还能赌一把。
拥有央企国企身份的开发商，已经冲在了前面。
同时，从侧面来看，开发商还愿意拿地砸钱，说明整个楼市的未来是被看好的。
如果未来政策稍微有点空间，那么按照目前这批土地的入市时间，基本都要到今年10月份以后入市，可能会出现一波以价换量的小高峰。
所以，如果你刚好有购房需求，今年是个机会。
但，买地王项目，一定要谨慎，谨慎，再谨慎。
未来，地王可能折戟。
比高位站岗更可怕的，是你可能买到有史以来质量最差的房子！