luda 对于开发商和购房者来说，市场越来越严格和紧张，大家似乎都不容易。
最近，就有多家开发商因拿地难、拿地贵、不赚钱集体吐槽，甚至有的开发商更是直接喊话，除了房价稳定，也希望地价稳定！购房者就更不用说了，在严厉打击炒房行为的同时，刚需和改善型购房者也被无辜伤及。01
楼市现奇观：“限涨令”与“限跌令”并存
过去我们也说过，虽然购房者觉得越来越难，开发商也认为拿地越来越不容易，但是调控政策的主基调是在房子是用来住的不是用来炒的这个定位之下，不会改变，毕竟那个大家普遍都好混日子的时代过去了，而一切的努力也都是为了将来市场环境的净化。
如今的全国房地产市场再也不是一道汤的时代，而是严重分化的趋势。一线城市和热点二线城市与三四线城市呈现出泾渭分明的发展态势，已经无关房价的短期涨与跌。
你会发现一种奇观，在很多城市纷纷出台政策意在对房价“限涨”的时候，也有一些城市因为“限跌令”迅速蹿红，似乎显得有点格格不入，比如前段时间的岳阳，不过这也正反映了市场的严重分化。
所以，判断房地产市场变得越来越难，因为需要考量的因素也越来越多。现在又有一座城市的反应让大家有点丈二和尚摸不着头脑。
02
长春恢复首套房首付比例至20%？
近日，网上盛传一张图片，涉及长春房地产市场调控的建议内容。甚至还有鼻子有眼的说是长十四条。最重要的是，类似于“首套房首付比例恢复至20%”的建议，一下搅动了长春楼市，同时也引发了全国购房者的无限遐想和大讨论。
这会是真的吗？毕竟如果成真，这在全国可能是独一份儿呢。因为去年9月23日，长春市楼市调控刚刚升级，其中规定首套首付比例不低于30%，二套不低于40%，同时不予发放第三套及以上商品住房贷款。还不到一年，又要降回原来的首付比例？
尽管有媒体报道称，主管部门表示长春将出台类似新政的消息不实，这就是开发商的一份“建议”。但我知道，虽然辟谣了，但是关于长春这种城市的大讨论还是会继续延续。因为长春也算是一类典型。
我们可以回头看一下长春楼市的表现。你就不难理解，调控刚刚发布一年，就有可能要面临救市的政策出台了，虽然不一定，但是这种呼声和愿望是客观存在的。
还记得岳阳前段时间限制房价最多下跌15%的政策指令吧，或许你就能理解更早些时候长春发布的一个政策。
我特意在长春市住房保障和房屋管理局官网查看了7月13日发布的《关于规范房地产市场秩序、稳定市场预期的通告》，文章在第三条内容中特别强调表示，允许企业合理下调价格，但不得采取虚标价格炒作打折促销噱头，返本销售或变相返本销售等违法违规行为。
最重要的一句很亮眼，“不得低于九折销售”更是让人不得不多想，看来这是要防止房价出现大跌了。防止房价大跌是没有任何错的，只是舆论可能就解读得五花八门了。
新房备案价不得低于90%的规定，难免不让人联想到防止房价下跌10%，这是长春做的预案。
就现在的情况判断，“首套房首付比例恢复至20%”是众多购房者特别是刚需改善型购房者们最乐见其成的，但现在看基本上不太可能，这与当前国家政策不符，恐怕很难有城市敢冒这个险。
03
经济日报为“限跌令”定调
实际上，这一点都不奇怪。房住不炒没变，所以大基调也不会变。个别城市可以因城施策，需要限制房价上涨的就限制房价上涨，该限制房价大跌的就限制房价大跌，但可没说不允许房价不能跌。
近日，经济日报表示，促进房地产市场健康发展，稳是主基调，大涨不是稳，大跌更不是稳。一旦房价过快下跌，可能给整个经济社会带来巨大影响，同样会给楼市带来很大问题。
只是每个城市对房价跌幅的忍耐是不一样的。
大家可以看长春二手房房价基本上在1万出头，很多都在7-8000左右，作为一个二线城市，也是吉林的省会城市，更是东北的地理中心，近些年来楼市表现是相当活跃的。
客观地说，东北普遍不像过去，但这些年长春经济发展快速，在东北地区中表现十分亮眼，人口增长相对稳定，对于楼市的发展起到了支撑作用。所以去年也迎来了所谓的最严调控。
2020年长春全年GDP总量为6500亿元， 在东北的3个省会城市中排名第1。从增速来看，经济总量比上年增长3.5% ，增速稳居东北四市首位。
从人口数据来看，长春人口相对稳定，处于缓慢增长中。2017年末，长春全市户籍总人口为748.9万。到了2019年末，全市户籍总人口为753.8万。和东北大多城市相比，长春的人口吸引力还是比较强的，作为人口净流入省会城市，长期来看住房需求量还是很大的。
04
长春楼市迎来回暖拐点？早有信号
在严厉调控的一年里，长春楼市确实经历了不寻常的一年，但是另一个信息或许透露着另一种风向。
据《吉林日报》报道称，8月19日吉林省研究1至7月份全省经济运行情况。其中提到，“科学调控房地产市场，鼓励农民进城购房，切实满足群众住房刚性需求和改善性需求，严禁以学区房等名义炒房。”
虽然话不多，但是信息量还是值得咂摸的。
平稳健康发展是不变的主题，其中科学调控房地产市场是一个非常辩证的调控思维，其实就是上边提到的，稳是主基调，大涨不是稳，大跌更不是稳。如何科学？既要坚持房住不炒，又要懂得因城施策。
去年房价过快上涨，调控收紧。今年房价有下行压力，那么调控继续收紧的可能性便不大，反而很可能会在政策上有所倾斜。但你放心，绝对不是给投机炒房留活口，已经说了，严禁以学区房等名义炒房。
这就是调控的底线。
最后，对于购房者来说，可能大量农民进城买房将会有政策鼓励，同时，刚性需求和改善性需求购房者应该会有政策上的支持，比如适度调整首套房首付比例和二套首付比例。
总之，从上到下释放的信号是，回暖趋势还是比较明显的。指望过去大涨的想法尽早放弃，如果是刚需和改善购房者，多把精力花在找房和选房上。
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