【后沙峪二手房】机场对于楼市影响几何？没您想的那么大

大兴新机场预计明年开始运营，从2013年发表选址开始，人们对新机场对房价行情的影响越来越关注，与首都机场的对比是不可避免的。今天让我简单分析一下我对这件大好事的看法。

机场建成前

那是2015年的冬天，刚刚学会开车的我，沿着京开高速一路哼着小曲，不知不觉中跨过永定河到了大固安，此行的目的就是去某某城项目拿户型图，车还没挺稳，路边攥着一大把传单，西装笔挺的置业顾问就一拥而上了，我只记住了两句话，“大哥来看房吗”，“大哥看完这个再去看看我们的项目好吗”？

走进售楼处惯例是销售教科班似的话术，“我们这个项目过河就是北京大兴，从这开车到南三环40分钟，还是未来新机场的辐射区，您路过的时候也看到了，进入固安有个建筑，这就是新机场的指挥中心，升值潜力不用我多说您心里也应该有数,现在首付可分期，下周未必是今天这个价了。”

机场运营多年后。。。

2011年4月的顺义马坡，同样是去踩盘，也兼顾着陪朋友选房的任务，基本上把那边当时在售的3-4个项目全都看了个遍。给我留下深刻印象的是，所有置业顾问在给我介绍项目的时候，都弱化机场的内容，如果你不追问机场在哪，距离项目多远，吵不吵之类的问题，甚至可以说是只字不提。然而对规划中的15号线却情有独钟，即使马坡和地铁有6公里的距离，销售仍然微笑着对你说，“我们项目的南侧有地铁，预计今年年底开通，交通非常便利。”

为什么机场建成前后，开发商在售卖房源时，话术会有如此之大的差异？其实很容易理解，买房的时候大家都比较关注房子和周边的想象空间，也就是所谓的配套规划。销售为了促成交，向购房人输出关于房子的附加属性观念，机场规划就是其中的一个加分项，加分项越多，自然而然大家就会产生兴趣；而机场建成了，购房人更关注房子的品质和居住的舒适度，这个时候销售为了促成交，自然而然要规避一些不利因素，机场的噪音影响显然是不愿被提及的。

机场对于房价有影响吗？

1.什么决定房价？

与其说机场对于房价有没有影响，不妨反推，首先聊聊决定房价的因素有哪些？我认为房价对于购房人来说是不可控的，怎么讲呢？玩过股票的人可能会有所了解，金融市场有两种风险，系统风险和非系统风险。

系统风险指的因为政治因素，经济变革，利率调整等不可控因素造成的金融风险；

非系统风险则指因为公司经营管理，投资选择，征信情况等人为可控因素变化带来的风险。

套用到房地产我认为也适用，房产政策，土地供应，银行信贷调整决定未来房价走势，属于不可控的系统风险，而买什么样的房子，挑选地段，户型，楼层等等是我们可控的非系统风险，我们尽量去改变可控制的环节，才能将不可控因素的影响降到最低。很显然，机场的建成与否无法决定房价的走势，但却能一定程度上影响我们的居住舒适度。

如果再分析13年新机场消息公布至今的北京房价，会发现无论顺义还是大兴整体的房价变化幅度在北京的确属于前列，新房土地供应增加，商业配套配建及完善，轨道交通的开通等等因素促使房价提上涨，是否由于机场原因这个还需要继续分析。

数据来源安居客

再来具体看机场附近区域房价的变化情况发现，虽然大兴和顺义整体房价涨幅名列前茅，但机场周边区域的房价放到北京整体市场来看，只能位居榜尾，这其中有区域内房源较少，样本选择有限的原因。但更多可以看到，无论是已经开通运营30年的老机场，还是从公布消息到即将落成使用的新机场，周边房价走势并未随“利好“出现大幅增涨，反而低于市场水平。

数据来源安居客

2.形成规模社区氛围的局限性

5-6年的时间天宫院，黄村，后沙峪，石门等地发生了天翻地覆的变化，土地供应增加，大品牌开发商扎堆建设商品房，以及地铁，商业，医疗，教育资源等不断完善，反观机场周边的发展并没有太大的改变，没有形成太多的生活社区，更多的还是一片荒凉，但这也是可以理解的，毕竟为了安全起见，机场2-3公里范围内不会有住宅房源，10公里范围内更是对建筑的高度做了限制。

这也可以解释为什么司机都爱去机场趴活，到机场有连环单不说，因为绝多大数乘客到达目的地都至少距离机场二三十公里起步，对于司机来说受益是有吸引力的，假设都在机场居住，考虑高速费用和油钱成本，也不会有这么多司机去抢机场的单了。

所以没有形成一定规模的人气生活聚集区，不会对机场周边住宅的房价有直接刺激作用。

3.间接受益的区域影响有限

大兴南部板块天宫院，庞各庄，亦庄，包括顺义的一些区域，被公认为机场的辐射区和间接受益板块。我觉得未来会承接部分在新机场工作人群的居住需求，租金或许会有影响，但和房价并没有太多的关联，理由是从距离来看以上居住区基本到机场都有20公里起步的距离，且形成了自己的成熟商圈及居住氛围，机场的居住需求对房价影响有限，这一点可以参考南四环南苑周边和顺义区域内二手房价格情况，并横向和南四环内及昌平区域价格对比，单价处于劣势，在这不过多赘述。

4.降低居住舒适度

购房过程中噪音影响会对房源的出售价格有一定影响，也就是我们通常说的买房不利因素，打个比方临高速或主路的房子，无论是新房还是二手房，价格和售卖周期都会受到一定影响，要比同小区中间和远离道路的楼栋便宜。

有朋友会说可以把窗户封死，做三层玻璃，常年关着，再安个新风系统，这招固然管用，但是如果将来您考虑为孩子置换学区或改善交易，看房人关注点更多是影响居住的不利因素，这也是为什么我们在远离机场的区域看房的时候，突然看到飞机经过，不由自主的会问销售机场有多远，不会有噪音影响吧？

也会有人说噪音因人而异，睡眠轻就别买机场周边的房子，这个我很赞同，哥们儿从小寒暑假在姥姥家住，旁观就是铁路，照样无惧噪音，该睡睡。但前提一定是长期养成习惯才能适应噪音带来的影响，试问有多少人从小生活在飞机场，火车道，高速边上？在您买房的时候也一定不会首选考虑这样的房子，所以机场对二手房的价格反而会起一个负作用。

5.对交通路网，就业产生积极作用

机场的建立会促使交通路网，轨道快轨的完善，这一点是毋庸置疑的。另外，大兴新机场80%的占地面积在河北廊坊，会为京津冀尤其是环京区域提供更多的就业机会。

为什么在机场附近置业？

当然，我们说了这么多弊端，在当今市场环境中，有没有机场置业的了？答案肯定是有的，工作性质经常出差的人群会考虑机场周边置业，比如企业老板，名人明星，在公司需要经常跑业务开会的职工等等，选择机场周边买房，可以大大缩短工作的通勤时间。

另外，机场的建成，会有大量的岗位招聘需求，促进就业，也会产生部分购房需求。

顺义板块介绍

综合上述需求，如果在机场周边置业，选择顺义无疑是最合适的，无论是在望京，五道口，上地等区域上班，住在这里都是可以考虑的，对比周边昌平区域，这里的人口密度更小，房价也相对低一些，目前顺义二手房均价4万出头，今天就给大家介绍一下地铁15号线沿线有哪些关注度较高的二手房小区。

热门小区点评

1.地铁15号线顺义，石门站

代表小区：万科四季花城，红杉一品，中海国际公馆

小区位置示意图

小区价格

中海国际公馆

中建国际城属于顺义城区最新的二手房小区，2016年建成，如果对小户型感兴趣，可以看看中建国际城，主打70-90平的小户型产品。而二期产品命名为中海国际公馆，是以大户型为主，中海开发，自持物业，市政集中供暖，小区大部分是10层左右的小板楼，1梯2户，86平的南向2居，130平的南北3居，380万起步。

小区实景图

小区地上地下都有车位，大门外围目前停的车也比较多，停车位非常充足，园区内可以看到电动车充电桩。虽然不是人车分流设计，但功能区域清晰好找，垃圾处理区，活动区域，物业办公地点会有牌子标识。从小区环境来看，打理的还是不错的，楼间距目测来看还是比较合适，采光不会有太大问题。

小区环境

缺点：房源未满五，税费较高，小区距离地铁稍微有些远，约2公里距离。

万科四季花城

顺义老城主要指的是顺义区政府附近，地铁石门，顺义两站覆盖的区域，生活配套完善，商业配套有新世界百货，奥莱，国泰，隆华购物中心，医疗有顺义医院，顺义中医院，教育的话，区域内也有多所幼儿园和学校分布。

这边大部分为回迁房和已购公房，新一点的商品房较少，万科四季花城属于顺义城区开发比较早的商品房小区，出北门就是石门地铁站，目测也就100米的距离，东边隔条马路就是奥莱，这个小区也是城区一带体量较大的社区了，43栋楼，2600多户，光户型就有200多种，从60多平的一居到140多的复式，洋房都有，八九十平的2-3居是这个小区的主打户型，纯南和南北通透的房源比较充足，还有4栋东西向的楼，价格略低一些，并且小区是万科的物业，别看已经建成十余年，管理还比较严格，陌生人出入需登记。

小区实景图

缺点：小区为06年的房子，且出房较少，从价格来看，和周边次新中海国际城，红杉一品相比没有太大优势，园区内车位紧张，地上停满了车，部分楼栋不带电梯。

红杉一品

小区位于石门地铁站东南约800米的距离，住总开发的项目，小户型房源较多，60平的南向1居总价300万出头，也有87平的通透2居和89平紧凑3居，总价在330-400万之间，大户型房源主要是112平的大3居和168平的4居。出房较少，单价反而比小户型还要高，总价在550-740万之间。西侧就是刚才介绍的万科四季花城，所以生活配套非常齐全，学校为仓上小学和仁和中学，小区楼间距很大，物业管理相对万科没有那么严格，但是小区环境很好，还带水系，是顺义城区为数不多的人车分流小区。