鲁达 开门见山，很多粉丝朋友关心珠海，但不懂珠海，在投资问题上听亲戚们的话，听朋友的话，听同事们的话，对珠海这个城市的认识停留在“别人的眼睛”上。
互联网时代，大家也都会网上冲浪，有人认为横琴房价被高估，有人认为金湾没人气，也有人认为唐家就是未来的深圳前海……但可能在我们看来刚好是相反的，作为投资者来说，大家拿的是真金白银，对有些家庭来说是没有试错机会的。
下面，我将跟大家分享一下珠海的买房投资逻辑，欢迎私信交流。
1/
先来看行政区化。
珠海是百岛之市，传统区划分为四块，斗门区、金湾区、香洲区以及横琴自贸区。中山的坦洲、三乡两镇从中间插进来，加上西江穿城，造成珠海被明显分为东区和西区。
虽然珠海和深圳在1980年同时被设立成为经济特区，但90年代其他兄弟城市都在发力加工业，“家家起火，户户冒烟 ”的时代，珠海高冷的以高标准筛选“三来一补”企业，一直坚持保护生态环境，错失了人口红利和早期快车道的资本积累，才会有今天的“宜居城市”的美名。
所以珠海的经济体量总体比较小，过去老城区在香洲，配套发展比较成熟，又因为连接东西两区的只有珠海大道，交通阻断，能外溢到西区的几乎为零，也就造成了东强西弱的一个局面。
今时不同往日，珠海的交通格局干线正在被拉伸，投资这件事上，也不能用过去的眼光衡量，我将从三个逻辑层面跟大家介绍珠海投资。
2/
顶层制度逻辑。
珠海最顶级的区域就是横琴自贸区，珠海的发展看横琴。
就在今年4月20日，澳门特首贺一诚还在施政报告里面说，“希望横琴成为第二个澳门”，这一切还得从澳门的困境中说起。
众所周知，澳门是中国最富有的城市，也是中国人口密度最高的城市，数据显示，澳门的人均GDP为8.64万美元（约为60.3万元），这个水平位于全球第二；人口密度为2万人/平方公里，等同于深圳+广州+佛山+珠海四个城市的人口，全部生活在深圳，想想多可怕。
澳门是赌城，以博彩业为主，最高时候占澳门GDP的60%，与之相对的是，澳门的产业结构单一，比如会展业、文化创意产业占比甚少。
澳门想要改变这个现状，实现多元化的发展，就得首先解决土地不够用的难题。从1912年开始，澳门一直在填海造地，从最早的11.6平方公里到今天的32.8平方公里，成本太高、耗时过久，所以澳门把眼光投向了距离它仅有187米的横琴。
横琴土地面积106.46平方公里，是澳门的三倍，而且也是处于开发阶段，对于澳门来说，无论是地理位置还是发展状况，都是澳门改变困境的不二之选。
而珠海横琴缺什么，一缺资本、二缺金融制度的衔接，这也是澳门有的。毫无疑问，这是取长补短、互通有无的的最佳组合！
回过头来再看，横琴自贸区被定位为“一国两制”下探索粤港澳合作新模式的示范区、国家战略，意义非浅。
今年的8月18日，横琴新口岸正式投入使用，“合作查验、一次放行”的通关模式，对于未来琴澳两地的产业落地，发展“跨境结算”、生物医疗、新兴产业等，都打通了基础条件。
投资横琴的人，一定是奔着顶层制度去的，明白这个逻辑之后，就不会只看“现阶段没有人气”，“房价高”。
3/
交通逻辑。
珠海是百岛之市，靠着桥梁、快线和隧道联通互动，今年开通了城铁，远期有地铁，这些是珠海人生活与经济的主要通道。
这个部分主要讲“城铁”与“六横十纵”。
今年8月18日，珠机城际轨道一期珠海站至长隆段，改变了珠海“地无寸铁”的格局。
未来二期会接轨长隆到金湾机场段；已经开通的这段，珠海站可以换乘高铁、动车，前往湾区多个城市，未来也会和广州18号地铁线接驳；横琴站预留了对接澳门轻轨的位置，也是为珠海赋能的过程；
可以说，珠机城轨的开通，带来生产要素的流通，可能产生的影响可以概括为：
1.靠近轨道交通的项目更贵，地段优势增加，不论新房还是二手房；
2.引导人口走向，有聚合效应，人流带来的商业价值，会使商业、生活配套更集中；
3.市民通勤时间变短，提高城市的运营效率；
4.和周边城市的互动更方便，对珠海而言，直接提高了和港澳的互动；
5.带动延线区域租金的波动调整，房租、办公室租金、商铺租金等；
未来二期正式运营后，对金湾的影响同理。
如果说珠机城轨是动脉，那么“六横十纵”就是经络。
六横，即伶仃洋通道及其西延线、西部沿海高速、香海大桥及其西延线、珠海大道、港珠澳大桥及其西延线（洪鹤大桥）、金海大桥—金海路—金港大桥。
十纵，即高栏港高速、高栏港快线、机场高速、机场北路、机场东路—白蕉路、江珠高速、广珠西线高速、横琴第三通道、金琴快线—南湾大道—环岛东路、兴业路快线。
六横十纵将珠海的骨架撑了起来，最重要的是，打破了行政区域之间的壁垒，以往沟通东西两区的只有珠海大道，导致西区长期不受关注，如今，香海大桥、洪鹤大桥、金海大桥以及珠海隧道会扭转乾坤，打破桎梏。
尤其今年年底将要开通洪鹤大桥，通车后从金湾航空新城前往香洲只需15分钟车程，联通金湾和香洲、横琴三个区域，洪鹤大桥也是港珠澳大桥的延长线，直达香港机场，堪称黄金要道，这对港澳的资金、人才、技术“西进”打好了基础。
另外，金湾机场客流量在2018年就突破了1000万，跟其他几座湾区城市比较，东莞、中山、江门没有自己的机场，佛山、惠州的吞吐量不足珠海的零头。最主要的是，珠海的机场升级改造2023年完成，到时候能满足年旅客吞吐量2750万人次水平，而更厉害的是没有“空域的限制”，航班直接从海上起飞。
除此之外，珠海航展是世界五大最具国际影响力的航展之一，带来的高级生产要素的流通也是不容小觑。
综合城轨和桥梁、快线的布局和利好兑现，可以发现当前zf着重发展横琴和金湾两大区域，打造新的城市副中心，与之相对应的，背后也是产业的兴起和房价的攀升。
4/
新区逻辑。
珠海的人群集中在东区香洲和西区斗门，这点可以用百度地图的热力图看到。
香洲不用多讲，斗门自宋朝就有，以前还划分给佛山过，后来才归珠海，2001年挂牌成立珠海市斗门区，有一定的沉淀和基础。
金湾以前都是以镇为主，也是2001年开始设区，面积比较大，也没有自己核心的城区，所以2013年新建的航空新城成为了金湾最核心的区域。
交通干线的利好拉伸了珠海整体的格局，投资当中去评估新区的崛起，可以把唐家高新区、横琴自贸区、金湾航空新城都看成新区。
唐家高新区，自1992年成立，是全国54个国家级高新区之一。
唐家高新区能有一定的预期，主要是基于：
1.高新园区，有产业集聚，比如软件集成电路设计（金山、远光）、移动互联网（魅族科技、奇安信）、ABB机器人、云洲智能、罗西尼等；
2.高校，中山大学珠海校区、北京师范大学珠海分校、北京理工大学珠海学院等，大约有4万左右的学生；
3.深珠通道（远期规划）
横琴自贸区2015年挂牌成立，是“一国两制”的交汇点和“内外辐射”的结合部，前面我也提到了它的特殊之处，对于横琴的预期主要是基于：
1.制度，一岛两制，与港澳优势互补，基于宽松的环境可以探索更多的金融方面的创新；
2.产业丰富，七大产业，金融服务（多币种、跨境结算）、旅游休闲、商务服务、中医保健（粤澳合作中医药产业园）、科教研发（云计算、大数据）、高新技术和文化创意产业（物联网芯片、星光中国芯物联网工程一期、丽新星艺文创天地）
3.稀缺，横琴可开发面积30平方公里，住宅仅占8%，其中还出让部分给到澳门建设新街坊，住宅非常稀缺。
金湾航空新城的逻辑就不一样了，整个金湾447.6万平方千米，最核心的商业、学校资源都集中在航空新城片区，整个航空新城面积3.54万平方公里，以居住、办公、商业为主，是商贸金融、企业总部综合服务中心。
也就是说，航空新城未来是整个金湾片区的蛋黄区，高端人群也都会聚集在这里。
具体来看，金湾区域主要发力西部临空制造和临港制造，目前已形成航空航天、生物医药、新能源和精密制造构成的“3+1”产业结构。
截至2019年底，金湾有106个国家、省、市级技术中心、超过290家高新技术企业。到2020年，金湾高新技术企业预计有320家。
医药方面知名的就更多了，比如康德莱国际医疗产业园、丽珠、联邦、亿邦、金鸿、润都、汤臣倍健等120余家知名医药企业，以及倍健科技、医凯科技、迪尔生物等全产业链；
航空方面，中航通飞、翔翼、利捷航空等航空类要素项目，通用飞机制造、飞行培训、航空零部件制造、无人机研发生产，我国自主研制的首款大型水陆两栖飞机——“鲲龙”AG600，正是在位于金湾区的珠海航空产业园总装下线的。
其他方面我会专门出一篇讲金湾的产业布局，这里不再赘述。
金湾航空新城是新加坡规划之父——刘太格等专家参与城市设计，配备有市民艺术中心、华发国际商务中心、公共文化中心和产业服务中心、华发商都等高端配套，可以满足在金湾工作生活的人群以及商业旅行人士，各大知名房企也都纷纷进场，未来可期。
这三大新区相对来说，都有自己的产业发展重心，唐家发展比较久，产业更为成熟；横琴更多以金融为主，谋求琴澳共同发展；金湾的产业比较重，也比较分散，这也跟金湾区域比较大有一定的关系。
5/
总结。
通过以上分析，我从顶层制度、轨道交通、新区发展三个逻辑给大家梳理了一下当下珠海市场比较受认可的三个片区，从投资的角度出发，我是这么排序的：
金湾航空新城〉横琴自贸区〉唐家高新区
原因很简单，去年我们带粉丝投资横琴，还有4万左右的价格，今年基本上都是5字头，价格已经高涨许多，资金要求升高了不少，而且在售纯住宅项目所剩不多，以大户型为主，对于购房资格也有非常高标准的要求；
而金湾、唐家是不限购的区域，目前航空新城和唐家北围均价在2.4-2.7万左右，金湾还有部分项目160万+就可以上车，基于看得见的利好更实在，我认为金湾航空新城是个不错的标的。
洪鹤大桥
总的来说，横琴和航空新城的配套更全面一些，都是先做好配套，再吸引人才入驻的模式，唐家的规划很多，目前生活配套相对缺失了一些；
对于珠海这座城市来说，个人认为，金湾才是珠海发展的重中之重，亲儿子，一座城市的起飞不能光依靠外在的因素，就好比说唐家距离前海多近，距离广州多近，但这些影响不都只针对唐家，并不可能独占，所以不要过度放大，还是更应该立足长远壮大自己为主。
横琴具有特殊性，也可以说是和珠海市平起平坐，更要有担当一些，肩负“一国两制”示范区的重任，不能用现在的眼光去评判，毕竟这是顶层意志，对于助推人民币走向国际化也有重要的探索意义。
如果是从自住的角度出发，买哪里都没所谓，自己住着方便都可以，再结合实际需求，比如学区等出发即可；但如果是用来投资的，还要看这笔资金的投资回报率，对板块的预期能达到多少，为什么有这个判断，这些都是深层次的。