鲁达 导游指南：“我们看到的火爆其实是二手叠加的需求。”业内人士直言新房有多热，二手有多冷，去除彼此的长度。
在某种程度上，有钱和社保高分有一定的关系。张晨表示，“即使是1980年出生，2003年23岁正常大学毕业，工作要非常顺利才能实现社保满分。”换句话说，那些有分有钱的“社保巨子”大多为60、70后，且这个阶层大多已实现财务自由。（文/解红娟 编辑/马媛媛）上海改善型购房者正在参加一场总额超400亿元的“打新”游戏。
观察者网了解到，上海第五批次共57个新盘入市，合计房源15206套。其中，均价超10万元的改善型项目有15个，房源总价值约400亿元，超出前四批次的总和。数据显示，前四批次房源均价超10万元的改善型项目分别为5个、2个、5个和1个。
改善型住宅放量的同时，同价位段新盘竞争愈演愈烈。例如，前滩“双子星”东方惠雅和晶鸿名邸相距不过1公里，新湖明珠城和苏河望皆位于苏州河畔，甚至北外滩中粮瑞虹海景壹号、招商外滩玺、仁恒海上源和保利天汇4盘同时认筹，正面迎战。
“神仙打架。”有业内人士直言，自上海第五批集中入市项目公布后，以陆家嘴、北外滩、前滩为代表的高端住宅项目站在了市场C位。“从配套、升值潜力和区域给项目打分，准备资金、猜入围分，做好B计划，成为这些购房者的日常。”
“与其说是购房活动，不如说是一场考试。”该人士表示，钱和分固然重要，技巧和运气也同样重要。
认筹率皆超100%，高分选手战场
增加供应虽有分流效果，但高端项目依旧火热。
据不完全统计，截至目前，已有仁恒海上源、保利天汇、东方惠雅、晶鸿名邸、招商外滩玺、中粮瑞虹海景壹号、新湖明珠城7个项目结束认筹，认筹率皆超过100%且触发积分制。
其中，仁恒海上源、招商外滩玺因“过山车”式的剧情在市场中最具话题性。
“仁恒海上源与保利天汇、中粮瑞虹海景壹号相距不远，且备案均价差距不大，分别为109900元/平方米、115000元/平方米和115000元/平方米。”同策好房门店销售人员表示，中粮瑞虹海景壹号北面为和平公园、南面为瑞安太阳宫商业体；仁恒海上源周边配套齐全，且与在建的18号线江浦公园站一步之遥；保利天汇周边虽有地铁4、8、10号线，但其实是“三不沾”。
因此有专家预测，同价位段的仁恒海上源和中粮瑞虹海景壹号将导致保利天汇流失大量客户。但事实上，认筹期间保利天汇人满为患，总计308套房源，770人认筹，认筹率250%触发积分。
仁恒海上源认购前期却意外“爆冷”。有媒体报道，项目认购首日门可罗雀，一度向外界传出不触发积分的讯号，直至认购最后两天出现反转，一大批购房客涌向了售楼处，导致触发积分制。
类似的情况曾出现在招商外滩玺，连续多天认购低迷后，在最后的一天半内触发积分制。
“购房者都在观望、计算。”门店销售人员表示，好的项目竞争者众，摇中的几率自然不高，导致市场的观望情绪较重。此外，不少项目每天传出实时入围分数，购房者也会根据自身分数进行权衡，直到最后期限做出抉择。
这很大程度是需求挤压所致。“上海有改善住房需求的人不在少数，但2021年至今推出均价超10万元的项目并不多，导致很多人没有机会出手。”已完成晶鸿名邸认筹手续的购房者张晨向观察者网表示，“上海前4批次共推出13个项目，以每个项目300套房源计算，约有4000人完成置换，而上海的有钱人远不止这些。”
在某种程度上，有钱和社保高分有一定的关系。张晨表示，“即使是1980年出生，2003年23岁正常大学毕业，工作要非常顺利才能实现社保满分。”
换句话说，那些有分有钱的“社保巨子”大多为60、70后，且这个阶层大多已实现财务自由。
房价倒挂，买到即赚到
“如果最终入围分不是满分，就有可能捡漏，但希望渺茫。”张晨表示，前滩“双子星”认筹火爆，其中，东方惠雅认筹率约350%、晶鸿名邸认筹率约455%，“换句话说，即使入围了也要和3个人抢一套房。”
究其原因，主要是倒挂价格差距太大所致。链家官网显示，前滩核心区最近一次成交记录在2020年5月，卖家出售中粮前滩海景壹号一套117平方米的三室两厅，成交价为1380万，均价为117949元/平方米。
前滩“双子星”预证均价皆为102000元/平方米，以此计算，前滩一二手房倒挂约15949元/平方米，相当于买一套100平方米的房子挣159万元。
“事实上，前滩二手房价格早已超过12万/平方米，有二手房网站甚至挂出16万/平的高价。”张晨坦言，除非个人资金周转出现问题，极少有卖家挂牌房源，这是因为上浮的预证价格给了购房者相当大的房价上涨预期。
观察者网了解到，与东方惠雅仅一路之隔的东方惠礼曾于2020年4月入市，彼时，东方惠礼411套房源取证，均价为92000元/平方米。相较之下，此次入市的东方惠雅取证价格上浮约10%。
“由于买到即赚到，不少高分人群早就将目标定在了前滩，目前已有工作人员向我表示前滩项目最终入围分数预计将接近满分。”张晨无奈感慨。
即使一二手倒挂不明显，对于动辄过千万元的改善居住来说，买新房也比二手房实惠不少。
以保利天汇仅一墙之隔的二手房海上海新城为例，项目于2007年建成，目前挂牌二手房均价为110054元/平方米，较保利天汇高出154元/平方米。
“房屋均价相差不大，但要考虑房龄、户型和二手房交易成本。”有中介人员表示，在满五唯一的情况下粗略估算，购房者还需要额外缴纳超80万元税费。
买新不买旧，成为购房者的共识。
市场内卷，买房不看样板间
“我们看到的火爆，其实是一二手叠加的需求。”业内人士直言，新房多热，二手就有多冷，此消彼长。
这是因为“三价就低”政策执行后，购房者需要付出的首付远高于3.5成。
同策研究院研究总监宋红卫曾向观察者网表示，目前机构给出的核验价格基本是真实成交价格的6-7折，折价部分只能增加到买家的首付里面，这就相当于首付比例超过5成（首套房），二套房首付可能要达到8-9成。
供大于求的情况下，让不少开发商过于自信。
一般而言，项目认筹阶段，开发商会准备好样板间供购房者参观，以便在脑中形成一个具体印象。例如，新湖明珠城如期开放了样板间，并公布了精装标准，房屋光照和遮挡情况一目了然。
也不乏有些特例。“晶鸿名邸连售楼处都没有，更不要说看沙盘、样板房。”张晨表示，因为前滩核心区域太过火爆，看不看对抢购都不会造成影响。
仅以2020年前滩入市项目举例，三湘印象名邸认筹1000组、格力浦江海德认筹1215组、尚峰名邸认筹4000组，分别创下690%、623%和1266%的认筹率，从6个人抢一套房升级为12人抢一套房。
同样未开放样板间的还有仁恒海上源。“因为项目样板间还未装修完毕，所以在认筹期间未开放。”现场工作人员解释，认筹结束后，仁恒海上源立即开放样板间供购房者了解详情。
“认筹期间交完钱，到现在什么也没看到。”张晨坦言，只有极少数房企样板间能改变购房者买房决心，一般都以地段、配套、交通、未来潜力等作为主要评价标准。
“实际上对于改善购房者而言，更重要的是一二手房倒挂多少，投资回报够不够。”业内人士表示，新房限价导致各个价位的项目品质差异很小，样板房没有看的必要。于是，购房者选择闭着眼下单“盲买”。
本文系观察者网独家稿件，未经授权，不得转载。