鲁达 昆明瑞丽最近公布的数据显示，8月昆明商品房44.63万平方米(3757套)，交易均价为13956元/，7月昆明
△来源/昆明锐理
昆明今年8月的房价水平，已低于2019年全年均价。从房价走势上看，昆明房价从5月见顶之后，跌回到2年前仅仅历时3个月，对应到市场约110个楼盘，近3个月的表现又是怎样的呢？
（一）昆明8月房价跌破1.4w/㎡
根据昆明锐理发布的数据显示，8月份昆明新房住宅成交均价跌破了1.4w/㎡关口，这个价格，已经回到了2020年2-3月份疫情期间的水平。
△数据来源昆明锐理/昆明楼市整理制图
相比7月份，8月昆明新房价格下跌了746元/㎡，环比跌幅为5.1%。虽然8月份环比房价跌幅有所缩小（7月份跌幅为5.76%），但房价整体跌幅却在进一步扩大。
除了价格下跌，昆明8月份住宅成交量为3757套，环比下跌9.3%，这一成交量，仅次于今年所处春节的2月份，创下了今年3月份以来的新低。
△数据来源昆明锐理/昆明楼市整理制图
昆明8月份的量价齐跌，也意味着住宅市场整体以价换量未取得相应的效果。
而存量巨大的公寓市场，8月份以价换量效果明显，共成交3011套，销量比7月份增加605套，环比上涨25.1%，但付出的代价也不小，公寓成交价格每平下跌了1791元，环比跌幅也超过20%。
8月份昆明房价跌幅进一步扩大，对应到各板块的销量及价格，可以很直观看出昆明8月房价下跌的原因。
（二）昆明9个细分板块成交均价下跌
7月份，昆明市场量价齐跌的表现，是普遍原因和特殊原因综合作用的结果。从8月份各板块成交量与成交均价的表现来看，这种影响仍在延续和深化。
成交量方面，8月份昆明12个细分板块中，有4个板块成交上涨，8个板块成交下跌。其中，上涨的板块中，有次中心、世博、西山三个板块销量翻倍上涨。
不过，虽然以上3个板块成交量大涨，却也抵不过8个板块的销量下滑，特别是东南、官南、北市、东市等板块成交跌幅均在20%~50%之间，使得市场在销售上分化异常明显。
△数据来源昆明锐理/昆明楼市整理制图
从成交均价来看，除了8月份零成交的中心板块外，其他11个细分板块中，有9个板块成交均价环比下跌，相对应的，仅有2个板块房价环比上涨。
具体来看，虽然东市板块8月房价环比上涨284元/㎡，而且次中心板块诸如俊发俊尚峰的项目入市销售，对板块价格有一定拉升，但整体上，却对冲不了9个板块对于整体均价的拉拽。
由此可见，各板块成交均价的普跌，是造成8月昆明新房价格继续下跌的根本原因。
特殊的地方，在于滇池板块继7月大跌7684元/㎡之后，8月又下跌4669元/㎡，可见，环滇整治沿线项目暂停网签的影响，仍在持续且深远的影响着市场。
而成交量环比有明显增长的世博板块，8月的成交均价却跌至10840元/㎡，从市场层面看，世博板块表现出了明显的以价换量的特点。
滇池板块和世博板块房价的大幅跳水，也使得本就普跌的成交均价被进一步被拉低。
（三）近3个月昆明在售项目有一半下调售价
随着9月以来昆明不少楼盘陆续宣布上调价格，一定程度上预示着自6-8月以来出现的打折促销暂告一个段落。
我们根据今年5月与8月昆明主城5区各项目售楼部对外报价情况，统计到约110个楼盘，对比两月的价格变动情况发现，昆明主城有近60个项目售价下调，占比超过统计总量的一半以上。
除了价格下调的项目外，昆明有约22个项目价格上涨，12个项目8月的价格与5月持平。
△昆明5-8月在售楼盘房价变化一览/数据来源各售楼部对外报价/昆明楼市整理制图
值得一提的是，昆明市场在售项目售价有分化的趋势。其中，有近20个项目，对外报价均价区间进一步扩大，低价房源价格有下调，高价房源价格呈现出上涨。
这意味着不少楼盘产品分化进一步扩大，其中不乏有项目把精装房源做成毛坯，降低意向客户购买门槛等的操作。
从这种做法看，扩大目标客户的可选范围，也不失为当下市场变化中的一种选择。
单纯从买房的角度看，遇到市场波动进行观望无可厚非，但想要抄底，确实也不太容易。对刚需来说，随着9月市场“涨”声四起，6-8月这样的窗口期，可能真的显得戏剧而短暂。