鲁达 2020年终于成为绊脚石的过去过去了。
郑州房地产市场经历了不平凡的一年。
2021年，
郑州楼市又将如何发展？
通过对2020年的摸索和探究，
我们预测到今年大概率会发生这些事……
1
合同电子签约全面落地，首付分期变难
2020年12月底，
郑州官方发布了一则《关于全面启用商品房买卖合同电子签约的通知》，
文件一发引起了地产圈不少议论，
从文件中可以看出，
未来购房者在买房时，
自己的首付款将得到监管账户的保障，
从一定程度上降低了烂尾的风险。
同时，
因为要进入资金监管账户信息上传预审，
以便确保预售首付款进入开发商预收款的专用账户，
未来的“首付分期”政策必将遭受到重大打击。
因为过去开发商“首付分期”，
是开发商先替购房者，
垫付首付款，
到监管账户中。
而这次实行的登记政策，
对资金严格监管，
严查购房者首付款资金的流向和来源。
就变成了开发商垫资款项进入购房者个人账户中，
再向监管账户支付，
这一举动会让风险变得非常大，
万一购房者携款跑路怎么办？
擅自挪用怎么办？
账户冻结怎么办？
由一对一变成了一对多，
就增加了更多的不可控风险，
很难再有开发商愿意冒这个险。
2
二七区将迎来“高光时刻”
记得小楼之前盘点2020年的郑州土地成交情况，
年度楼市大盘点 | 2020郑州土拍风云!谁是“大地主”?谁是“供地王”?
整个2020年，
供地面积较大的区域，
除了一直很热的高新区和管城区，
中原区和二七区几乎并列。
特别值得一提的是，
保利溢价摘得罗沟合村并城项目用地，
以及鑫苑、万科、电建三杰齐齐摘得二七三官庙地块。
近几年来，
郑州接二连三涌现出的各大新区，
最不活跃的当属二七新区，
二七新区楼盘不少，
但是因为集中了大量物流园区，
城市界面不太好，
房价一度成为郑州洼地，
汇集了高密度的刚需盘，
而对比与“中原老区”和“金水老区”和“经开老区”近两年的高热，
二七老区更是显得默默无闻。
相信随着万科、电建、保利等新鲜血液的注入，
二七区即将迎来高光时刻。
3
保利迎来“爆发年”
回顾2020年的土拍市场，
多次热点事件都与保利有关，
而保利也凭借着这样的拿地实力和激情，
成为了年度“大地主”。
其中，
2020年保利一共在郑州主城摘地9宗，
面积达到658.02亩。
这9宗地分布于经开区、金水区、高新区和二七区，
分别为保利海德公园、保利天汇、保利文化广场等已经入市的项目用地，
以及即将入市的保利天珺、保利和光屿湖等新盘用地。
预计在2021年，
保利除了有在售的保利文化广场、保利海德公园、保利珑熙、保利金茂时光悦园、保利天汇、保利心语项目，
还有待售的保利天珺、保利和光屿湖等新盘项目，
郑州楼市的“保利年”即将到来。
4
交付楼盘锐减，不少家居建材公司因此倒下
2021年，
估计会有不少家居建材公司的老板面临“死亡危局”，
尤其是成品房红利下的定制、家具、软装、家电等产业。
2020年郑州全年交付楼盘186个，
成品房51个。
2021年郑州预计全年交付楼盘仅93个，
成品房42个。
市场交付项目大幅减少，
导致家居建材市场大幅萎缩。
我们来看一组郑州市主城区成品住宅历年开工数据：
通过这组数据，
我们可以看出来2016年-2017年间，
由于房价暴涨，
推出的项目也比较大，
成品房开工面积也比较大，
但是到了2018年，
楼市进入了调控期，
郑州房地产销售市场逐渐降温，
开工的项目变少。
导致的结果就是，
2020年成为了集中交付年，
而2021年，
交付楼盘却锐减了50%之多，
这种断崖式的减少速度，
势必会让不少家居建材公司面临生存的考验。
5
二手房库存压力持续增加，卖房“花样”越来越多
在2020年，
全国楼市基本都已经进入了过剩局面，
无论是新房还是二手房都供大于求，
楼市已经不再是短缺的时代了。
而郑州，
尤其明显，
特别是二手房市场，
根据贝壳研究院发布的2020年二手房市场城市榜单，
郑州在房源的成交周期以及二手房价跌幅较大的城市两项排行上面，
都位居前列。
二手房的成交周期在166天，
也就是大于5个月，
但是其实，
如果仔细观察的话就能发现，
在某些二手房网站上，
不少房源挂出来一年多，
也没有卖出，
甚至连看房的人数都少得可怜。
而在2020年跌幅较大的城市排行榜中，
郑州也以3.4%的跌幅，
与济南并列第三。
也就是说，
一套前年价值100万的房产，
2020年跌了3万4，
目前就值97.6万。
这只是平均数，
有些地段不太好，
或者户型、物业不太好的房源，
降价十余万也无人问津。
根据贝壳统计数据，
2020年郑州二手房挂牌超过了13万套，
并且这个数据还在增加，
而郑州2019年新增人口也就只有21.6万，
以这样的人口消化这么大的库存，
让人难以想象。
而2021年，
郑州还会有一大批公寓交付，
包括受尽瞩目的东广场华润新时代广场、宝能郑州中心的部分公寓，
以及摘得2020年黄金周“郑州市公寓销冠+河南省公寓销冠”的双冠王宝座的融侨悦公馆等公寓，
都将于2021年交付，
这些公寓交付之后，
势必会对周边的租房市场造成影响，
而租不出去的房源最终又会反向流入到二手房市场，
增加二手房的存量，
让二手房变得更难卖出。
为了能把自己的房子卖出，
不少房东或者中介都想出了各种奇招，
线下的发传单、小卡片，
线上的在线看房、直播卖房都已经见怪不怪，
“闲鱼卖房”开始带来新的流量。
类似的房子在闲鱼上还有很多，
搜索“房东离婚”，
分分钟就是一本《故事会》。
而这种新颖的卖房手段，
自然也吸引了一大部分新流量，有人评论：「在链家上看房，觉得买房离我很遥远。在闲鱼看了一圈，不就是买房嘛，我又可以了。」
相信在巨大的销售压力下，今年我们还会见识到更“有趣”的卖房手段。
6
“返乡置业”泡汤，春暖花开之后或迎楼市“小阳春”
由于疫情的反扑，
各地倡导“就地过年”，
开发商期待很久的“返乡置业”几乎泡汤，
1、2月的郑州楼市应该会比较安静，
很难会有什么大动向。
等到3月份春暖花开，
疫情得到控制之后，
众开发商势必会追回这一段被“耽误”的时间，
预计会有大量新盘首开以及老盘加推，
为了促进销售，
届时可能还会有不少特价房源，
而购房者压抑了两个月的购房需求也将释放，
今年楼市的小阳春或许可以顺利到来。
7
主城与郊县的价差进一步拉大
据贝壳研究院的数据显示，
2020年是郑州的“回归主城”年，
主城与郊县价差拉大。
其中，
在2020年全年的商品房成交数量中，
主城成交占比逐步升高，
成交占比达到63%，
主城与郊县的成交均价差也一步被拉大，
达到了5874元/㎡。
这样的情况在2021年会更加严重，
郑州郊县的库存量比主城区要大，
2020年土地供应又大批量集中在郊县，
也就是说，
2021，郊县的去库存压力会明显大于主城区，
去库存压力大的情况下，
“以价换量”是常用的销售手段，
明年郊县持续出现特价房的概率很高。
而主城区的楼盘，
却因为地段的稀缺性变得格外抢手，
譬如中原区的万科山河道、恒大云玺等楼盘，
在这种背景之下，
2021年，
郑州主城区与郊县的房价差大概率会继续拉大。