鲁达 指南
在房地产市长/市场研究中，施工数据作为先行指标，代表了未来一段时间内住宅企业的供应量，本文选取了2020年以来北京市住宅建筑类工程许可证信息(去除装修)，分析了北京市典型住宅企业近一年来施工采办证面积的时间分布、地区分布、竞争格局和供应转换情况，为调整住宅布局北京市、供应节奏提供参考。
这个框架对房企进驻其他城市做决策时，也有参考意义。ONE
哪些房企推货有节奏？
我们将2020年在京房企施工取证面积总量进行排名，得出前30名，列示于下表。从供货的节奏上看， TOP30房企施工取证取证面积四个季度占比分别为13%、25%、29%、32%。受疫情影响在京房企施工取证一季度偏冷，之后几个季度逐步升温；总体来看2020年北京市施工取证面积呈现出随季度上升的趋势，下半年形成了房企集中供货的高潮。
具体落实到企业层面，大中小型房企的供货呈现出明显的季度上的分化。大型房企即施工取证规模前五的企业首开股份、中海地产、万科地产、保利发展以及中国金茂供货节奏都相对均衡，四个季度皆有项目取证。
中小型房企如中交地产、远洋地产、合生创展、中骏集团等企业供货在季度上则缺乏连续性。例如，中交地产2020年第一季度和第二季度、2021年第一季度施工取证面积为0，仅在2020年三季度和四季度有施工取证，其供货缺乏连续性；再比如中骏集团、远洋地产、合生创展，供货也缺乏季节的连续性，不同于中交地产，这3家房企供货的共性在于集中于2020年一季度、四季度，二季度和三季度的供货则相对匮乏甚至为零。
图:中交地产施工多集中一季度和四季度
当然，施工取证面积一方面受房地产商拥有土地储备的多少影响，另一方面由房地产商根据销售情况来调控施工节奏。中型房企供货缺乏连续性，也并不意味着其就会面临断货风险。囿于品牌知名度、集团策略等因素考量，亦或是避开区域集中供货高潮，中型房企通过供货的季度调节使其自身既不会面临产能不足也不至于出现产能过剩。
图：2020年至2021Q1北京市典型房企施工取证面积
典 型 企 业 点 评
首开股份：头部房企供货节奏稳健，货值充足
一直素有“一部首开史，半座北京城”而著称的首开股份，其节奏稳健体现在储——建——供——销四大方面，而不仅仅表现在以施工取证指标为代表的“供”上。让我们一探究竟北京土著首开股份有多稳？近一年新增土储方面，首开股份继续加码增仓，2020年在京全年新增10幅优质地块，遍布昌平区、海淀区、朝阳区、密云区、大兴区、顺义区6区，新增建筑面积121.78万㎡。新增项目公司方面，首开股份在朝阳区、顺义区、东城区、大兴区、密云区、海淀区、昌平区、通州区8区设立11家项目公司。项目预售方面，2020年有28个项目取得预售证，2021年一季度陆续有5个项目取得预售证。2020年至2021年一季度，除2020年1月和3月份外，每月均有项目取得预售证，其稳可见一斑。
展望未来，首开股份在北京的销售依旧有保障，在拥有丰富土储的同时，也有充足的预售项目，足见其供货节奏稳健且货值充足。
图表：2020年至今首开股份在京新增土储情况
图表：2020年至今首开股份在京新增项目公司情况
TWO
哪些房企布局更均衡？
从区域布局看，大兴区（经开区）、顺义区、丰台区近年来成为兵家必争之地。2020年北京市施工取证面积集中主要分布在大兴区（经济技术开发区）、顺义区、丰台区等区域，其中大兴区包括经济技术开发区施工取证面积约为553 万㎡，未来供货总量处于绝对高位。
具体来看，施工取证面积大于可以分为三个梯队：第一梯队为＞200万㎡，主要集中在大兴区、丰台区和顺义区；第二梯队处于100-200万㎡，主要集中在海淀区、房山区、昌平区、石景山区、朝阳区；第三梯队为100万㎡以下，主要集中在平谷区、密云区、通州区、怀柔区、门头沟区、西城区以及延庆区。
图：2020年至今首开股份在京新增土储情况
从区域竞争格局看，北京市各区均至少有三家房企投资布局，而实力强大的房企的地产项目也在多个区域铺排开来。典型企业有中海地产，其在昌平区、朝阳区、大兴区（经开区）、房山区、丰台区、石景山区、顺义区、西城区8区均有施工，除顺义区和西城区外，施工取证面积均处于各房企施工取证面积TOP3行列；保利地产也在北京多个区域有新的施工，其在昌平区、大兴区、丰台区、经开区4区施工取证面积均处于TOP3行列。
从下表中可以很明显的看出各区域三足鼎立的竞争态势，大兴区的中海地产、保利发展、首创集团；丰台区的中国金茂、保利发展、中海地产；顺义区的首开股份、富力地产、中国金茂在未来或将形成火热的竞争局面。
图表：北京市2020年各区域施工取证面积TOP3及区域头部房企集中度
典 型 企 业 点 评
中海地产：广而强，在途货值充足，未来贡献可期
中海在京布局的均衡如同首开股份一样上文已有表述，这里不做赘述。不同于首开的每月均有预售取证，中海项目预售取证的节拍向下半年倾斜。2020年中海地产有个项目取得预售证的项目中，有20 17个项目在下半年取证，仅有石景山区的中海·天钻、顺义区的水映兰苑、大兴区的瀛海大都会3个项目在上半年取得预售证 这也使得中海在2020年供货转化率较其他房企偏低。
虽预售取证主要集中在2020年下半年，中海在也北京依然有着不错的表现。中海延续了过去几年的强势表现，靠着甲叁号院、寰宇天下和天钻等多个热销楼盘，成功摘得北京销冠。2021年中海地产持续有新盘入市，供货后劲十足，未来可期。
图表：2021年中海在京预售取证项目
中海的强不仅体现在品牌上，其货值管理也很强。货值管理之强不仅体现在项目后端的销售上，而且在中端的供货周期管理上也有体现。例如，中海地产地产石景山区的泽安苑项目，于2020年7月27日施工，同年的9月30号即预售，施工取证到预售仅用时66天。
来源：巧芯数据研究院（ID：loushi_gang），转载已获授权，对原作者表示感谢。