鲁达 前言
郑州的公寓到底哪个适合自住？
郑州的公寓到底性价比怎么样？
郑州的公寓到底适合投资吗？
购买商业产权公寓时，您必须将当前购买价格乘以1.3倍(未来约30%的交易成本)。例如，一套公寓的售价为1万元/平，那么你现在按1.3万元/平的成本计算，看是否有附加值。
由于公寓容积率高，有的商水商电，单气或无气，使其二手房溢价能力较弱。
本文以客观、冷静的视角，评价当下郑州17个热点公寓，为你的投资置业带来一些思考和帮助。
一
金水区3个
正弘城
该项目位于金水区花园路、东风路交汇处，主楼为两栋塔楼，南塔为185米的超5A甲级精装写字楼，北塔为180米的丽汀精装公寓，地上39层,地下3层,负2层和负3层为停车场，地下车位数 2000，地上车位数 500。负1层到地上8层是购物商场。该项目产权年限为40年，目前公寓处于前期咨询中，预计下月开盘，写字楼内部认购中，售楼处位于东风路与花园路交会处向西200米路南。
该项目周边的配套齐全，东风路花园路沿线集中了正弘·蓝堡湾、恒大名都、英地·天骄华庭、鑫苑·世家等数家具有标杆意义的高端楼盘，河南省实验中学、正弘国际小学，河南省职工医院、中医二附院，交通银行总部、民生银行，地铁2号线、8号线交汇处，并且实现无缝对接，地下直通地铁，这些配套情况也都使该项目极具关注度。
随着正弘·蓝堡湾商业部分运行、营业，以及周边高端项目的相继入驻，将使东风路花园路崛起一座新商圈，并与之前的两个老商圈（花园路农业路商圈、东风路文化路商圈），形成“商业金三角”,使之成为郑州市未来新的商业中心。所以该项目飙到2.5万，也绝不是没有底气的。只是2.5w的价格，和其他项目相比是否划算也需要多对比考虑。
房东俱乐部点评：
正弘城的丽汀公寓无可争议的当属郑州位置最好的公寓，并且没有之一。
正弘为丽汀公寓专门成立了酒店物业式物业服务团队，并计划投入5000元/平方左右的精装标准（对外声称什么标准未知），从位置、装修，以及快要封顶的主体买这个公寓是没有什么风险的。
问题的焦点有几个：
1、酒店式物业到底能做到什么程度？
2、60平方—180平方，个人觉得60平方起步稍保守了，起码80平房起步；
3、装修的精细度和建材的选择能否让25000元/平方的公寓物有所值？
4、有钱人买个当自己的情调居所不错，投资能否挣钱不可知；
5、这个丽汀一定要杜绝快捷酒店入驻，否则这个楼价就糟蹋了；
6、丽汀是郑州高端公寓的开拓者、真心希望能做好，真正成为标杆项目，它对今后高端公寓意义大。
名门翠园
该项目位于郑州市金水区丰庆路和三全路交会处向西100米路北（售楼处），总占地约604亩，总建面约200万平方，容积率3.40，绿化率30%，户型配比丰富，物业类型涵盖高层住宅，洋房，装修公寓，block特色商业街区等。目前处于前期咨询阶段，预计下半年推出。
项目内部规划有3所幼儿园、2所小学、1所中学，1所高中，以及BLOCK特色商业，翠园公馆特色社群公寓；医疗配套有惠济区人民医院、郑州大学四附院等；商业配套有天旺广场、瀚海北金等。同时，该项目离地铁3号线不远，4号线出口处，且在小区内设有地铁口，总体来讲名门翠园综合优势好，是郑州北区一明星项目，但由于证件拿到较迟，该项目开盘日期也是一拖再拖，预计是下半年开盘，但会不会继续往后拖也很难说。
房东俱乐部点评：
名门翠园在北区是一流位置，据说要售的公寓当初规划是公租房，后又可以不建了，但名门翠园不愿再费劲改规划了，所以还是住宅产权。
四号线出口位置，有学校，住宅产权使得名门翠园的公寓非常值得期待。
海亮时代ONE
海亮时代ONE项目位于花园路与宏康路交会处向西约700米（售楼处），总占地75亩，总建筑面积约30万方，容积率4.23，绿化率25%，产品由公寓、loft和商业组成。项目共6栋楼，其中3栋公寓，3栋loft及4万方商业。现一期的产品已全部售罄。
二期是即将开盘销售的30-45㎡的3号楼平层公寓、4号楼loft公寓以及2#、3#、4#下面的20-200㎡商铺产品。 3号楼公寓总高18层，6T49，面积区间28-40㎡，主力面积和一期平层公寓类似34㎡左右。4号楼loft，6T52，层高5米，面积段27-52㎡。一期平层公寓最后销售均价在12000元/㎡，loft公寓均价在14000元/㎡，二期开盘预计略高于这个价位。
海亮时代ONE是海亮地产进入郑州的首个项目，商业自持1.3万方，已签约永辉超市/奥斯卡等，可以弥补区域内的商业环境。此外，由于海亮是在公寓较少的北区，临近之前郑漂人员居住较多的刘庄等城中村，其邻居又是康桥朗城、和昌悦澜，且离刘庄地铁口较近，所以还很值得关注得。但海亮的户型都比较小，单身比较合适，同时还要注意商水商电、不能划片入学、厨房没有天然气等问题。
房东俱乐部点评：
售价不低，性价比不高。投资者建议回避，仅仅吃个租金意义不大。
无房户自住可以，离二号线不算远，并且配套有商业，生活较方便。海亮首个项目，希望在郑州做精细。
二
管城区2个
万科美景龙门
项目位于郑州市管城区中州大道与航海东路交汇处向东300米路南，距离中州大道300米左右，北面航海东路，东接机场高速，紧邻地铁4、5号线（在建中）。该项目共分东西两地块开发，总规划4栋楼，总建面约9.6万㎡，并配有约1.4万方综合商业，容积率5.50，绿化率25%。售楼处位于中州大道航海路往东100米路北。
该项目周边配套较为丰富，商业配套有中原福塔跨境贸易中心、一站广场购物中心等；医院配套有郑州中医骨伤病医院等；同时郑州旅游职业学院、郑州十一中、郑州市第六十三中学、七里河小学等大中小学也与在其附近。
该项目是40年产权，容积率也较大，周边建筑工地较多，离中州大道航海东路也较近，居住体验应该不算很好，但由于地理位置较好，并且是双地铁，所以价格一万四五，也不是毫无根据，比较适合投资，值得关注。
房东俱乐部点评：
南区自住可以，投资者建议回避，这个价格投资于此，挣钱很难。
新合鑫紫荆之星
该项目位于紫荆山路陇海路交叉口（售楼处），占地面积为9222平方米，建筑面积为53117平方米，容积率4.50，绿化率25%，；4-18层规划有5米层高微复式；5米层高实现买一层送一层，户型区间为45-72㎡，主力户型52㎡实得约100㎡三房。地上三层近1万㎡商业，楼下一站式休闲商业，20-300㎡街铺，可自由分割；商场顶层设计为空中花园。
目前Loft在售，房源包含建筑面积45、51平米左右，均价为13500元/平左右。Loft房源预计2019年12月30日交房，SOHO房源推出时间待定。
老城区生活配套就不用担心了，且该项目紧邻地铁2号线、6号线交换站出口，与地铁1、2、5号线构成“井字架”地铁交通网，更紧邻陇海快速路，地铁+高架，这样的优势不是一般的loft项目所能比拟的。而作为新合鑫置业走出高新区东进的第一炮，质量必然要有所保证，更何况他们在高新区的楼盘口碑也不错。但是真正要居住，还是要考虑商水商点等成本问题。
房东俱乐部点评：
位置不错，买个自用问题不大，建议投资客回避。
三
二七区2个
鑫苑二七鑫中心
该项目位于二七新城大学南路与南四环交汇处西南角，总建筑面积约51.99万平方米，是涵盖住宅、商业、写字楼为一体的新都市综合体。小区只有六栋楼、27层，目前5号楼40、49平公寓在售，价格8000+，不到9000，今年10月份交房。售楼处位于长江路大学路交叉口向西150米路南。
该项目和万科城一路之隔，虽说品牌上无法与万科竞争，但产品上也绝不含糊，三期在一期、二期基础上有所升级，配套比之前两期多了新风系统、净水装备、入户门指纹智能密码锁等，还配有1000米和600米两条跑道。
项目在区位上也有优势，属于郑州城市“东扩南移”重点打造区域，当前该区域正处于上升期，被众多购房者或投资者视为郑州的价格洼地。只是当下各项市政配套、生活设施还不够完善。
房东俱乐部点评：
鑫苑在这个公寓产品上挺努力，8000多价格较适中，不算高，但也没什么便宜可占，自用还是可靠的。
万科荣誉
该项目位于大学路与南四环交汇处东南角（售楼处），占地面积25800平方米，建筑面积139200平方米，容积率3.99，绿化率30%。6月3日营销中心已开放，建面约25平米和37平米公寓样板间同时开放。1#A座为LOFT，4梯27户，共21层，1-3层为底商；1#B座和2#为平层公寓，6梯52户，共27层，1-3层为底商，40年产权。房源为面积约25平装修公寓，面积约31-43平装修LOFT，25㎡装修公寓均价在9000-10000元，loft双层公寓均价在11000元左右，预计下个月开盘。
项目附近规划有地铁7号线和地铁9号线，7号线是沿着大学路的南北线，9号线是从高新区到航空港区的东西线，未来交通会不错。
总体来讲，二七新区的公寓产品在位置、周边配套等方面都不是很强，但区域内交通很完善，且随着日后地铁的建成，租赁空间会提升。
房东俱乐部点评：
价格较高，无论自用还是投资都没什么“油水”，除非你特别迷恋万科，否则实在没有下决心买的理由。
四
中原区2个
万科民安星辰
项目位于航海路与桐柏路交叉口西南（售楼处），项目总占地约202亩，建面约50万㎡，容积率3.75，绿化率30%，涵盖住宅、商业、公寓多种业态。公寓房源预计2019年6月份交房，公寓房源目前均价约为14500元/平，在售房源建筑面积约为47、51平米，具体一房一价。
项目临近地铁5号线（在建中）交通枢纽，链接西三环、航海路等城市主干道，周边有郑州市73中、航海西路小学等配套。
其实该项目位置上不算很好，但好在万科有实力，建议有资产配置需求的人购买。
房东俱乐部点评：
这个位置不算什么好位置，但这一带租金一直不算低，三环内自住还不错，尤其旁边73中人很多，有陪读需求家长买个还不错。
华强城市广场
该项目位于高新区秦岭路与东风路两条黄金主干道交汇处（售楼处），容积率3.90，总占地150亩，总建面58万方。主地标公寓高180米，产品涵盖LOFT公寓、平层SOHO公寓及商业三种类型。1-2F为公共大堂及底商，3F-36F为标准层公寓，层高为3.1米，37F-44F为loft公寓，层高为5.05米，设计面积段约35-55㎡之间，目前项目处于公示期，预计会在本月开盘。
华强城市广场处在惠济区、中原区、高新区三区交界地带，秦岭路和东风路交叉口也是地铁8号线、9号线换乘站，加上B1快速公交改走秦岭路，西三环上还有B3路，交通便捷。同时又处在河南省国家大学科技园东区的中心地段，是园区的制高点和标志性建筑群，而这也将是大学生科技园人口汇集之地，其商业价值很大。
现在大学生科技园也已经做起来了，新型创意公司入驻很多，建业富力等大公司也已入驻该区域，该区域价值立刻凸显起来。值得一提的是，该项目之前几期的公寓采用的民水民电，但此次即将开盘的地标公寓采用的仍是商水商电，此外他们之前公寓电梯的狭窄空间一直饱受诟病。
房东俱乐部点评：
开发商是来自深圳的公司有国资背景，有一定实力，单单华强天颂是大学科技园的地标建筑，就足以能关照它的价格和后期增值期望，再加上大学科技园里有30万人口强大租房市场，以及西三环对面日益发展的常西湖新区，常西湖新区也将提供很多就业机会，从而产生租房市场。
西三环地标项目，10000多点的价格，性价比很高，附近办公人数很多，自用投资都没什么问题。
五
郑东新区2个
万科誉
该项目位于郑东新区黄河南路与七里河北路交会处（售楼处），总建筑面积约7万㎡，由三栋独立半围合式的高层建筑组成，其中两栋22-32㎡平层/LOFT装修公寓，一栋32—65㎡的立体装修loft，容积率3.99。紧靠地铁3、5号线交会站中兴路站（在建），6主干、高铁、城际公交、轻轨等五维交通网，每日承载数万人流量；区域内近40座写字楼林立，不低于5万名高知人群长期办公；项目周边的生活配套成熟，大型商超、体育公园、省直公立医院等一应俱全。1#和2#于6月10日已开盘，推出建面约22.45平米公寓房源，价格在17700-17900元/平米。
万科誉地处高铁片区，海马公园对面，是万科在郑东新区高铁核心商圈倾力打造的标杆式公寓，此片区除大量空置的写字楼外，在售和二手房住宅均价普遍在两万以上。从近几年万科发展来看，集团擅长做极小全能百变公寓，之前创造过12平、18平、25平等精装户型，其产品带有独立卫生间和开放式阳台，极高的面积利用率得到市场认同。万科在郑州的项目普遍在三环以外，万科誉作为三环以内稀缺地块的唯一项目，关注度还是很高的。
高铁站片区的商业和写字楼配套，大量的白领和人流，可以断定将来万科誉基本的出租不成问题，升值空间也会随着高铁片区的发展逐渐加大。同时该项目作为高铁片区目前仅有的大品牌装修公寓，交通便利、配套成熟，22-30㎡公寓/loft户型面积小、产品设计合理，不论是自住还是投资，均是不二之选。
房东俱乐部点评：
万科誉很热，东区自用还是不错，未来租金也会较有保证，只是万科卖的这个价格，怎么算怎么觉得作为投资品收益一般。万科誉比较适合女孩的嫁妆，当结婚后心情不爽的时候，和老公吵架的时候，或被孩子烦得心情很差的时候，独处一时。
国控东宸
项目位于黄河南路与正光路交汇处向东100米路南（售楼处），距1号线黄河南路站百余米，东依郑州东站，近邻金水路、农业路、东风路、熊儿河路等城市要道。项目共规划3栋公寓，总建筑面积约57000平方米，以28-77㎡LOFT公寓为主，约4.49米层高，40年产权，周边商业、商务、金融、教育、医院等配套完善。目前处于前期咨询阶段，尚未确定开盘时间，展示中心和样板间对外开放中。
该项目土地使用面积约20亩，容积率3.0，绿化率30%，限高80米，总建筑面积约为57000平方米。这块地虽然不大，但位置很好，位于中央政务区的核心区域，北边是中石化、南边是河南省有色金属地质局、西边是国家电力河南分公司、东边是河南省煤监局，再往东没多远就是省政府，紧邻黄河南路、金水东路，可以说是寸土寸金。但该项目使用年限差不多还有30年，都是loft公寓,商水商电，并且商业公寓转手的税费远远高于住宅。
房东俱乐部点评：
位置不错，自用没问题，投资挣钱很难。
六
高新区3个
正弘高新数码港
该项目位于科学大道瑞达路交汇处西南角（售楼处），总占地近500亩，总建面约170万平方米， 容积率3.46，绿化率40%，一期产品位于瑞达路西，科学大道南，金梭路东，玉兰街北，目前一期住宅、挑空复式公寓、商铺等产品已全部售罄。二期产品位于科学大道南，玉兰街北，金梭路西，银屏路东，含5栋优化升级法式豪宅，2栋正弘WE+空间（公寓），1栋6E级商务 ，7栋独栋商业。目前住宅、写字楼、商铺在售，项目WE+魔方公寓现前期咨询中，户型面积40-50多平，具体开盘时间待定。
该项目处于高新区核心地段，紧邻高新区管委会，高新区交通要道，附近有大型超市丹尼斯和奥斯卡影城，小区规划有商业还有酒店，还有很多BRT公交线路通过，只不过距离地铁口略远，并且毗邻科学大道，会有一定噪音污染。
房东俱乐部点评：
适合无房户自用，性价比还行。建议投资客回避，高新区公寓太多，在高新区上班租房的没那么多人。
朗悦公园道1號V公馆
该项目位于雪松路翠竹街交汇处，占地面积为666667平方米，建筑面积为2200000平方米，容积率3.49，绿化率40%，规划有26-70平房源，项目现前期咨询中。项目周边配套设施较为齐全，教育资源丰富。售楼部位于郑州市高新区科学大道雪松路北300米。
该项目周边有外国语中学、郑州大学等名校环绕，有稳定师生流量，而万达影城、北京华联、艾搏健身、糖果ktv，四大主力品牌进驻后，也势必带来一定的商业人流。但该项目距离地铁一号线延长线有一定距离，且周边项目开盘时间集中，后期租赁有一定风险，同时最值得关注的是在公园道三期西北角和东南角各规划了1个110KV的变电站，关于这个变电站发生了不少业主维权事件。
房东俱乐部点评：
整个高新区公寓已经很多，而公园道一号的公寓体量也非常大，有上千套，有商业配套自用可以，但做为投资品实在不行，无稀缺性，缺租客。
谦祥万和城
项目位于长椿路与莲花街交汇处北100米（售楼处），总占地461亩，总建筑面积约128万方，项目总体规划建筑40余栋，容积率3.50，绿化率40%。平层公寓在售26-50平米，均价9500元/平左右；loft公寓在售35-55平米房源，均价10500元/平；另有50平左右特价公寓在售，均价8500元/平米。预计公寓2号楼及LOFT公寓1号楼2018年6月份交房。
该项目的周边配套还是值得肯定的，东边是河工大西门，进去就是操场，南边是郑大北门，更重要的是紧邻一号线延长线起点，并且西边就是告诉沟赵高速路口；小区内有个创新实验小学，对面还有个艾瑞德国际学校，唯一不足是现阶段周边商业配套还不是很成熟，还没有大型的商场和娱乐场所。
房东俱乐部点评：
孩子上学做陪读自用可以，作为投资品建议慎重。
七
惠济区1个
绿地璀璨星座
项目位于惠济区北三环与江山路（南阳路）交汇处东北角，总占地33520.78㎡，总建筑体量232266.69㎡，共规划6栋非毛坯loft公寓，2栋住宅，容积率5.37，绿化率25.06%，首批预计推出37-90平米平层公寓，样板间已开放，预计八月份开盘，目前处于前期咨询中。售楼处位于北三环与江山路交汇处向北100米路西。
从该项目在整个城市的位置来看，无论是距离东区的距离还是交通都算不错，是距离宜家最近的项目，并且临近3号线地铁口（沙门路站、兴隆铺站）、4号线（三全路站）。
房东俱乐部点评：
自用可以，三环边未来也会有宜家，但作为投资品建议慎重。
八
经开区2个
经开万锦城
项目位于航海路与第五大街交会处西北角（售楼处），占地77.7亩，容积率3.49，绿化率30.50%，共分为3个地块，由5栋高层住宅、1栋LOFT写字楼、2栋LOFT公寓、2栋平层公寓以及一个4层购物中心组成。6月3日1#平层公寓和3#loft开盘，推出1#平层公寓建面约21-37平米，3#loft建面约37-58平米，1#平层公寓价格在13000-16000元/平米之间，3#loft价格在16000-17000元/平米之间，具体一房一价。
该项目是经开区的第一个综合体项目，且不说房子品质、物业等情况如何，经开成熟区核心地段、临近地铁5号线和经开自贸区的优势已经加持了该项目的房价。但该小区物业的实际情况以及附近无中小学的事实也需要考虑，要根据自身情况合理选购。
房东俱乐部点评：
性价比不高，开发商口碑一般，不建议这个价格在此购买公寓，除非打折，自用可以考虑。
美景美地麟洲
项目位于经开区新安路(南三环)与前程大道交叉口，总占地300亩，总建面45万㎡，容积率4.39，绿化率25%，分为三期开发，目前一期在售，二期在做前期产品规划，其中为政府配套建设的四星级酒店“中州国际饭店”已签署合作协议。
项目一期占地52亩，总建面为19万㎡，产品规划有2栋高端精装公寓、1栋26层写字楼、1栋3层独立商业及部分底商，现主力在售产品为38-45㎡精装公寓，整体均价为9000元/㎡，目前正在做内部装修，明年8月份交房。
项目位于地处经开国际物流园区核心地段，紧邻自贸区，是物流园区唯一大型商业综合体，附近宇通、上汽、德邦物流等工厂、企业集聚，潜在租客充足，经开区国际物流园区管委会也已确定于今年年底前搬迁入驻，随着南三环高架、前程大道的贯通及后期地铁的规划建设，项目北承象湖省府行政区，南接国际航空港区，东临白沙宜居别墅区，西连滨湖使馆新城区的区域价值更加明显，目前项目做为片区唯一综合体项目尚属于经开区价格洼地，后期升值潜力较大。
房东俱乐部点评：
价格不高，性价比不错，靠近自贸区和市场，租客有保证，作为自贸区联动发展区域，享受自贸区的政策红利，投资和附近人自用都可以。
结 语
郑州的公寓其实对郑州来说并不陌生，起步较早的公寓大部分还是住宅性质产权，比如2000年、2001年的时尚Party、丰庆路青年居易等再到2010年左右的数码公寓、嘉辰时代广场、鑫苑世家等，这些住宅产权公寓出租、增值还是不错。
商业性质的公寓比如东区CBD外环的格拉姆和中油花园酒店，位置那么好，由于是40年产权，一直是东区升值最慢项目，这给我们限购后投资公寓公馆上了很好的一课。
房东俱乐部对公寓的核心思想是自用可以，大部分公寓当投资品不可取，除非性价比高，位置特好，附近有大量住房需求的公寓可以作投资使用。
郑州真正的高端公寓或许刚开始，其走向何方、发展的怎样，对郑州房地产市场的指导意义很大。
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