鲁达 不知道大家有没有注意到，从去年下半年开始，成都传统二、三卷楼的住房布局相对谨慎，主城区，特别是品位好的地块，仍然在苦苦挣扎。
2019年开年，多位业内人士在对于今年土地市场走势预测时就表示，这样的趋势将会在今年愈演愈烈。日前，发哥了解到，锦江区率先发招，宣布今年预计有8宗，约480亩纯住宅或商住混合用地入市。
2019年锦江区预计入市的8宗住宅用地位置
在得知该消息后，发哥第一时间就赶往各地块现场进行了实地探访。原因有两方面：
一是发哥初略算了一下，整个2018年锦江区仅有2宗，约96亩住宅土地拍卖，是传统主城区里供应最少的区域。一旦这480亩土地相继进入市场，对于想要布局该区域的房企而言，这将是一个值得重点关注的“粮仓”；
二是锦江区范围内的东湖琉璃厂、包江桥等板块目前都处于缺货状态，只要项目自身品质无明显毛病，锦江区的项目都能获得不少购房者的关注，2018年的天誉、首开龙湖·天璞、融创·玖樾台、碧桂园·锦公馆等项目便是例子。发哥看了一下，预计上市的这8宗土地在地段、配套等方面都具备一定成色，也就是说，待这些土地在接下来入市，这些项目或将会是购房者今明两年买进锦江区一个不能忽视的存在。
一、 区域：一环～二环，共2宗
1、2号宗地位置
宗地1：林家坡地块
位置：东大街西侧
面积：约31亩
用地性质：二类住宅用地
容积率：≤2.5
宗地1实景
1号宗地位于东大街锦东路段，毗邻一环路和新希望·D10天府项目。地块距离地铁3号线牛王庙站仅550米，而距离二环BRT牛市口站和3号线的牛市口站也仅有约900米的脚程，同时，娇子小学和盐道街小学（东区）也都在距项目800米范围之内。
一环附近，从近年来的土拍记录来看，尽管多为小地块，依然竞争激烈。去年12月，武侯区红瓦寺地块拍出，阳光城以15900元/平米的地价收入囊中；该地块旁的新希望D10·天府，于2016年6月被以9500元/平米拍出，其中包括部分返迁房；而2017年4月，融信以16900元/平米拿下金牛区一环地块。
点评：地幅不大，仅31亩，纯住宅、容积率2.5。区域内以老旧小区为主，后期打造的项目，或将成为许多购房者和换房家庭的重要选择。
宗地2:空压机厂地块
位置：二环路西侧
面积：约26亩
用地性质：商业住宅混合用地
容积率：≤2.5
宗地2实景
在几近饱和的攀成钢板块，区域的外延正在不断扩张。2号地块，位于二环路西侧，是近年来距离攀成钢较近的一次土地供应，一街之隔的是泰合财富广场及整个攀成钢板块。
整个攀成钢板块的发展还要追溯到2007年，第一个吃螃蟹的港资巨头——新鸿基的到来让这一板块走入开发商的视野，其后有了仁恒、香港置地、合景泰富、绿地、吉宝等一众品牌开发商争相进入。迄今，这里已经成为成都高端居住板块中不可或缺的一块版图。历经十余年，整个攀成钢板块的交通、教育等各项配套都已经相继补足，遗憾的是“坑”了十余年的商业依然进展缓慢。
地铁牛市口站
地块紧邻二环BRT的牛市口站的出站口，马路斜对面不足百米便是2号线的牛市口站；宗地对面是泰合·国际财富中心和乐天广场等大型商业综合体，1公里范围内还有中粮·鸿云悦街社区商业；同时，从学校资源来看，盐道街小学（东区）、四川师大附中初中部和成都市七中育才学校也均在地块800米范围内。
整个区域内最近的新房供应来自于天誉在去年末的两次取证，新房带装修均价在2.1万元左右，且均一次性售罄，板块内还有仁恒滨河湾、ICC天骏等项目后期仍有新房可售，但开盘时间未知；这一板块的二手房属于城东的领跑位置，区域内多个项目的二手房成交单价均站上2.5万元。
点评：攀成钢的稀缺住宅用地，无疑是这一地块的最大看点。与此前攀成钢的大幅供应不同，十年之后，整个攀成钢板块的居住氛围早已呈现，其价值更是攀升。相较于此前开发商们在攀成钢所拿地块，仅为2.5的容积率是其一大优势，但地块小、紧邻二环难免噪音等也均是不可忽视的弊端。
二、 区域：二环～三环，共3宗
3、4、5号宗地位置
宗地3:沙河堡地块
位置：东大路西侧
面积：约130亩
用地性质：二类住宅用地
容积率：≤2.7
3号地实景 资料图
沙河堡板块、面积约130亩、容积率小于等于2.7，从多项指标来看，该地块称得上是一块“肥肉”。从长远的市场来看，这一板块算得上是锦江区为数不多的大幅土地供应，此前锦江区这样的大幅土地供应几乎均是来自于三圣乡板块和包江桥板块，显然，沙河堡土地将这样大面积的住区重新拉回了2.5环内。
该地块处于静沙路与东大路交汇处，属于沙河堡板块。沿着东大路往东行进，土地位于联合广场与华宇广场之间，地块对面便是沙河堡小学。从现场来看，整个地块周边被新希望塔子山壹号、万科金润华府和华宇广场三大盘包裹，整个区域的居住氛围较好。
沙河堡小学
在各项配套方面，一街之隔的沙河堡小学、友谊医院、四川锦欣妇女儿童医院，同时，地块不远处还有马家沟小学和第二幼儿园（沙河园区）；而商业配套方面，最近的则是地块对面的华宇广场，附近的Cosmo天廊商业也有消息称将陆续开业；轨道交通方面，距离最近的地铁站为塔子山公园站。
住宅市场销售方面，距离地块最近的新房供应来自于城投打造的优山禧悦，项目于今年12月取得预售证，其带精装均价为1.7万元左右；而二手方面，塔子山壹号、华宇广场和万科金润华府的二手房最新成交价格都在1.9-2.1万元左右。
点评：大宗地幅、低容积率、靠近攀成钢板块，从这三点来看就诱惑满满。从此前的土地供应来看，主城区2.5环内这样的大宗地块已经并不多见，同时，整个板块的各项配套完善，整体而言已经非常成熟了，未来呈现之后的居住体验感会非常高。
宗地4: 华新村地块
位置：成龙路西侧
面积：约24亩
用地性质：二类住宅用地
容积率：≤2.0
4号地实景
对比来看，位于成龙路西侧的华新村地块就显得稍显劣势。土地位于成龙路于景逸路的交汇处，土地不大仅24亩，容积率仅为2.0，低密产品的后期居住舒适度较高。该地块处于2.5环与3环之间，由成龙路连接，公路交通非常便捷，但随之而来的问题则是该地块将面临较大的噪音困扰。
娇子立交 图据视觉中国
地块附近有华兴新居、东城美地、华新美庐等住区，但均是保障性住房，区域内的主要商品房则是一条成龙路之隔的蓝谷地，其二手房最新成交单价为1.3万元左右。区域内目前最近的地铁站为地铁7号线的四川师大站，但其后，地铁13号线还将经过区域，届时的交通便捷度将大大提升。
点评：这一地块成色相较其他几块略显不足，土地面积较小、板块居住氛围不够浓厚、区域内的教育配套小学、中学等教育资源仍然在规划中。不过，整体交通便捷度非常高、容积率低、区域内还有锦江体育公园作为自然配套成为该地块的优势。
宗地5: 东光村5组住宅地块
位置：成龙路西侧
面积：约50亩
用地性质：二类住宅用地
容积率：≤2.5
5号地实景
先来看看该宗地的具体位置：地块位于东2.5环成龙路西侧，地块西侧便是沙河景观带，东面一街之隔便是万科城市花园，整个区域内的居住氛围比较成熟，但周边城市界面略显老旧。
万科城市花园
就周边的学校资源来看，地块旁便是嘉祥外国语学校实验幼儿园和一街之隔的成师附小万科分校，稍远一点也有着四川师范大学附属第一实验中学和东光实验小学；在商业配套上，距离地块最近的万科城市花园广场，不过除开乐购优选超市和太平洋影城之外，大多数底商都为教育机构，不过距离地块1.5公里左右，就是锦华万达广场；地块旁便拥有着多条进出城的公交线路，而地铁7号线的四川师大站距离地块约1公里左右。
成师附小万科分校
再来看看区域附近的二手房价格，万科城市花园最新成交价为25037元/平方米；华润幸福里最新成交价为22385元/平方米。
点评：可以看到，作为东门较早发展的居住区域之一，周边各项城市生活配套还算完善，并且地块紧邻沙河公园，称得上是一大自然配套。但该地块形状较为异形，在后期的打造上对开发商的手艺有着不小的要求。
三、区域：三环～绕城，共3宗
6、7、8号宗地位置
宗地6、7、8:三圣乡板块
面积：约56亩、109亩、54亩
用地性质：二类住宅用地
容积率：≤1.5，≤2.0，≤1.5
6、7号地实景
8号地实景
三圣乡，这是发哥想好好说一下的板块。自2017年起，凭借较好的资源和生态资源该板块就是锦江区土地供应最为集中的一个区域。在此次锦江区公布的推地计划中，有3宗共计约269亩土地也同样来自三圣乡板块。发哥看到，3宗地均位于成龙大道南侧的驸马片区，用地性质为二类住宅用地，容积率最大不超过2.0。
三圣乡
首先来看6号和7号两宗连襟地，地块总规模约160亩。对于该连襟地而言，一大优势是地块周边配套已经呈现：幸福梅林早已成为成都人周末放松的好去处；教育方面，紧邻已投入使用的三圣小学；一街之隔是华西第二医院锦江院区；公共交通方面，在建中的地铁9号线从地块周边穿过。不确定的因素是周边还有多宗土地尚未入市，整个区域的成熟还需时日。
四川大学华西第二医院
54亩的8号地与上述两宗地相距约1公里左右，也是容积率最小的一宗，最大不能超过1.5。地块旁是启迪幼儿园和蓝润锦江春天项目，后者目前二手房成交价在15769元／平米左右。走到地块现场，最直观的感受是离三圣花乡真近，仅隔着一条成龙大道，这也是该地块最大的优势。但也因离成龙大道较近，噪音将是该项目回避不了的问题。
华熙528
卓锦曼购
点评：2017年～2018年，无论是住宅还是土地的供应，都主要来自于三圣乡核心居住区（三环路以冬、银杏大道以西、成龙大道以北、驿都大道以南），而此次预计上市的土地主要来自于驸马片区（幸福梅林景区以东、成龙大道以南、华西第二医院锦江院区背后的区域）。对于未来竞得这些土地的房企来说，如何克服区域短板，在众多竞品中脱颖而出，将是面临的考验。