鲁达 很多在上海计划房地产的外地人在上海的“325”新政中调整了缴纳社保的年限，丧失了购房资格。
王先生感叹：“原本在观望的住宅产品新政后都不能购买，所以只能选择不限购的商住类产品。”
中房报记者 高欣 上海报道
“沪九条”出台后上海楼市需求大量溢出，在涌向周边二线城市的同时，不限购的商住房产品也受到了市场关注。
上海中原地产的数据显示，2016年1月，上海酒店式公寓成交14.1万平方米，环比下跌；2月成交6.4万平方米，因春节假期成交量继续环比下跌；而到了3月，受“沪九条”刺激，上海酒店式公寓市场逐渐回暖，销售面积达24.6万平方米，环比增长超过284%。
来上海工作3年的王先生，原定春节后回上海购置新房。按照原有的规定，虽然没有上海户口但社保已经缴纳满两年的王先生已经具有了购房资格。但春节后一路飙涨的上海房价却让他一直犹豫不决。更让他没想到的是，就在犹豫的过程中，他却失去了购房资格。
和王先生一样，很多打算在上海置业的外地人都因上海“3·25”新政中对社保缴纳年限的调整而失去购房资格。王先生感叹：“原本在观望的住宅产品新政后都不能购买，所以只能选择不限购的商住类产品。”
商住房产品新政后热销
新政后，尽管业内预计的“退房潮”并没有想象中来的凶猛，但上海楼市确实在政策收紧中逐渐回归理性。就在上海商品住宅成交量和成交均价开始松动之际，上海的商住房产品却在新政后迎来春天。
从成交情况来看，新政后一周（3月25日至3月31日），上海的商住房产品共成交8.4万平方米，比政策出台前增长78.7%。而据上海中原地产数据统计，截至4月17日，上海商住房产品库存为145万平方米，去化周期缩短至9.7个月。
第一太平戴维斯中国市场研究部主管简可介绍，目前市场上一些商住房楼盘均有良好的去化表现。如2014年末开盘的苏河湾华侨城行政公馆，位于闸北苏河湾板块，成交均价53000元/平方米，现已几近售罄，2015年入市的融创外滩188项目也取得了较好的去化。
不少开发商也选择趁机开盘。4月9日，仅上海内环范围内就有金融街融御和华丽家族汇景天地两个酒店式公寓项目开盘。
据金融街（静安）中心融御PLUS项目相关负责人介绍，该项目虽然属于商住房产品中的高端项目，但在新政出台后问访量也有明显增多。4月9日开盘后，项目方面称在1小时内实现了3.8亿元的销售额。
另外新政后商住房产品持续发力，不只体现在成交量与看访量的增加上，部分开发商透露一些项目甚至有很多客户提前认筹。
以龙湖北城天街项目为例，作为2015年上海商住房市场成交面积、成交套数“双冠王”，该项目自2015年8月开盘至今LOFT产品的销售均价已从17000元/平方米上涨到27000元/平方米，涨幅超过58%。上海龙湖北城天街项目策划经理介绍，龙湖北城天街SOHO产品2016年3月底启动认筹，4月中正式开盘销售超过250套，销售金额约2亿元。
上海龙湖方面还表示，计划近期推出的针对改善型客户的大户型商住项目龙湖新壹城由于赶上了上海“3·25”新政的时点，截至目前认筹已突破300余组。
非沪籍刚需客群涌入
“不限购、不限贷”是上海商住房产品销售激增的关键因素。限购政策的收紧让像王先生一样失去购买资格的非沪籍人士将目光转向了酒店式公寓、商住两用房等不限购的房源。
上海的商住房产品除了突出产品的投资功能的同时，也在增强居住属性，不同项目针对的客群也有所不同。被限购的客户更多关注LOFT、SOHO类型的小面积产品，此类产品兼备投资与自住的属性，且总价低，同等条件下更靠近市中心、周边拥有完整的生活配套与便利的交通的商住项目更受市场青睐。
简可表示，不限购，不限贷是类住宅产品的最大优势，且价格普遍低于周边同质住宅，个别楼盘内类住宅和住宅的价差高达40%至50%，作为投资产品，回报率也高于住宅。但商住产品也存在弊端。一方面，商住产品生活成本高，交易税费、物业管理费、公共事业费高于住宅。另一方面类住宅产品仅支持商业贷款，无法使用公积金贷款。
“类住宅产品在上海市场上表现一直不温不火，之所以现在这些产品受到关注，就是因为上海现在出了更严的限购政策。”上海中原地产市场分析师卢文曦表示，目前上海大约有三成刚需客受限购影响，虽然从市场调研来看，部分客户会接受酒店公寓等类住宅的商住产品，因此商住房市场短期会有不错的销售表现，但长期是否走出连续攀升的格局尚待观察。
在上海一位开发商高管看来，如果2016年三四季度上海的房地产限购政策有所松动，商住房也不会一直保持强劲的劲头。