鲁达 一、基本情况：2011年，夏老师通过邵阳京都伟业地产开发有限公司(以下简称“京都”)的销售广告和宣传资料，在京都销售处由京都开发的“京都世纪城市”地区内建造了独栋别墅、联排别墅，每栋独栋别墅赠送了与别墅面积相同的绿化面积。
购房者可先购买一张优惠卡，参加开盘时抽签选房。在销售人员的强力宣传与推荐下，2011年7月28日，何先生出资20万元在京都购买了“京都世纪城VIP钻石卡”一张，卡号为：NO:80508,作为参与抽签购买“京都世纪城”别墅的选房资格和优惠凭证，并签订了一份“认筹VIP领取协议书”。该协议书第2条约定：乙方（何先生）持VIP卡与之相匹配的《京都世纪城尊贵VIP卡领取协议书》签订《京都世纪城商品房买卖合同》时，所缴纳的购卡费自动转为购房款，并可享受额外捌万元购房款的优惠。
2011年12月25日，京都召开别墅选房抽签会，通过抽签，确定何先生认购的物业为京都世纪城25A栋，京都与何先生又签订了一份“京都世纪成——订房单”，约定别墅建筑为379.5平方米，套内单价为人民币7888元/平方米，总房款为2993496元，并同时要求何先生再交纳定金40万元。在选房会上，京都明确公开承诺，所有抽签认购的别墅在2013年底建成交付给业主。
签订“京都世纪城——订房单”后，何先生等多名定购别墅的业主在别墅的修建过程中，发现京都擅自更改了别墅的规划图，主要表现为：一，擅自扩大别墅建筑面积，每户增加更改约40——50平方不等；二，缩减了应与原建筑面积同等的绿化面积，缩窄别墅公共道路宽度。
为此，包括何先生在内的别墅业主多次到京都反映相关情况，要求开发商按图施工，按京都对业主承诺的建筑面积与绿化面积比例施工。但京都现在建成的别墅仍然是与何先生等业主购买优惠卡及订房时的别墅规划设计图不一致。
2015年4约，何先生再次到京都询问别墅事宜，被京都吴姓副总告之：何先生购买的25A栋别墅已经销售给他人。
二，京都存在的过错：
1，京都销售给何先生的别墅房号不明：
据京都与何先生签订的“京都世纪城——订房单”第一条，何先生认购的商品房为京都世纪城25A栋。但京都的规划图及“京都世纪城——订房单”中对各栋交纳定金的名单中，并没有25A栋。
2，“京都世纪城——订房单”第三条约定：认购人签订本协议时向出卖方交付购房定金人民币肆拾万元。。持有VIP卡协议书的认购人原VIP卡诚意金自动转为购房定金。
据该条的约定，何先生购买25A栋应共交纳定金肆拾万元，而原来购买的VIP卡诚意金20万元可以自动转为购房定金。也就是说，何先生原来购买的VIP卡诚意金20万元按约定转为购房定金后，应只要再补交20万元，但京都却另行收取了何先生40万元的定金，共计60万元定金，明显故意多收取何先生的定金20万元，无偿使用近4年之久。
3，京都在向社会发布的广告宣传内容及销售人员所描述“对独栋别墅赠送与建筑面积同等的绿化面积”等承诺，是京都对何先生等业主所认购的别墅及相关绿化面积所作的具体、明确的说明和承诺，也是何先生对是否交纳定金、是否购买别墅以及考量购买价格是否合算有重大影响的因素，这种承诺和说明，是一种要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，承诺方不得违反其承诺的内容，否则，应当承担违约责任。而京都在何先生交纳60万元定金后，未书面通知受买人，擅自更改了别墅建筑面积和绿化面积，是违约行为。
4，京都随意更改了别墅绿化规划和直接目的和后果，就是增加了别墅的建筑面积，并缩小了公共道路使用宽度，别墅与别墅的间距由原规划中的10.7缩短为6米，而增加的这部分建筑面积每平方米可为京都增加销售收入7888元。换个说法，就是原来无偿送给业主的绿化面积换成了合法需要业主购买的建筑面积，按增加40平方米来计算，业主不仅少了40平方米的绿化，反而要增加30多万元的房款。
而这种缩小绿化面积、公共道路宽度、增大建筑面积的更改，是京都单方面撕毁了公开承诺的违约行为，也是直接影响何先生是否购买该别墅的重要因素。
5，京都与何先生签订“京都世纪城——订房单”、收取60万元定金后，在没用通知何先生并协商一致的情况下，又将该别墅销售给第三人的违约行为，即违背企业安身立命的契约精神，又违反一房不得两卖的法律之规定。
三，京都应承担的责任：
我们认为：何先生是在认同京都宣传内容的真实性的基础上，购买了贵公司的认筹卡，后与京都签订“京都世纪城——订房单”，并按订房单要求交纳了定金，这份订房单是预约合同，其目的是在京都取得预售许可证明后，签订正式的《商品房买卖合同》的约定，这种约定对双方都具有约束力。京都应按签订订房单时的销售广告和宣传资料的别墅设计规划，修建何先生所认购的别墅，在取得别墅预售许可证后与何先生签订正式的《商品房买卖合同》。
而京都在何先生认购25A栋别墅后，存在有：对出卖的别墅这一标的物不明确，多收取定金，擅改规划，修建的别墅与京都销售广告和宣传资料、何先生定购的别墅不是同一设计规划，擅自将何先生定购的别墅转卖他人等等违约行为，导致现在京都无法与何先生签订《商品房买卖合同》，将定购的别墅销售给何先生，都是京都的过错造成的。
根据《中华人民共和国合同法》之规定，出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，因开发商的原因无法签订商品房买卖合同的，开发商应双倍返还定金。据此，京都应当按何先生交纳的60万元定金，双倍返还。
请京都本着诚实信用，商誉至上为原则，坦诚沟通，慎重对待，充分考虑并尊重何先生的合理、合法的要求，尽量以协商一致来化解双方矛盾，以免成诉，避免不必要的经济损失何商誉损失。
《商品房销售管理办法》
第十条
房地产开发企业不得在未解除商品房买卖合同前，将作为合同标的物的商品房再行销售给他人。
第十四条
房地产开发企业、房地产中介服务机构发布商品房销售宣传广告，应当执行《中华人民共和国广告法》、《房地产广告发布暂行规定》等有关规定，广告内容必须真实、合法、科学、准确。
第十五条
房地产开发企业、房地产中介服务机构发布的商品房销售广告和宣传资料所明示的事项，当事人应当在商品房买卖合同中约定。
第二十三条
房地产开发企业应当在订立商品房买卖合同之前向买受人明示《商品房销售管理办法》和《商品房买卖合同示范文本》；预售商品房的，还必须明示《城市商品房预售管理办法》。
第二十四条
房地产开发企业应当按照批准的规划、设计建设商品房。商品房销售后，房地产开发企业不得擅自变更规划、设计。
经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，房地产开发企业应当在变更确立之日起10日内，书面通知买受人。
买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的，视同接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更。房地产开发企业未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房；买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。
第三十九条
在未解除商品房买卖合同前，将作为合同标的物的商品房再行销售给他人的，处以警告，责令限期改正，并处2万元以上3万元以下罚款；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第三条商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。
第四条出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。
第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。
《合同法》
第四十二条当事人在订立合同过程中有下列情形之一，给对方造成损失的，应当
承担损害赔偿责任：
（一）假借订立合同，恶意进行磋商；
（二）故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况；
（三）有其他违背诚实信用原则的行为。
在认购书中，直接体现双方利益的是定金。依《商品房销售管理办法》第二十二条规定：“„„符合商品房销售条件的，房地产开发企业在订立商品房买卖合同之前向买受人收取预订款性质费用的，订立商品房买卖合同时，所收费用应当抵作房价款；当事人未能订立商品房买卖合同的，房地产开发企业应当向买受人返还所收费用；当事人之间另有约定的，从其约定。”可见，开发商和购房人可以自愿地在认购书中约定定金条款。定金具有担保功能，认购书中的定金，其目的是担保双方的诚信谈判义务，以达成正式的预售合同。认购书属于将行谈判的预约，双方当事人负有诚信谈判义务，因双方因素未能签署正式的预售合同，
适用定金法则。