鲁达 前天，我们宁波房地产行情报道独家公布了宁波市住房管理中心上半年市内商品房销售数据。
从数据看，和新房市场一样，上半年宁波的二手房市场，也是从开年初的冷淡，一路走向了“小阳春”，而最终录得的成交量，比新房更高！
但与更为火热的2018年上半年相比，今年上半年市区二手住房的成交总量，还是有些逊色。
下面就来看具体数据。
PART.1
据宁波市房管中心统计，今年上半年，市六区共成交二手住房39008套，比同期市六区商品住房成交套数高出6436套。
但不算奉化区（注：2018年时奉化的二手住房成交数据未列入统计），其余五区上半年成交二手住房35987套，比新房高出14579套！
不过，与去年上半年市五区42729套的二手住房成交量相比，还是录得了15.7%的跌幅。
数据来源：宁波市房管中心
与新房交易情况类似，二手房交易在今年前两个月依旧持续着去年的低迷。但过完春节不久，到了3、4月份，迅速升温。
市房管中心数据显示，三月份市六区二手住房成交达6273套，较二月份的2150套，暴增192%！
随后的四、五两月，市区二手住房成交量进一步攀升，均超过了9000套！
其中，四月份市五区成交二手住房8541套，较去年同期创历史新高的10323套还有不小的差距；而到了五月份，市五区二手住房成交套数是8590套，已经高过去年五月的8388套。
数据来源：宁波市房管中心
量上来了，房价也跟着上涨。来自南天房产的数据显示，上半年市中心城区二手房的成交均价约为21194元/平方米，同比上升20%左右。
“在我服务的鄞州区，很多从去年开始观望还没下手的客户，他们本来期望价格能再降一些，但现在看到这个上涨幅度，心是紧揪着的。”宁波立得房产盛世天城店经纪人叶海波说。
像盛世天城白坯或简装的房子，年前约为23000元/平方米，到6月份已经涨到了25000元/平方米左右；同小区精装修或婚装的房子，年前约23500元/平方米，6月份更涨到了约28000元/平方米的水平。
那，上半年里哪个区的二手住房成交最多？又是哪些小区的二手房最好卖？
PART.2
在上半年的新房市场中，奉化表现“惊艳”，新楼盘开一次“光盘”一次。但奉化二手房市场在上半年的表现，却较新房相差甚远。
市房管中心统计数据显示，上半年里奉化共成交二手住房3021套，在市六区中是最少的。
市六区上半年二手住房成交量最高的是鄞州区，接近15000套，几乎占到市区二手住房成交的“半壁江山”。
其次是海曙的8300余套。
镇海上半年成交二手住房接近5000套，比江北多出近千套。
北仑二手住房的成交量和奉化差不多，稍多几百套。
我们“宁波楼市报道”同时从21世纪不动产宁波区域、南天房产这2家本土龙头房产中介公司那里，各拿了一份今年上半年二手房成交量最高的10个小区名单。
分别如下：
数据提供：南天房产
数据提供：21世纪不动产宁波区域
房产中介人士认为，土地市场屡屡拍出“地王”，招生政策变化，以及拆迁预期，是刺激上半年市区二手房市场量价齐升的主要三个因素。
下面分别来看这三方面因素的影响有多大。
PART.3
先看学区因素。
每年三四月份，都是学区房行情最好的时候。今年因为鄞州区原江东片2020年初中招生政策调整，不再实行“校校对口”即小学直升对口初中，而变为需到户籍所在地学校就近读初中，因此在小学学区房之外，更多了一层往年没有的初中学区房概念。
“我们店位于老江东的学区房片区，主要卖与四眼碶小学、七中对口的房子。政策出台后，很多客户来咨询买学区房的事。我们门店从三月份起，到六月份，每个月都能成交五六十套房子，买学区房的客户占了70-80%。”
南天房产旗舰店总经理钟银芬说，尤其是双学区的房子，比如大步小区、丽江新都、维科新城、华严社区等，十分抢手。
市民高女士从去年3月开始看这附近的学区房。“我的要求就是总价低、面积小，名下没有学籍占用，无非就是要落户读书。”
高女士去年的预算是100万元，今年愿意再加20万元左右，但至今没有买到中意的房子。
我们记者了解到，大步小区的一位房东，他将一套面积仅为40多平方米的“老破小”挂在南天门店，四月份时报价115万元，经过多次调价，现在报价142万元……
钟银芬介绍说，大步小区二手房在去年的均价是22000-23000元/平方米，这半年内，单价整体涨了3000元，涨幅在12-15%左右。有些面积在50平方米以下的“老破小”，均价甚至已经高达32000元/平方米。
PART.4
在学区概念之外，拆迁预期是拉动“老破小”一房难求、价格飙涨的更有力因素。
白鹤社区和划船社区因为被列入首批未来社区试点创建项目建议名单——虽然还只是建议、没有最终确定，“原拆原建”传言纷纷，这两个老小区的二手房价格短短一个月内从21000元/平方米左右，飙涨到了28000元/平方米，涨幅高达30%。
目前据房产中介称，这两个小区的“老破小”房源，极少有人卖出，偶有挂出，第二天就会被“抢”走——即便有的房子要价已经超过3万元/平方米。
相比之下，老三区内学区一般、短时间内拆迁可能性小，车位配套少，多层的、面积大的二手房，都比较难卖。
比如海曙区联丰红楼，海曙中心位置，位置挺好的，离火车站，飞机场也近，但价格一直停留在22000元/平方米左右。
PART.5
土地市场的动静，在影响新房售价的同时，同样也影响到了二手房市场。
4月初，东部新城核心区地块被绿城以20750元/平方米的封顶价再配建21200平方米人才安居房夺得，实际楼面价将近28000元/平方米，即今天的凤起潮鸣（推广名）。
虽然目前凤起潮鸣的销售价格尚未出来，但周边的小区业主已经有了自己的心理价。
这块地的北侧就是东悦府，一期刚交付。有业主告诉我们记者：“我们高层已经有邻居把房子挂到中介了，挂牌单价超过5万元。”
5月份，钟公庙宅地以封顶价20750元/平方米＋人才房面积4700平米成为鄞州新城核心区“地王”后，鄞州万达周边的小区二手房成交趋于活跃。
一位都市森林的业主告诉我们记者：“成交的确比之前活跃了，我身边有不少邻居卖掉了，特别是高层的房子很好卖。”
拍地之前，都市森林二手房实际成交价格大概在27000元/平方米左右，但在之后不到2个月的时间里，实际成交价已经涨到30000元/平方米左右，涨幅约10%。
上半年，长丰、庄市、高塘、小港等区域的地价接连被刷新，周边原本老旧的二手房似乎被重新唤醒。
不过，并不是所有房子都能乘着这一波热点迅速转手。即使在同个小区里，也有卖得快的，和卖不动的。
比如上述的都市森林那位业主，至今尚未找到合适的买家。“我这套房子户型很好，得房率很高，就是没电梯，因为楼层比较高，客群有点受限，我又不想降价贱卖……”
另外，据记者从房产中介处了解，原高塘四村地块虽然拍出了宁波目前最高地价，但北边的繁景花园在二手房市场的挂牌价依旧在1.8-1.9万/平方米，6月份时的价格和年初一样，并未出现上涨。
而同区域的康桥经典二手房，挂牌价不仅没有上涨，与1-3月相比，单价还便宜了一两千元，目前挂牌均价约2.6万元/平方米。
高塘花园在二手房市场也并不吃香，6月份的挂牌价约2.2万元/平方米，基本没有上涨。
PART.6
有一个地方的情况，值得多说几句。那就是奉化。
奉化新房市场目前投资客占比在百分之七八十，上半年全区共成交了11164套新建商品住房。
这意味着两年之后这批新房交付，其中将会有七八千套，大概率是要在二手房市场上挂售的。
而今年上半年奉化的二手房成交量，才3000套出头。如果一直是这样的成交水平，新房的投资客以后想顺利脱手，恐怕不会太容易。
最后再说几句未来社区。
上面21世纪不动产宁波区域提供的数据显示，白鹤新村二手房上半年成交均价23000元出头一点点。但在最近一两个月，因为未来社区试点、原拆原建这样的预期，这里的二手房挂牌价已经直奔“3”字头而去。
白鹤一套60几平方米的二手房，现在总价差不多要200万元。
这200万放银行买理财，按年化5%的收益率算，一年赚10万。
白鹤如果是原拆原建，拆的时间加建的时间，恐怕现在买进的，得五六年后，才能拿到新房子。
按六年算，200万银行理财收益是60万。而买房子，届时房价4万一平，也是赚60万。
你是愿意折腾房子、博以后房价比4万更高，还是喜欢把200万元安安稳稳存银行？
宁波晚报记者 钟婷婷 编辑 葛淑雅
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