鲁达 1
最近有两件事，感兴趣的人不多，但联系起来看，有很深的含义。
第一件事是12月1日，住建部在厦门开了个会，会议的名称是老旧小区改造试点工作座谈会，一共选取了15个城市作为试点城市，分别是广州、韶关、柳州、秦皇岛、张家口、许昌、厦门、宜昌、长沙、淄博、呼和浩特、沈阳、鞍山、攀枝花、宁波。
目的很明确，探索城市老旧小区改造的新模式，为推进全国老旧小区改造，提供可复制、可推广的经验。
第二件事是12月5日晚上的新闻联播，用了3分26秒的时间，专门报道了上海市普陀区曹杨新村的旧房改造，画面中重点说了两件事，一是给老房子装上了电梯，二是的两户公用一个卫生间改成了一户一个。
很多人一看就能明白，先出政策，再出案例，剩下了的就是各地模仿照搬，这是中国最典型的处事方式。
建国后这几十年，基本上每个城市都留存了大批的计划分配时代留下的老房子，这些房子以多层为主，容积率低，占地大，成为很多城市的主城区最主要的建筑形态。
很显然，在今天这些房子该何去何从？已经成为不得不重视的一个问题了！
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我经常会收到粉丝这样的问题：
想投资一套市中心的老房子，等拆迁，能不能做？
听说有个小区五年后要拆迁，能不能现在投资一套等拆迁？
有一个粉丝甚至有三套老房子，地段位置配套超好，但是房龄太老了，握在手里不知道如何处理才好？
说实在的，除了之前的城中村居民，没有几个老郑州手里是没有几套老房子的。新中国成立以来，中国经历了长时间的住房计划分配制，不管你是国棉厂的，还是郑纺机的、砂厂的、铁路的，机关单位的，基本上都是从组织分配的房子中一路住过来的。
在之前的稿子《郑州购房如何置换才能跑赢未来5年》中，我曾经对郑州的老家属院进行过简单介绍。
在南阳路和老西郊，因为是郑州传统的工业中心，分布着大量的工厂家属院。
在金水区，因为是行政中心，所以在纬几路、政几街这些街道的范围内，分布着大量的行政机关家属院。
在二七区，特别是在火车站西广场西边，分布着大量的铁路职工家属院。
管城区的老房子也只会多不会少。
除此之外，就是商品房制度实行以来，郑州第一代商品房小区，到今天为止，都已经超过20年了。房子老旧、 生活配套不完善成为共性。
比如说，90年代中期郑州最高档的商品房之一绿云小区，曾经富豪云集，但是在今天，物业管理较差，小区卫生也不好。由于没有地下车位，小区内停车非常乱。这座建于1995年的小区，已经超过了22年。
再比如说，建业第一个小区金水花园，因为当初建业承诺购买金水花园10年后全款返还名动郑州。到了2008年，建业真的兑现承诺，成为郑州地产一个传奇。金水花园由多层和别墅组成，也集聚了郑州早期的很多富人。但是到了今天，这个小区也已经整整20年了。
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在这一刻，那些手里握着旧房子的人，所有的疑问、等待、期盼都只有一个，就是这些老破旧，何时拆迁？
这些房子有的年代已经很旧了，早已无法住人，所以只能拆迁。
市中心已经没地了，不拆迁，城市如何更新，所以必须拆迁。
你看，理由真的是很多的，很充足，也很有道理。但是就是迟迟等不来拆迁的具体时间表。
以上疑问，我们需要从两个方面来看：
1、过往的拆迁经验告诉我们的事实。
2、城市的发展轨迹。
我们先来看第一个。
在今天，有两个信息，相信所有人都不会忘记。
2016年11月21日，张家村作为金水区最后一个都市村庄改造项目开始动工拆迁，这标志着今后在郑州四环之内，将再也没有城中村改造项目。
2016年7月，万科美景联合拿下郑纺机地王，郑州房价在这一刻被正式惊醒，启动了长达四个月的水深火热。很多人眼睁睁看着首付从20万，跳到了30万，最后到了40万。哭天喊地、长吁短叹却已无计可施。
其实这些信息我们都已经知道，但是他们并不是最重要的。今天我们想说的是这些信息所透漏给我们的背后的东西。
两个关键词：城中村、旧厂房
郑州西郊的棉纺路是郑州最有代表性的一条道路，老郑州人都知道，曾经这条路，是郑州最辉煌的一条路。
在路的北侧，一字排开了六座国棉厂；而在路的南侧，同样一字排开了国棉厂家属院。
住在这条路上的人，吃喝拉撒所有的一切，厂里都能自给自足。住的是分配的多层苏式砖楼。厂里给员工自己办的汽水厂、冰糕厂、被服厂，职工凭票消费。厂里有自己电视台，上面来检查就放闪闪的红星，不来检查就放港台电视剧。在那个时段，生活在这里的人是属于人生赢家的那波人。
但是，今天当你再从这条街上走过，发现这里已经早已不同往日。
在棉纺路的北边，那些旧日的厂房，早已建成了新式的商品住宅，桐柏路棉纺路交叉口锦艺城甚至成为了西郊二手房最高的小区。
而在棉纺路的南边，却是景象依旧，那些漂亮的苏式房子，已经老的成为古董，这些老家属院也日渐苍老，垂垂老去！甚至成为脏乱差的所在。
同样是国棉厂系统，但是为何厂房脱胎换骨如此之快，家属院就难以拆迁改造呢？
因为厂房没有住宅，整体拆迁补偿非常容易，拆迁也非常容易。这是在旧城改造中，开发商最喜欢做的地块。其次才是城中村，因为户数有限，安置补偿也相对可以操作。
但是家属院却不同了。我有同事是老四厂的人。他们家在四厂家属院还有一套老房子，60平，已经是相对较大的户型了。而整个四厂，除了当时的厂领导能住上80平的房子外，大部分都是40平到60平的户型。而整个四厂职工有1万人，带上家属2.5万人。
这对于开发商来说，是非常可怕的。这1万户你得一家家去谈，这谈下去10年也谈不成啊。
但是对于一个城中村来说就容易多了，就算村子再大，1000户、500户也固定的，这就好谈多了。
我们再来看另一个疑问，不拆了这些老房子，主城就没有地可开发？
但真实的情况是，人们更喜欢开发新城。为什么呢？
举个例子吧。郑州新区刚规划时，日本设计师黑川纪章带着团队来到郑州实地勘察。他们首先来到的是郑州东郊待拆的老机场，即当时的规划起步区，现在高楼林立的CBD。
他们的摄像机和照相机，拍下了机场上老旧的跑道，锈迹斑斑的铁丝网，几架废弃的破飞机，以及机场外半人多高、望不到边际的芦苇。往北走，除了沼泽，就是一个又一个的鱼塘。总之，“一片荒芜”。
郑东新区当时的景貌，曾让不少国内外设计师感到惊讶，这完全就是平地起新城，设计成了图纸对想象力的考验。
这是南方都市报对东区十年建城报道上的文字。你看，没人不喜欢这样的土地，干净、容易操作，很快就能出成绩。
设计师如此，政府也是如此。
事实是，在今天，三环内几乎没有新盘的时候，新区已经包围了郑州。
所以，那些赌老城必拆无疑的思维，不但不正确，并且是非常冒险的。因为在现实中，无论从城市拓展轨迹，还是技术处理层面，都与你的预期背道而驰！
目前来看，买这些老房子赌拆迁补偿不亚于买彩票。你得具备超高的眼光和战略意识，比如说，位于东大街紫荆山片区商都遗址公园内的人们就赌赢了，因为他们摊上了一个市重点建设项目，有行政命令无论如何必须拿下，所以拿到了不菲的补偿款，众人欢喜。
但是，其他区域就不一定有这么好的命了！
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说了那么多，那么到底那些老旧小区、居住体验超级差、硬件软件都不全的房子该如何处置？这些老房子该何去何从？
我们再回到文章开始的会议上来。
12月1日住建部在厦门召开的这个会，已经明确指出了是在为探索城市老旧小区改造的新模式，为推进全国老旧小区改造，提供可复制、可推广的经验。
在这次会上，住建部部长王蒙徽说了这样一句话：老旧小区改造试点要着重探索四个方面的体制机制。
这四个体制机制的第二条是这样说的：
按照“谁受益、谁出资”原则，采取居民、原产权单位出资、政府补助的方式实施老旧小区改造。
你看，这已经说的很明白了，但是我还想再强调一下：谁受益、谁出资；居民、原产权单位出资、政府补助。
这无疑已经告知，对于老房子，拆迁补偿模式已经行不通了。
1、对于没电梯的，加个电梯；对于没厕所的加个厕所；以此来居住升级。
2、对于那些危房，真不能住了。可以拆，但是要建的话，大概率要在原址上自己重建。如果要想拆了搞房地产开发，那是不行的。
对于以上这些方式，四个体制机制中也做了明确的说明：一次改造、长期保持，实现老旧小区长效管理。
一句话中包含了两个长，长期、长效，这就是未来！
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