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【房价倒挂是什么意思】你想买的根本不是新房,而是倒挂

你好,我是官官。


在金融圈混了16年,我却独爱买房,还首创了一套科学买房体系,已经帮助1600个朋友买到好房子。


以下是今天的正文。

在上海当下的购房市场中,有这样的一个群体:

他们只看新房,能买新房绝不考虑二手;

他们分数不低,其中土著比较多,也有不少年轻时就到上海的新上海人;

他们预算也不少,500w到3000w的房子都在他们的考虑范围之内;

他们称自己为自住改善兼投资群体。

但真的是吗?

1

显然不是!

如果真是自住,他们就不会买房不看地段,而是只看网红新盘:

复兴珑御,万科天空之城,森兰星河湾,浦开仁恒金桥世纪的认筹现场,都有他们的身影。

如果真是改善,他们就应该选中环内、内环内140平以上的大三房,大四房,而不是不在乎面积:

手握2000万巨资,却连外环外90平以内的麻雀户型也能看上眼。

年轻人,拿来吧你!

上海那么大,干嘛非得要人家刚需八九十平的小房子改善?这究竟是改善,还是生意?

所以,他们想要的不是新房,而是价差,是倒挂。

同在长三角的杭州,新房都抢疯了,也是这个原因。

当然,社保巨子也好,真无房刚需也罢,谁买房时不想要个位置好点,价差多点,以后好脱手的房子?

所谓无利不起早,谁也无法站在道德的制高点上指责他们,因为逐利是人的本性。

2

今年积分政策出炉之后,有人说上海新房成了老年乐项目,你大爷终究是你大爷。

看看啥样的人,有资格去买热门新盘?

上海户籍,无房家庭,5年内没买过房,连续缴社保10年以上,轻松就上70分。

所以,在上海新房市场,出现了很多七八十岁的老人来买房的情况。

不用说,他们多半是把房卖了或者过户给子女,然后摇身一变就成了“无房户”。

而且开发商也喜欢啊,年纪大的人一般不贷款啊,毕竟贷了也不批。

总结来看,上海目前的政策就是在落户上通过学历做人才筛选,但是买房的时候通过积分制,对大家一视同仁。

只要你为上海做了么多年贡献,就算你是扫马路,做厨师的,你可能和一个教授,博士,企业家,工程师的购房机会是均等的。

这是社会主义公平性的体现。

而且,没有去限制改善换房,不去查你卖出的记录,只看你近些年有没有买入房产。

这也是非常特点的,没有去一刀切,因为上海很多人居住条件真的是非常一言难尽的。

用我一个土著朋友的话说:我妈都快70了还每天爬五楼,不卖房哪里有钱换房?

上海的政策就是,先来后到,要么你跟前辈们一样熬出头,要么你就买二手房。

不过,现实的情况是,有人手握“高积分”,靠“卖旧买新”净赚百万。

正是因为一二手房价格倒挂现象,也催生了一大批“卖旧买新”的置换人群。

这些“老上海人”赶上了从本世纪初开始的好几波房地产浪潮,享受到了好几波上涨红利,资产上涨多少倍。

唯一的问题是:手上的房子越来越老了。

然后十几二十年之后,现在的购房政策却再次给了他们一个更新住房的机会,以及再吃一波倒挂的红利。

对于很多新上海人而言,很难不去吐槽:凭什么我要接这些既得利益者的盘,去买他们榨干了利益的二手房,而他们却都已经赢麻了?

有人说,把五年内无购房记录,直接改成五年内无交易记录才合理。

但是,外地人在上海之外的房产算不算有交易记录呢?

正所谓众口难调,每个人站在自己的角度看问题都觉得吃了亏,而之后上海新房积分政策到底会不会有调整,大家拭目以待。

3

现在大家一股脑地抢新房,但新房真是好房子吗?

君不见XX天地没交房,就已经开始鼓包了吗?

房子都没交就长这样,过个5年10年估计就是现在那批二手房的模样:

我们都看到了新房因为宏观调控而带来的性价比,却忽略了理想和现实间的骨感:理想中的品质,都被现实中的品控给毁了。

看多了上海的房子,我有这样一种奇怪的感觉:品质好的房子,二手房占了相当的比例。

产品力老归老,可用料是实打实的:谁能猜到下面这房子,是2001年的作品?

2003年的古北中央花园,经历了18年的洗礼,依旧外立面靓丽如新:

即使是建设于1999年的内环最大小区中远两湾城,当年用的涂料到今天也没什么鼓包和裂痕:

户型可能是老了点、小区可能是旧了点,但掩盖不了当年的确有那么一批新房,是在真心实意下功夫,做出一个好东西来。

也就是新房价格更有竞争力,大家如果价格一样,但真不一定新房有多吃香。

新房,并不一定等于好房子。

年代的变迁,只能代表产品标准的变化;可年代的变迁,也让我们看到了当年精工匠造的好房子。

房子的价格,可能会随着时代的变化上下波动;可产品的品质,会随着时代的洗礼历久弥新。

4

看上去的便宜,没这么好拿。好不容易拿到了,也没看上去那么便宜。新房就是这样。

一手限价房的收益:实际收益 = 买房价差*中签率-资金沉淀成本-时间精力成本-机会成本

其实,实际收益不见得有多大。

买房价差是收益的核心驱动力。看上去很丰厚,但实际有多厚,也有不确定性。

限售五年的网红新房,万一出现大回撤?你确定自己扛得住?


另外,排队长龙里每多一个人,抽签的分母就大一份,你说中签率该有多少。

买房价差*中签率的期望收益,真不高。

资金沉淀成本和时间精力成本都明白。机会成本因人而异,如果你是个厉害角色,那这个就没底了。

而且,前面说了,新房不等于好房子。

当下土地成交溢价太高,各种建材原材料价格又大幅上涨,限价之下,开发商的利润空间被压到极限,能有1%到2%就是烧高香了。

在上海中环内、内环内这样倒挂严重的地方,新房出来就秒空,根本不愁卖,开发商干嘛辛辛苦苦折腾质量?

可以躺着赚钱,为什么要站着。

但这就苦了购房者了,很多人收房之后走上了维权道路:无论是刚需、改善、顶级豪宅等楼盘,全都避免不了交房即维权的怪圈。

诸如中*南*锦云,作为南*新城的大盘,又是国企**开发,但项目交付却次次不如意,甚至一次不如一次。

墙壁开裂、渗水,插座参差不齐,地板空鼓、卫生间漏水等,简直就是“惊”装修。

同样的还有静*府,客厅、卫生间大理石存在严重质量问题;淋浴间没有防水,地下车库、业主家里各种漏;各种施工不到位,裂缝随处清晰可见。

现在这些一手新盘,下有刚性成本倒逼,上有限价压顶,房企利润空间不断压缩,交付品质不言自明。

未来2年的新房,很可能是近几年交付质量最差的一年。

如果你是准备买来改善自住,而且又在意房屋品质,慎选新房。

当然,投资的话就另说了。

责任编辑: 鲁达

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