鲁达 随着各地进一步改善城市功能、优化产业结构、改善人居环境，如何在规模和规范上推进城市更新成为话题。
现阶段的城市发展，尤其是一线城市，需要通过大规模的城市更新对存量空间资源进行潜力挖掘和优化，为城市注入新的活力，为产业提供发展空间。旧建筑改造升级也成为当下建筑界的新主流，设计师们起死回生，将废弃的、破旧的建筑改造换新貌，不仅能够提高建筑用地的利用率，还往往能够创造出很多更新潮、更前卫的建筑。近日，全经联城市更新委员会主任、首佳顾问董事长高喜善先生应邀与BTV生活频道《第一房产》面对面，就城市更新话题，发表了自己的见解。全经联会员企业首佳顾问深耕本土十六载，深入了解本土市场，围绕房地产及国有资产的价值认定与价值实现、地产开发项目的政策流程与项目管控、存量不动产的资产管理与价值提升，为客户提供评估、咨询顾问及项目管理服务。首佳顾问专业团队擅长基于城市发展、产业规划、区域协调性研究、寻找市场空白与类型，提出不动产项目价值提升方向与方案。现已发展成为拥有九家专业公司的知名不动产综合咨询顾问服务供应商。
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人物背景
高喜善，2015年加入全经联，全经联城市更新委员会主任、首佳地产顾问机构董事长、中估联行不动产估价联盟董事长、全经联中估联行不动产价值研究院院长；高级工程师，清华EMBA。在房地产估价、不动产咨询顾问等方面具有丰富经验，致力于发现房地产的最高最佳利用价值，发现价值提升空间，助力客户实现价值；注重行业的信息化和数据化建设、整合与创新；自主研发的不动产管理系统、投贷后资金管理系统、征收拆迁全过程管理系统、V估价智能评估系统，已为多个企业应用。
以下为采访实录
《第一房产》：
2016年，北京二手房大军来袭，而且超过了新房交易量，那么，这是否预示着北京存量房时代的到来？
高喜善：
近年来，存量房的成交量已然超过新房交易量。根据中估联行智能评估支持系统（VISS2.0）监测的数据显示，2016年，北京市新建商品房成交面积和套数分别为1957.95万平方米和216481套，同比分别增长16.4%和22.4%; 存量房成交面积和套数分别为2843.99万平方米和314172套，同比分别增长38.1%和40.8%。人口结构转变、城镇化趋缓，压缩了新增住房需求，推动了存量房时代的进程；供地政策收紧，客观上加速了以存量房交易为主的房地产销售模式；同时，O2O思维融入房地产中介行业，推动了行业内的资源整合，数据共享和大数据分析加快了供求信息的匹配效率，推动了存量房市场的繁荣。
《第一房产》：
在北京，798艺术园区曾经就是废旧的工厂，首钢也是在搬迁后改成了公园，这些是早期对存量房的一个改造。而事隔多年后的今天，北京又出现大批量的存量房改造，例如将酱油厂改造成共享办公空间，老旧酒店改造成长租公寓，等等。那么，现如今的存量房改造有哪些特点？为何在这一两年会大批量地出现如此多的存量房改造？
高喜善：
首佳对近1-2年的北京存量房改造比较成功的案例作了全面的分析，并在全经联平台上发布了相关报告。根据我们的研究，近年来，北京存量房改造的主要特点是由以前单一的办公或商业功能转变为包含办公、社交、娱乐、体验和展览等多功能综合型的空间布局。近1-2年出现众多存量房改造的主要原因是，在“大众创业，万众创新”的发展战略下，不断涌现出新的微小型企业，由于处于企业发展初期，他们希望工作、生活、社交等多种需求能够在一个相对集中的空间内全部解决以降低成本，当前存量房的改造是最适合满足这类需求的。
《第一房产》：
存量房改造，意味着城市的更新换代，那么，这是否将成为中国房地产的下一个风口？原因何在？
高喜善：
存量房改造将成为未来中国房地产发展新的风口，主要有两个原因：第一，通过存量房的改造升级来提升价值，从而有助于解决“库存难去化”这一当前房地产市场普遍需要解决的问题。通过改变存量房产品属性使其更好地满足市场需求，扩大市场范围。缓解硬性去库存的压力，提高房开企业的利润和增加企业可持续发展的动力，因此未来房开企业会将更多的精力投入到存量房改造升级上来，从而促进房地产市场的发展；第二，在产业创新成为新的经济增长动力的发展趋势下，不断涌现新的业态对空间也产生了新的需求，在新增房地产缩减的大环境下，存量房的改造升级将成为当下可以最快满足新产业空间需求的唯一途径。
《第一房产》：
2010年，北京市行政区划重新调整，市中心区的四个区变成了两个，崇文区和宣武区分别被它们北边的东城区和西城区给兼并了。1644年，满清的军队开进北京，将这里定为新的国都。此后的北京城呈现出一种官、商分头发展的独特局面。这些，在北京“城市更新”的历史中都是隆重一笔。那么，此番房地产对于存量房的改造升级，又会带来哪些深远的意义？
高喜善：
和以往的北京城市更新一样，当前的北京城市更新也是在大的区域发展战略指导下进行的，即京津冀协同发展战略。目前，北京城市更新以向外疏解非首都核心功能为主，现处于疏解加速阶段。例如，东城区故宫周边地区、西城区动物园地区、朝阳“一绿”范围内6个试点乡、海淀区中关村大街、丰台区大红门地区等城六区重点区域已完成调整疏解建筑面积156.5万平方米，涉及人口9.3万人。首佳也参与了一些存量疏解工作的项目，比如大兴西红门市场搬迁项目、批发市场腾退项目等，从中发现疏解腾退空间将更多用于优化提升首都核心功能，建绿地、完善公共设施、改善人居环境、促进产业升级，这对北京城市发展的深远意义在于，城市发展的理念和方式由粗放式的新城建设转向为精耕细作式的现有城市空间价值提升。