鲁达 “红五月”天津的二手房不是很红。
01
成交量又降10%
根据贝壳、我爱我家、中原地产的综合数据来看，3月小阳春二手房成交量站上了高位，4月回落，减少30%。
5月成交量比4月更挫一些，降了10%，降幅减小。对比来看，成交量继续走低。
按比例换算，5月天津二手房成交面积约79万平米。
3、4月份的二手房成交行情很像去年的“516”，但去年7月二手房成交继续腰斩，而今年5月的量并没有“断崖跌落”，市场中的购房需求相对来说还是充足的。
从贝壳找房的日成交量来看，4月与5月的曲线走势基本持平。但这种现象背后有个问题不能忽视：挂牌量越来越大。
4月挂牌量在7万套左右，而5月底已经直冲8万套了，一方面是市场占有率越来越高，另一方面想卖房的人也越来越多。
挂牌量大的小区，单盘就超过百套。换句话说，如果你想成功卖房，必须从几十，甚至上百个邻居中“杀出重围”。
02
成交均价跌幅0.6%
供需决定价格，二手房也同样，如此大的供应量，价格势必是“相杀”的。
2月二手房价格是个高点，3、4月立刻回落，但还是正增长。5月继续回落，跌幅0.6%。
春节后这波行情的二手房横盘期比较短暂，基本只有2个月。
如今横盘期已被打破，趋势“掉头向下”，如果没有政策刺激，这种态势还将持续。
另一方面，今年的新房供应量井喷，上半年已经相当明显了，各项目推盘节奏很快，下半年会有更多的新项目入市。
在新房供应充足、二手挂牌量持续走高的双重影响下，二手房价格很难保持强势。
4月的带看量比3月下降了约20%，但从贝壳数据来看，5月带看量相比4月反而还有所增加，但成交量为什么却在减少？
说明现阶段购房者又陷入了观望期。
一方面来自政策不确定性的干扰；另一方面，新房限价依旧严厉，更不乏大力度优惠，在新房与二手房之间纠结也是购房者的情绪之一。
03
各区成交均价“大掉头”
具体来看5月各区二手房的价格。
5月，天津市内六区和环城四区中，除了河西区在涨，其他9个区二手房平均价格均跌。
但河西区所谓的涨，也仅有0.05%，很微小的比例，可以说基本与4月持平。
与4月相比，5月各区“画风突变”。4月基本各区都在涨，但5月“大掉头”，以降为主旋律，反差很明显。
目前天津二手房价格，就像一只高价股票，已经过一段时间比的涨幅，正处于价跌量缩阶段。
这时，价格想要有所突破，要么出利好，要么放量成交，用巨量资金强行拉升。
但很显然，目前的二手房市场，并不具备这些条件。
这两者，更加值得期待的，是出利好，比如今年的落户放宽政策。
5月天津哪个区是销冠？
根据贝壳数据来看，又是南开区！南开区与河西区一直是销冠榜的“常客”。
天津的人口密度依旧偏重西南，而这两个区因为有较好的教育资源，二手房比较受到新天津人以及刚需的青睐。
在具体商圈中，5月，滨海新区大港的成交量排名第一，比第二名王顶堤多了近一倍的量，东丽区华明镇的成交量排名第三。
❖ 大港在天津是个“神奇”的存在，可能谁都想象不到，天津还有20多万的房子。
所以大港的房子基本只是“落户神器”，这个价位的房子也就没什么议价空间了，抹个零头而已，基本都要求全款，成交周期不长，大多数都在1个月左右。
❖ 排名第二的王顶堤“老破小”比较多，大部分都是150万以内的低总价房源，一直都是成交量比较高的板块。
不过5月王顶堤二手房的成交周期拉长了，3、4月份时“一周”甚至“一天”成交的房源大把抓，但如今大部门成交周期都在1-2个月。
小户型依然受欢迎，比如迎水西里5月成交的一套26平米房源，单价竟高达4万，比50多平米的房源高出1万/平米。
关键是成交时不但没“砍价”，反而还涨了1万元，而且成交周期仅有5天。
3月小阳春行情中，王顶堤的小面积低总价房源几乎被“洗光”，对于想买100万以内的购房者来说，可选的已经很少了。
❖ 华明镇也是成交量较高的板块。最主要的原因是，华明镇新房供应不足，小户型基本断货，所有二手房倒挂。
比如大唐印象洋房在售最小户型120平米，13500元/平米起；
鲲栖府洋房16000元/平米起，不过马上要加推三期小高层，有87和117平米小户型。
❖ 另一方面，大户型房源要想成交，还需折价，相比于同一小区的中户型来说，至少要打9折，甚至是8折。
比如时代奥城，153平米成交单价3万4；95平米成交单价3万9。富力城天越园，134平米成交单价4万5；89平米成交单价5万6。
现阶段，大户型想出手，还得割肉。
事实上，当年作为新房出售时，大小户型之间没有这么大价差，如今在二手房市场确实这般状况，“有钱人”反而倒吃亏了。
5月天津二手房成交面积段依旧是70平米以下小户型占据了半壁江山。
有一点值得注意，3、4月70平米以下占比逐月减少，大面积房源开始逐月增多。
时至5月，情况逆转。
小户型房源成交量占比又回转上升，偏大面积的占比掉头下降。
数据来源：贝壳找房
这说明，在小阳春刚需购房需求释放后，4月天津迎来了“换挡期”，改善需求开始释放，但时间很短暂。
5月，改善类房源成交量开始减少，有一部分原因是新房大量入市，分流了二手房市场。
04
涨价板块“臀斩”
再来看具体93个板块的涨跌情况。
5月，天津十区93个板块中，价格上涨的有25个，跟4月相比“臀斩”了，68个板块成交均价都在下滑。
❖ 涨幅前十名的板块为：西于庄、丁字沽街、尖山、铃铛阁、大营门、兴南街、马场街、邵公庄、华明镇、长虹街。
几乎都是市区项目，毕竟现在还能支撑住价格的都是低总价的小户型，红桥区有4个板块涨幅都较高。
❖ 跌幅前十名的板块为：双口镇、三条石、空港经济区、学府街、大胡同、新兴街、铁东路、北闸口、建昌道、体育中心街。
跌幅较大的板块市区、环城都有。
市区板块基本都以大户型高总价房源为主，比如学府街、体育中心街等；环城板块受到新房挤压、二手房扛不住价格。
双口镇房源较少，价格属于结构性变化，可以忽略。
05
第一波行情结束，下一波在路上
今年天津二手房的第一个小波峰已经过去。
不过，目前卖小买大依然是比较好的时机，毕竟小户型价格还没有那么“挫”，但仅针对于市区房源。
对于环城来说，6月的新房市场依然是抢跑的姿势，并且新入市的这批房源地价都不高，对二手房冲击会很明显。
另外，下半年将迎来新房交付大潮，今年交付的房子，很多都是2016年买的，投资比例比较高。
对于投资客来说，不排除一交付就出货套现。那么二手房市场的供应量也会再增加。
到目前来看，今年依旧存在政策放松的预期，落户政策松动会先来。
也就是说，二手房下一个波段就要来了，有置换需求的或是单纯卖房的，都要抓住机会。
关注“天津365淘房”微信公众号tjdcjjw即可获得干货满满的天津购房大地图和《购房指南》杂志；加16622801629小淘微信可进群与8000+粉丝共话天津楼市